竞争性区域分析竞争个案分析未来苏州别墅市场发展预测品质豪宅苏州西北街庭院项目定位研究项目地块概况和分析项目基本数据地块周边情况项目地块定位的分析项目产品定位客户需求分析客户构成消费心理行为分析消费人群购买需求分析项目产品定位项目建筑设计定位设计定位的突破庭院的经典户型设备系统集成系统集成的内容设备投入及营运成本项目投资的可行性分析定价过程当时，净现值为万元当时，净现值为万元苏州西北街庭院项目定位研究。项目投资可行性分析结论基于上述分析结论，净现值大于内含报酬率大于折现率，本项目投资效益明显，故项目可行。苏州西北街庭院项目定位研究结论和展望为避免策划公司的通病即虚空而难以落实的概念及过于僵硬的市场分析后的数据结论，本论文旨在从城市文化概念定位建筑创新与对传统建筑新的演义结合人们深层心理需求在现今别墅产品同质化的趋势下找到突破口，以满足人们对生活的需求。再通过精细的客户调查反馈验证市场，通过有效的市场策划及营销整合找到房地产项目的赢利点，最终达到项目增值保值的效果。本文的主要结论有通过对苏州别墅市场的预测与分析，在市场性与前瞻性指导下，阐述了别墅的发展方向与市场信息，归结了别墅开发的核心市场战略，即回到产品服务上，回到原始业态上来，以最本真的产品赢得竞争赢得市场。房地产市场最透明，再先进的东西也会被迅速克隆，长盛不衰的背后定有其精华所在。在对苏州西北街•庭院项目的细分市场的定位中，提出了真正的市场细分不是以瓜分为最终目的，而是以发现处女市场为最终目的的概念，通过项目本身的特点结合市场现状指出品质豪宅为产品的处女市场，并分别在总平规划建筑设计演义智能化配套上加以体现。在总平规划上，设计师们提出了城市织补城市肌理的概念在建筑设计演义上提出中国传统建筑现代化的概念在智能化配套上综合考虑住宅性能的要求。苏州西北街•庭院别墅楼盘规模多套，项目的目标市场是年龄在岁之间，学历为本科及以上，家庭年收入在百万元的人群及有苏州情缘的华侨。为了引合目标人群的偏好及要求，项目在功能使用上单体造型上设施配套上力求在创新的基础上达到精益求精。定价营销是房地产项目的核心之，本文以成本加成法市场定价法为苏州西北街•庭院项目的定价基础，并通过盈亏平衡点分析，得出成本或售价的变动对利润的影响。该项目是个结合城市历史文化规划诸因素在现有地段规划指标限制下做出的最佳的市场定位的项目典范，在现阶段房地产降温的情况下销售极佳，比预期价高出元平方米，且期已销售空。它无疑为其它房产商开发项目在地域文化高端物业创新方面指出了方向，公司也因此拓展出系列具有地方文化特质的高端物业项目，并成为公司的个品牌发展方向。苏州西北街庭院项目定位研究参考文献千高原梭伦，百分百市场营销定位，北京中国纺织出版社，方克城吴芸蔡锦辉陈丽芳，热销豪宅项目全案策划指导上下，广州广东经济出版社，喻颖正章伟杰林旭东，中国最热销地产项目原动力解密上下，广州暨南大学出版社，贾士军，房地产项目策划，北京高等教育出版社，张鸿雁杨雷，中国房地产评论第辑，南京东南大学出版社，杨偱吉,吴中小志丛刊，江苏广陵书社，张文豪，新地产，哈尔滨哈尔滨日报报业集团贺承军,走向新住宅明天我们住在哪里，北京中国建筑工业出版社，时昶冷鸿文，地产圣经，北京中国建筑工业出版社，郑华，房地产市场分析方法，北京电子工业出版社，张松，历史城市保护学导论文化遗产和历史环境保护的种整体性方法，上海上海科学技术出版社，徐文涛，苏州园纵览，上海上海文化出版社，徐民苏等，苏州民居，北京中国建筑工业出版社，徐刚毅,再读苏州，江苏广陵书社，王毅，园林与中国文化，上海上海人民出版社，徐文涛，苏州园林纵览，上海上海文化出版社，徐民苏詹永伟梁支厦任华堃邵庆，苏州民居，北京中国建筑工业出版社，陈健行，苏州水乡，北京中国旅游出版社，王毅，园林与中国文化，上海上海人民出版社，阮仪三王景慧王林，历史文化名城保护理论与规划，上海同济大学出版社，陈从周，苏州旧住宅，上海上海三联书店，苏州园林设计院编，苏州园林，北京中国建筑工业出版社，苏州市房产管理局编，苏州古民居，上海同济大学出版社，苏州古城东北部片区详细规划，苏州市规划设计研究院，苏州市区控制保护古建筑保护范围及风貌协调保护区图集，苏州市勘察测绘院编制，苏州西北街庭院项目定位研究•亚历山大，建筑的永恒之道，北京知识产权出版社，•亚历山大，住宅制造，北京知识产权出版社，•亚历山大等，建筑模式语言上下，北京知识产权出版社，肯特门罗，定价，北京中国财政经济出版社，扬•盖尔拉尔斯•吉姆松，公共空间公共生活，北京中国建筑工业出版社，凯文林奇,城市形态，北京华夏出版社，杰克特劳特史蒂夫瑞维金，新定位，北京中国财政经济出版社，阿摩斯拉普卜特，文化特性与建筑设计，北京中国建筑工业出版社，柯林罗弗瑞德科特，拼贴城市，北京中国建筑工业出版社，埃德蒙培根，城市设计，北京中国建筑工业出版社，黑川纪章，城市设计，北京中国建筑工业出版社，凡勃伦，有闲阶层论，北京商务印书馆房地产市场分析方法与应用，北京中信出版社，苏州西北街庭院项目定位研究附录高档别墅目标消费者需求调查问卷由于高档别墅有其特有的消费群体，般的对外发卷调查得不到有效的信息，根据公司几年来积累下来的现实和潜在的高档别墅消费群，随机的投放份问卷，收回份，有效问卷份。问卷统计结构已体现在正文中消费者基本情况您的国籍户籍中国大陆中国台湾香港欧洲美洲澳大利亚其它您的年龄岁岁岁岁岁以上您的学历专科本科硕士博士其他您的职位董事长或企业主高级管理人员或高工般管理人员般员工政府单位官员其它请说明您的家庭年收入万元人民币以下万元人民币万元人民币万元人民币万元人民币万元人民币以上二消费者对物业需求具体要求别墅的车程最好在分钟分钟分钟分钟以上别墅规模少于户户户户以上您喜欢的别墅风格现代简约式粗狂北美式古典欧式北京四合院式样苏州西北街庭院项目定位研究苏州园林式其它您购买别墅的目的自用投资不以确定您希望您的别墅面积不包括地下室小于大于您希望别墅卧房的数量间间间间以上您希望别墅卫生间的数量间间间间以上您希望车库的位置如若选择请做第题，否则跳至第题室内自带式室外开放式您希望车库的个数个个个第题题，请将选项按不重要必须条件打分，保留二位小数。请您对高档别墅设施需要的重要性打分中央空调系统中央除尘系统地热系统室内设施遥控垃圾处理器中央水处理系统请您对高档别墅配套设施的重要性打分美容院健身房室内游泳池室外游泳池高尔夫球场网球场壁球馆儿童游戏场地咖啡厅餐厅超市商务中心多功能厅苏州西北街庭院项目定位研究请您对高档别墅物业管理需求的重要性打分代售和代租的中介类服务专业家政服务代收日常费用代订票服务物品租用服务订报服务班车服务租车和代叫出租车影响您购买高档别墅物业的各种因素打分靠近市中心靠近主要交通设施靠近好学校舒适的环境或景观开发商声誉物业的声誉和质量良好的物业管理齐全的俱乐部设施室内装修和设备适合的房型和面积安全性具有吸引力的租金和价格提供进口家俱和家俱环保社区环保材料您获得别墅物业的信息渠道可多选中介朋友介绍书面媒介电视户外广告苏州西北街庭院项目定位研究致谢我衷心的感谢丁关良教授。他在我完成这篇论文的过程中提供了实质性的帮助，不仅仅给我提供了众多相关的资料，而且在对论文的写作中进行了全程的把关与引导。他敏锐的洞察力与和深刻独到的见解给了我很多启迪，他的细致与严谨的教学态度使我受益非浅。我衷心的感谢浙江大学管理学院，正是由于接受正规的二年多的学习，使我真真切切地体会到了什么叫潜移默化的成长与进步。这里我尤要感谢魏江教授，他教给我们不仅仅是管理沟通理论知识，更是做人治学工作生活的态度。我衷心的感谢我肚里那个未出世的宝宝，在工作与学习两不能误的前提下，从怀孕开始很少有晚上十点半之前睡的机会。在繁重的工作与学习压力下，他从未以任何不适对我进行抗议，使我能顺利完成论文的写作。祝浙江大学繁荣昌盛，祝管理学院教业常青,间间间间以上卧室卫生间苏州西北街庭院项目定位研究苏州西北街庭院项目定位研究苏州西北街庭院项目定位研究摘要经历了年年的诸多考验，房地产市场终于迈向了年。综合年年房地产的发展政策法规，以及整个房地产市场近几年的表现，不难发现，无论是从买家还是发展商来说，都日趋理性。展望年，可以预见，无论从整个楼市的竞争发展态势品牌效应的突显还是产品开发乃至于到价格层面上来说，理性都将伴随年及今后房地产的成长，房地产将走向微利市场买方市场。本文正是在这种背景下，以苏州西北街•庭院别墅项目为研究对象，以项目增值保值为研究目的，从项目定位着手，寻找项目的赢利点，使产品更具竞争力首先，通过对整个苏州别墅市场横向以市场为基纵向以时间为序比较，结合自身楼盘分析，得出项目的定位市场寻找别墅的处女地市场，提出品质豪宅的概念。其次，了解了目标客户群，了解了别墅市场的商业规律，然后回到产品服务，回到原始业态的策划上来。通过对产品定位设计创新营销沟通的深度挖掘，使品质豪宅概念具体化可操作性。再次，通过对产品定价原理的探讨与应用，使项目在市场上运行成为可能。本文在讨论了项目定位赢利点及如何在项目中有效实施的原理之后，探讨了个好的房地产项目的操作与构建策略，并为新入行的开发商如何打造优秀房地产项目提出个建设性的策略。关键词理性定位品质豪宅策略苏州西北街庭院项目定位研究苏州西北街庭院项目定位研究目录摘要引言选题背景论文的研究目的和意义论文的研究方法和结构安排苏州房地产市场分析苏州地理位置概况区位分析交通分析市中心城区介绍苏州宏观经济发展现状增长态势苏州经济在中国的地位固定资产投资情况户籍人口变化情况居民收入可支配情况苏州城市区域规划苏州房地产市场发展现状房地产开发投资情况苏州房地产市场供需情况苏州市商品房住宅销售价格变化情况政策因素对苏州房地产市场的影响苏州别墅市场研究苏州别墅市场的发展概述苏州别墅的区域分布苏州别墅的市场分析