，现具有国家二级房地产开发资质，已通过 认证。公司注册资金五千万元人民币，现有员工五十多人。企业的发展宗旨是优 先理念优质工程优美环境优良服务。 中国扬州邵伯湖天伦乐园项目是新时期中江国际重点打造的品牌项目， 以国际化的视野国际化的管理，服务于国际化的目标客户群。项目开拓银发朝 阳产业，以连续型退休社区为基本，进步引入教育科研文化创意 银发农业咨询顾问休闲度假等工作机会，用规模降低养老成本，为入住的老 年人搭建发挥才智服务社会享乐养老的平台。 第三节可行性研究工作概况 可行性研究报告编制依据 中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 中国老龄事业发展十五规划 江苏省国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 江苏省老龄事业发展十五规划 中共江苏省委江苏省人民政府关于加快我省老龄事业发展的意见 苏发号国家发展计划委员会办公厅计办投资号投资项目可行性研 究指南试用版 国家计委和建设部颁发的建设项目经济评价方法与参数第三版 扬州市城市总体规划 扬州市国民经济和社会发展第十个五年规划纲要 项目单位提供的有关资料。 二可行性研究内容 本报告根据对扬州邵伯湖天伦乐园进行可行性研究，研究工作力求切合实 际，本着经济合理技术可行的原则，以当前实际需求资金筹措能力及规 划发展等为基础，对项目的市场及建设方案的技术功能经济等方面进行分析， 根据国家有关规定确定合理的建设规划和投资。 本可行性研究的主要内容如下 项目建设的背景和必要性 发展与需求前景分析 建设方案及建设条件 工程方案及环境评价 项目实施进度计划及招标 组织经营与管理 投资估算及资金筹措 借款偿还方案的确定和分析 社会效益分析 风险分析 第四节研究结论主要研究结论 项目建设具有充分的必要性 扬州市的区位条件优越，地处长江下游北岸，位于南京都市经济圈和上海 都市经济圈的交汇地带，南接南京镇江，西连宿迁安徽，北与淮安盐城 接壤，东邻泰州。是国务院首批公布的二十四个历史文化名城之，是获 得中国人居环境奖联合国人居奖的城市。 本项目符合扬州有关国民经济和社会发展总体规划专项规划区域 规划等要求，项目目标与规划内容衔接和协调。公道镇区域内建立本项目， 具备发展老年服务产业的基础条件。同时对扬州经济的快速发挥，具有较 为明显的吸聚功能增值功能优化功能和可持续功能，对周边地区的发 展具有影响辐射和示范功能。 本项目建设是十分必要的。 项目建设符合总体规划 项目总体建设方案符合扬州市总体规划以及扬州市邗江区公道镇概念规划 的要求，道路布局合理，各项工程技术指标恰当，配套设施完善。并能适应公道 镇整体发展要求。 项目建设具有良好的建设条件 扬州市委市政府以及扬州市邗江区公道镇政府对项目的建设予以高度重 视，政府各部门将给予项目大力支持和配合，可确保项目顺利实施，本项目具备 良好的开发建设条件。 项目建设内容 本项目建设内容主要包括养老住宅组团公共服务组团商品交易组团及 配套建设等组成。 环保与劳动安全本项目通过加强管理，严格执行环保措施，不会对环境产生太大影响。项 目劳动安全措施落实。 项目组织管理实施进度及招标 项目组织机构健全，并将建立完善的项目管理体系。按照国家的相关规定， 采取相应的招标方式。 投资及回报 本项目固定资产投资总额万元，其中项目工程费用 万元，工程建设其他费用万元含土地费用万元，预备费用 万元，建设期利息万元投资估算详见表。资金来源由中国 江苏国际经济技术合作公司和江苏中江国际房地产公司自筹及申请银行贷款来 解决。 经测算，项目计算期内，项目全部投资财务内部收益率所得税后， 高于基准收益率所得税后财务净现值大于，该项目在财务上可以接受项目 投资回收期为年，项目能较快收回投资。 二主要技术经济指标 本项目主要技术经济指标详见下表 序号指标名称单位数值备注 工程内容 高端住宅 居家养老住宅 机构养老住宅 福利型住宅 学校 医院及护理机构 老年娱乐机构 酒店序号指标名称单位数值备注 老年国际商品交易中心 会展中心 创意中心 其他辅助建筑 道路及配套 园林绿化 建设期年 总投资额万元 工程费用万元 工程建设其他费用万元 预备费用万元 建设期利息万元 经济指标 财务内部收益率税后 财务净现值税后万元 投资回收期年年 三建议 按照国家有关规定，做好单项工程建设招标工作，实现项目建设投 资省建设快质量好的目标。 制订资金使用计划，监督资金使用，将建设资金落到实处，保证项 目建设完成。 做好与地方政府财政金融等各相关部门的协调工作，争取更多 的政策倾斜，支持促进公道镇的稳定快速发展。 在项目建设过程中，建设单位需加强与地方有关部门元。而年江苏省城市老年人中的人拥有 存款，其离退休金加子女赡养费，可用于购买老年用品和服务的支出可达到 亿元人民币，而年江苏老年人口消费规模将超过亿元，老年人口消费 占总消费的比重在年将达到，到年将超过。 在当前全球经济不景气的情况下，发展老年服务产业则成为活跃经济，进 步拉动内需的重要突破点，也是加快推进江苏两个率先的新增长点。 二江苏经济发展的需要 产生良好的经济效益。吸引约个各类养老机构入驻，提供护理性住房比例为千套，居家养老住宅万套。吸引多层次的养老服务机构直接服务多达 万名老年人口，直接护理收入亿元。老龄事业配套服务营业收入亿元。 促进地方经济增长，亿规模投资可为地方增加亿元，增加税收 亿元。 解放家庭劳动力，减轻万户家庭的养老负担。按目前江苏人口结构比 例测算，每名超过岁的老年人对应名岁岁的劳动力，大型老年综 合社区直接服务万老年人后，将近能够解放万劳动力。由专业化机构和 社区的综合服务来替代家庭劳动力，不但促进了社会分工，而且将家庭劳动外部 化，直接产生了。 增加就业渠道。为满足园区功能，学校医院和市场服务等功能可增加 直接就业约万人，按的拉动比例，可带动间接就业万人。 推动老龄服务业的专业化分工。形成向省内长三角和全国范围内实现 服务功能辐射，提高老龄事业的整体社会化水平。 本项目的建立有利于发展老龄服务产业，提升江苏服务业水平，加快发展 服务业，形成较为完备的服务业体系，通过老有所养老有所医老有所学 老有所为老有所乐的和谐社区向老年人提供符合老龄人口需要的物质文化产 品，并成为吸纳城乡新增就业的主要渠道，也是解决民生问题促进社会和谐 全面建设小康社会的内在要求。 三城市化建设的需要 随着我国城市化进程的进步加快，扬州城市建设也进入了个高速增长 的阶段。为了推动社会经济的发展，扬州提出了以扬州江都仪征三个城区构 成带状联系的体两翼的城市组群，形成城区与开敞生态绿地水系有机协 调疏密有致的组团式城市空间布局。城市性质为历史文化名城，是具有传统特色的风景旅游城市，适宜人居的生态园林城市和长江三角洲北翼中心城市。把 扬州建设成为万人及平方公里的新城。这城市格局的确立和城市化进 程的加快给老城区周边地区的发展带来了契机。 项目土地综合利用开发，可使区域符合规划并满足城市化建设需求对拆 迁居民给与定的补偿，可改善他们的生活环境。因此，项目的实施可以提高项 目区域城市化建设中的定位，有助于和谐社会的构建，是改善提高当地居民人居 环境，加快城市化建设的需要。 四城市功能完善的需要 扬州是历史文化名城，中国优秀旅游城市，国家级文明城市卫生城市 环保模范城，中国人居环境奖获得城市，同时又是座滨江通海的新兴工商 城市。近年来，扬州市的发展日新月异，城区面积不断扩展，宁通公路早已通车， 扬州至南京路程只需小时左右，润扬长江大桥的建成使扬州和镇江之间的长江 天堑变为通途。围绕富民强市建设名城的目标，扬州正不断向经济强市 文化大市旅游名市生态园林城市跨越。 随着扬州城市规模不断扩大，国民经济保持较快增长，整个城市建设如火 如荼，城市形象也在不断提高。 五改善投资环境促进区域经济发展的需要 扬州市位于长江三角洲经济发达地带，作为沿江经济带的重要城市，扬州 市在江苏省沿江开发战略中具有重要的地位。目前，扬州市已经成为江苏中部地 区经济发展的重心之，作为区域经济中心的作用日益明显。 近几年来，公道镇作为扬州市邗江区的重要组成部分，借助紧邻扬州邵伯 湖的地理优势，有利于与主城区的沟通联系，依托主城区的发展形成自身发展的动力，尤其是老龄服务产业的发展。 养老产业是朝阳产业，必将成为扬州市经济增长的重要驱动力。该项目的 主要服务范围是整个长三角地区，面向全国乃至整个国际市场，对扬州提升自身 城市职能优化产业结构有巨大的促进作用。 第三章发展前景及需求分析 第节扬州市社会经济发展现状及发展目标 发展现状 年，面对国际金融危机的严峻形势，全市人民在市委市政府的领导 下，以科学发展观为统领，认真贯彻落实中央和省系列决策部署，围绕发展 创新型经济建设创新型城市的主题，坚定信心，迎难而上，保增长保民生 保稳定，全市经济发展企稳向好，开放创新深入推进，城乡统筹协调发展，社会 事业全面进步，民生状况进步改善。 年全市实现地区生产总值亿元，可比价增长。其中， 第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增 长第三产业增加值亿元，增长。人均达元， 按当年汇率计算折合