【毕业设计】格林常青藤花园物业管理服务方案设计

管理物业的对象是物业，必须保证物业所有人对物业的正常高效的使用管理服务的对象是业主，必须保证业主的生活素质含资讯科技和生态环境，使其得享安全清洁优美舒适方便和谐及优质的生活。

，所以，优秀的物业管理要以业主为中心，在维护物业和环境良好状态的同时，突出对业主的服务关爱和影响，建立融洽和谐的社会关系，满足广大业主不同层次多样化的生活需求，提供全面的社会服务要尽最大可能满足业主要求和维护业主利益，为业主分忧解难，提供帮助要始终贯彻以人为本的思想，谋求达到人和企业相对全面自由的发展。

简约化的服务架构必须坚持实行扁平化直线制管理。

物业公司总部重点抓服务改进和对服务质量的控制，集中精力研究需求变化服务创新质量升级等重大问题。

而管理处则重点抓服务运作，在服务的细化实化上下功夫同时将有关信息通过畅通渠道及时反馈回公司，由公司对相关内容进行优化后再返回管理处操作，形成优异的管理循环网络。

规范化的服务控制通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续稳定运行。

在贯彻国际质量保证体系和国际环境管理体系方面，切实做到丝不苟，并把量化的检查结果与每个岗位员工的得失升迁去留紧密挂钩，以促使管理处把日常服务工作做得更扎实更深入。

市场化的服务组织体化管理与市场化服务相结合，将日常管理服务中技术含量商业含量文化含量艺术含量高的部分，交由专业公司和团体提供简单劳动密集的部分，条件成熟的分判给社会上有相当资质的企业，条件格林常青藤花园物业管理服务方案设计尚未成熟的由管理处承担。

上述均按照市场经营方式进行筛选，以彻底革除管理处小而全的弊端，简化内部管理事务。

格林常青藤花园物业管理服务方案设计物业管理服务的整体构想物业管理服务项目物业管理按服务的性质和提供的方式可分为常规性的公共服务针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

常规性的公共服务是指物业管理企业面向所有住用人提供的最基本的管理与服务，目的是确保物业的完好与正常使用，保证正常的工作生活秩序和净化美化生活工作环境。

常规性的公共服务主要有以下项房屋建筑主体的管理。

主要包括房屋基本情况的掌握房屋修缮及其管理以及房屋装修管理。

房屋设备设施的管理。

主要包括各类设备设施基本情况的掌握和各类设备设施的日常运营保养维修和更新的管理。

环境卫生的管理。

主要包括楼宇内外物业环境的保洁垃圾清除外运等工作。

绿化管理。

主要包括园林绿地的营造和保养以及物业整体环境的美化等。

治安管理。

主要包括楼宇内外的安全保卫警戒及对各种突发事件的预防和处理。

消防管理。

主要包括火灾的预防及发生火灾的救护和处理。

车辆道路管理。

主要包括车辆的保管道路的管理交通秩序的维护等。

公共代办性质的服务。

主要包括为业主和使用人代收代缴水电费煤气费有线电视费电话费等公共事业的管理和服务。

各项工作具体内容设备设施中需要维护的具体项目给排水设备设施维修养护格林常青藤花园物业管理服务方案设计物业管理公司为了规范给排水设备设施的维修养护工作，确保给排水设备设施各项性能良好，延长设备设施的使用寿命，避免发生意外事故，工程部要制定给排水设备设施维修养护标准作业规程，并制定年度维修养护计划，通常工程部管理组负责组织制定给排水设备设施维修养护年度计划并组织监督该计划的实施。

在制定过程中，要认真考察给排水设备设施的使用额度及给排水设备设施运行状况，合理地安排时间等因素。

水池水箱的维修养护水池水箱的维修养护每半年进行次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池水箱中的水。

泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池水箱吹以上，排除水池水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。

用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。

④打开水池水箱内照明设施或设临时照明。

清洗人员进入水池水箱后，对池壁池底洗刷不少于三遍，并对管道阀门浮球按上述维修养护要求进行检修保养。

保洁员的具体工作负责园区楼道梯级车棚库马路及公共区域的清扫保洁。

负责楼道扶手门窗电表箱信报箱楼道开关灯具的擦抹。

负责楼道杂物的清理。

负责垃圾的收集转运集中。

负责垃圾桶的清洗工作。

负责垃圾中转房的卫生及消杀工作。

对园区内发生的违章现象进行劝阻和及时汇报。

负责员工活动室更衣室的清洁。

格林常青藤花园物业管理服务方案设计负责工具设备的清洁及保养工作。

完成领导临时交办的其他任务。

小区绿化具体工作绿化工岗位职责绿化工要熟悉小区的绿化布局和个人包干地区的职责范围，以及花草树木的品种数量，并逐步掌握花草树木的种植季节生长特性培植管理方法等。

对花草树木要定期清除杂草防治病虫害松土施肥，并修理枯病枝伤害枝等，更换死亡苗木，浇水。

绿化工有接受专业技术培训和学习的义务，须虚心学习，努力工作，提高自身素质。

小区保安工作内容贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全遵守公司规章制度和员工手册，服从领导，完成公司交给的其它工作任务按施工工序及时向项目质检员或资料员提供工程上的切资料，质检人员及时按分工检查资料，收集整理齐全后，移交项目资料员，并向项目总工汇报。

凡所提供资料未按要求填写或手续不齐模糊不清有缺漏项等，资料员有权拒绝接收，并限期整改。

施工人员因工作调离本项目，须将其签收的有关工程资料以书面形式移交接收人，并将移交清单交项目资料核实后，方可离场。

所有资料的提供者与接收者必须履行交接签字工作，并将收发文登记表装钉成册妥善保管。

若因交接不清发生资料遗失，由各相关责任人负责补齐资料并追究相关责任。

项目总工将定期或不定期对工程资料进行检查。

格林常青藤花园物业管理服务方案设计结论优质服务是物业管理企业最重要的产品，物业管理企业只有把服务工作做好，才能在竞争中脱颖而出。

本文结合自己多年的工作经验，总结出物业管理行业在管理服务方面还存在着从业人员素质不高等问题，但是解决这些问题的关键还是要靠规范物业管理行业法规和制定严格的企业制度来落实。

目前物业管理服务中还存在不少问题物业管理从业人员素质亟待提高。

目前，我国物业管理人才的教育培训还未引起高等院校的重视并列入计划，房地产物业管理企业实行的岗位培训制度，在人员数量上都不能满足飞速发展的房地产和物业管理的需要，这导致物业管理的专门人才来源不足，严重制约了物业管理公司的经营能力管理水平服务质量的提高。

同时，有些地方物业管理协会没有成立或虽已成立但未发挥其应有的作用，对物业管理公司的业务和内部管理缺乏必要的行业指导，不规范的行为难以得到有效监督和纠正，同业之间的交流沟通和相互学习很少，使得物业管理中些较好的经验和做法得不到迅速推广，也阻碍了物业管理行业整体水平的提高。

二物业管理制度混乱，服务变形。

物业管理公司是受聘于业主或使用人对物业管理进行经营管理并提供服务的。

但现实中有些物业管理公司在没有得到广大业主委托下，强行对物业进行管理，有的物业管理公司则单方制订业主公约，强行要求业主签字，有的单方制订收费标准，并且无理阻挠业主成立权利机构业主委员会。

凡此种种现象，与管理公司作为受托人的地位与职责是不相称的，相应地，由于服务在诸多方面变形，使业主或使用人深感物业管理名不副实，导致许多纠纷不断发生。

三物业管理服务收费问题严重。

导致收费难的主要原因有二是政府和物价部门较多地考虑了居民的经济承受能力，使物业管理人员工资奖金福利来源的服务性收费标准出台困难，正常收费无法可依，而些业主思想还停留在计划经济下福利型的管理模式上，认为服格林常青藤花园物业管理服务方案设计务是应该的必须的，是种不计报酬的义务劳动二是有的物业管理公司忘了或不明白物业管理的宗旨是服务，或者只收费不服务。

二建立健全物业管理体制基于上述存在的问题，要进步推进物业管理服务业的发展，必须尽快建立健全物业管理服务体制和运行规范，形成与社会主义房地产市场经济和全面推行住房商品化社会化相适应的新的物业管理运作模式。

建立健全物业管理法规，完善物业管理法规体系，规范物业管理市场的运作。

物业管理服务的发展，离不开个既有竞争又有秩序的物业管理服务市场，而市场健康运作的前提是市场规则的完善。

目前，物业管理法律法规还未形成完整的体系，有些甚至存在着不协调的状况，因此，应制定和完善物业管理法律法规及实施细则，以规范政府主管部门物业管理公司业主和使用人的行为，协调他们之间的各种关系，将物业管理服务纳入法制化规范化的良性运作轨道。

二培育市场主体，建立适应市场经济的物业管理服务运行机制。

根据市场需求，组建各类规范化的物业管理公司是培育和发展物业管理服务行业的基础工作，具体包括首先，政府应严格进行各物业管理公司的资质审查，积极支持组建规范化的物业管理公司。

格林常青藤花园物业管理服务方案设计参考文献齐锡品，于冰，赵丽娜物业管理理论与实务北京中国建材工业出版社，卢恩平物业管理实务北京中国轻工业出版社，方芳，吕萍物业管理实务上海上海财经大学出版社，赵绍鸿物业管理实务北京中国林业出版社，孙兰，白丽华物业管理实务与典型案例分析北京中国物资出版社，鲁捷，付立群，胡振豪物业管理法规案例分析大连大连理工大学出版社，班道明物业管理概论北京中国林业出版社社，赵向标物业管理操作制度范例广州海天出版社，决策资源房地产研究中心新地产物业管理利润模式广州暨南大学出版社，上海华联物业管理有限公司华联商业物业管理企业标准上海上海科学技术出版社，周宇，顾祥红现代物业管理大连东北财经大学出版社，李福平物业管理学上海复旦大学出版社，王在庚，白丽华物业管理学北京中国建材工业出版社，劳动和社会保障部中国就业培训技术指导中心组织物业管理员师国家职业资格培训教程北京中国广播电视大学出版社，张秀萍物业环境管理与服务北京中国建筑工业出版社，董傅年社区环境建设与管理北京高等教育出版社附录附录内容名称调研报告格林常青藤花园物业管理服务方案设计表各项承诺指标序号管理指标达标数值主要措施房屋完好率加强巡检和随时整顿工作，坚持每日填写巡检表并反馈到管理处房屋零修或急修及时率配备急修专用工具和应急材料箱，同时建立回访制度和填写回访记录维修工程质量合格率分项检查，对结合部位严格把关，按照工序要求逐项点检管理费收缴率物