农村居住区，东侧为高新产业中恒电子办公楼。该地块的主要经济技术指标如下表表东润房产号地块经济指标项目用地面积绿化率建筑容积率建筑密度住宅商业综合合计建筑后退东侧及西侧规划支路米以上，后退南侧规划支路米以上，高层建筑后退东信大道米以上，后退南侧及西侧规划支路米以上。规划要求不得设置围墙，并满足日照采光通风环保消防交通安全人防和卫生防疫等要求。开发商杭州东润房地产开发有限公司在充分的市场调研和科学论证的基础上，完成了设计任务书，并委托上海大舍设计事务所进行项目的方案设计。东润房产号地块市场定位及可行性研究研究内容房地产是房产和地产的总称。房产是房屋及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地附着在土地上的各类建筑物构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产总体。土地是自然物，它的位置是不可以移动的。房屋是建筑在土地上的，由此决定了房屋等建筑物是不可移动的。房地产位置上的固定性使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。房地产具有地域差别性。房地产地域的差别性使每宗房地产的价值不同。甚至在同住宅区的相同的住宅，或者同栋楼的同层中的同平方米价值也会有所不同。房地产具有高值耐久性建筑在土地上的建筑物和构筑物，其使用期限都很长，般要几十年，有的甚至可达上百年。房地产作为消费品价值也较为昂贵。房地产具有保值增值性。房地产商品在国家政治经济形势稳定的情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。房地产的这种性质主要由于城市土地的性质决定的，土地的有限性不可再生性使城市土地处于稀缺状态。由于人们对土地需求的日益增加，使房地产产品价格呈上升趋势。由于房地产鲜明的特征，房地产项目前期调查与可行性研究也成为房地产整个开发过程中重要的个环节。它根据房地产开发项目的具体目标，以客观的市场调研和市场定位为基础，以独特的概念设计为核心，综合运用各种科学手段，按定的程序对未来的房地产开发项目进行创造性的规划，从而使企业决策更加科学，避免项目运作出现大的偏差，在激烈的市场竞争中增强综合竞争能力本文主要的研究内容如下国家宏观政策及杭州市滨江区房地产住宅市场分析杭州及滨江区商业市场分析区域住宅类竞争楼盘总结分析项目住宅市场需求问卷调查分析分析滨江区块的规划前景及地块的品质，结合项目市场需求调查分析结论，对本项目进行项目前期定位策划。项目经济分析和经济可行性研究，项目实施建议。东润房产号地块市场定位及可行性研究研究方法本文主要研究方法调查问卷法笔者作为杭州东润房地产开发有限公司控股股东杭州房地产开发有限公司总经理助理兼前期部经理，带领公司前期部和营销部人员，采取访谈和发放问卷的方法，对滨江区域竞争楼盘和潜在项目的开发情况，以及在滨江置业的目标客户群的购房意向进行调查并统计分析。在公司营销中心发放调查问卷份，回收有效问卷份。综合分析法通过对本项目的调查，运用分析法分析本项目优劣势，确立项目市场定位，提出项目营销建议，同时运用财务评价原理和分析方法对该项目的盈利能力和盈亏平衡能力进行分析，客观评价该项目的可行性。东润房产号地块市场定位及可行性研究国家宏观政策及杭州市滨江区房地产住宅市场分析国家宏观经济调控政策自年以来，政府实行宏观经济调控，特别是年月日建设部发展改革委财政部国土资源部人民银行税务总局银监会七部委关于做好稳定住房价格工作的意见出台后，杭州房地产市场改以往突飞猛进的发展趋势，呈现出与以往大不相同的调整和理性回归的态势。在此有必要对年以来出台的房地产和房地产金融政策做简单分析，为项目的科学定位决策提供宏观政策依据。房地产金融政策年月日央行宣布，从月日起，资本充足率低于定水平的金融机构，将执行的存款准备金率，国有独资股份制商业银行外资等金融机构将执行的存款准备金率，目的是限制商业银行的信贷盲目扩张，房地产业是信贷调控的首要对象之。月日，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目不包含经济适用房资本金比例从提高到及以上。随着中央对房地产开发信贷规模的控制，五前后各大银行纷纷采取相应措施提高个人住房按揭贷款门槛，归纳总结主要是限制个人购买套及套以上的住房以及高档别墅，旨在控制炒房投机，平抑房价。年月日，人民银行调整金融机构存贷款基准利率。年月日，中国银监会发布了商业银行房地产贷款风险管理指引征求意见稿。指引规定，商业银行对个人住房贷款的发放，应将每笔住房贷款的月房产支出与收入比控制在以下含，月所有债务支出与收入比控制在以下含房地产贷款余额与总贷款余额比不得超过。东润房产号地块市场定位及可行性研究年月日起，人民银行调整商业银行自营性个人住房贷款政策是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款利率的倍，商业银行法人可根据具体情况自主决定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快的城市或地区个人住房贷款最低首付款比例可由现行的提高到。随着近期系列房地产金融政策的出台，让房地产企业的资金链继续拉紧，实力不强的开发商将面临重大的抉择。融资难度的加大不仅意味着房地产开发商开发成本的提高，更将加速房地产公司优胜劣汰的过程。另方白情况下的大型商住项目，通过对该项目的经济社会和环境效益分析，项目优势明显，该项目的建成对滨江区桥区域内居住配套具有非常重要的意义，其社会效益和市场前景均较好。项目定位本项目从总体上讲是个高端的大型商住结合体，住宅及商业所占体量接近相等，居住突出其设计创新品质卓越，商业突出其艺术化形态结合城市功能，商业和住宅在形式上完美融合，功能上相互促进弥补。建筑类型为高层及沿街艺术形态商街。建成后，从形象角度看，它将成为滨江区标志性建筑体，从商业功能角度看，它将承担滨江区桥区域重要的居住商业配套，同时将成为杭州市时尚前沿艺术商业地产标志，从居住功能角度看，它将刷新现有居住品质标准，将国际化顶尖建筑工艺材质设备融入现代生活。对杭州乃至全中国住宅业发展及商业地产发展而言，具有革命性意义，在业界具有高度评价，并享有广泛知名度和美誉度的优秀地产项目。价格策略上，根据当前市场环境制定相对平稳的价格走向态势，后期根据产品品质深化程度不断做价格提升，实现其社会价值及经济利润。住宅目标客户群定位将社会精英阶层知识英才阶层奋斗白领阶层作为主次东润房产号地块市场定位及可行性研究边缘消费群体，商业目标消费群体为投资型群体，该群体不精通经营，因此租赁客户群体主要为大型的消费娱乐休闲购物中心时尚名品店特色概念店。经济效益评价从项目的经济效益分析看，项目投资回收期需年半，项目利润总额万元，税后利润万元，项目投资利润率，项目投资利税率，项目自有资金投资利润率，税前及税后全部投资净现值均大于零。从项目清偿能力分析，本项目负债率较低，盈余资金充足，具有较强的贷款偿还能力和自身平衡能力。从项目盈亏平衡点分析，本项目盈亏平衡点。根据项目敏感性分析，项目总成本和售价都是该项目的敏感因素。有关说明和建议本文的结论是秉着谨慎与负责的态度，在现有资料基础上进行调查估算分析及预测后得出的。鉴于目前房地产市场的客观条件和本项目的实际情况，以下对有关问题进步说明，并提出若干建议风险防范杭州房地产市场自年月相关宏观政策出台，目前已进入了个健康发展理性回归的时期，土地放量市场竞争均非常大，市场需求旺盛，近期宏观政策带来目标客户群体持毕观望心态明显，在此前提之下，购房者对产品的认知程度快速提升，购房者对产品品质程度开发企业品牌标准及后期服务标准将会更理性对待。目前滨江区域内均价已经达到元平方米。城市沿江跨江发展步履发展迅速，滨江区在杭州房地产市场中的地位正在快速提升，并在近年内稳健发展。房产品从规划设计到新材料新技术的运用，商业地产品牌专业化特色化的发展，无形增加了本项目的建设运营成本，成本的增加，成本增加意味着销售价格的提高，市场风险加大。东润房产号地块市场定位及可行性研究成本控制通过对本项目的敏感性分析可知，开发总成本对本项目影响较大，因此要从控制成本上下手，重点是间接成本及前期费用控制上，这两部分成本弹性最大其次在工程造价上，建筑材料和人工费发生变化都会导致建设成本改变，特别是近年来，钢材价格猛涨，势必增加项目造价，因此，要建立套科学的材料管理制度开发项目的建筑面积直接关系到本项目的平均造价，适当增加建筑面积既可增加房屋销售收入，又可降低造价，因此，要在设计阶段就要和设计部门沟通，在开间设计及总体布局上尽可能地创造可售面积，增加利润。开发管理房地产开发商在成本价格和品质上的竞争，很大程度上是管理的竞争。开发商除了选择合适的市场策略，同时还应组织支高素质高水平的开发管理队伍，从设计施工营销到物业管理均能达到较高的水平，要实行工程监理制，推行竞争投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，以确保项目经营目标的顺利实现。销售建议经过对本项目所在区域的市场调查及分析，所确定的市场定位，现在消费者的心态日趋理性，对单的报纸电台等平面广告信息的新人程度大幅降低，从调查分析可知，很大部份的信息来源于亲朋好友介绍，因此，关系营销应在项目销售过程中得以高度重视。目前的市场环境及购房者日趋成熟，销售案场服务性专业性主动性创新性在项目营销推售过程中应要高标准进行规范化管理。广告宣传方面应与销售紧密结合，媒体投放摒弃单的依靠视觉媒体宣传的方式，更应该注重策略整合公关活动多中信息渠道整合，营销模式创新，在业界创造销售模式先锋派的良好口碑。东润房产号地块市场定位及可行性研究资金投入房地产项目资金投入量非常大，在进行项目的投资决策时，需对所拥有的开发资源进行综合分析，拥有足够的资金是项目成功的首要前提。项目的市场分析经济分析等都是建立在开发商能通过不同发式或渠道获得开发资金的假设上面的，但在实际操作过程中，资金来源极其有限，资金往往是取舍个项目的关键因素。本项目首期投入万元，资金能否到位是关系到能否按期销售的关键，亿元的银行贷款要尽早准备及时办理资信手续，否则就会增加资金成本，影响项目收益。东润房产号地块市场定位及可行性研究附表现金流量表假设年折现系数为序号项目合计现金流入销售收入现金流出土地价款建设投资销售管理费用贷款利息销售税金所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金