田纳西河流域建设项目进行了可行性评价，使项目取得了很好的经济效益。此后，项目评价逐渐渗透到许多领域，同时项目评价的理论也得到不断的充实和完善，已经形成了套相当完整的项目评价理论体系。项目评价理论的完善主要体现在下述三个方面项目评价内容的完善与方法的科学化。在评价内容方面，除最初的财务评价外，增加了国民经济评价环境评价等内容在评价方法方面，除了静态评价法外，补充了考虑时间价值的动态评价法，目前又有专家提出将模糊期权法用于项目投资评价决策和在不确定的投资环境下，运用概率理论进行项目评价决策等。重视对项目全过程进行评价。如提出建设项目系统评价的观点，主张应加强项目建设过程的评价，尽早发现问题并采取有效的措施予以解决来确保预期目标的实现另有些专家指出为了使项目交付物达到预期目标，应对项目实施过程的绩效进行动态持续评价年又有学者相继提出对项目的实施过程进行管理的框架方法和对项目实施过程绩效进行评价的模型等新方法。项目完工后的后评价转向重视项目执行的阶段性评价，后评价提前。世界银行从年月日开始，就将项目完成报告改为项目执行报告，并以事实证明，阶段性评价对改善投资效益具有重要作用。早在年代初，美国政府就把政府投资项目的执行情况评价与预算划拨挂钩而美国的私人投资项目在此之前早就已经实施了过程评价，通过过程评价来纠正已经出现的偏差，并不断地进行调整并修订目标和策略，上述这些评价实质上都是对项目实施过程的评价。二国内研究现状我国在改革开放以后开始重视项目的前期工作，并引进了西方国家项目评价方法。年，国家计划委员会颁布的关于建设项目进行可行性研究的依据试行管理办法，年公布了建设项目经济评价方法与参数，年国家经济委员会公布了工业企业技术改造项目经济评价方法，形成了较为完整的评价标准和规范。年，国家计委建设部联合公布了建设项目经济评价方法与参数第二版，在年第版的基础上总结了投资项目评价的经验，作浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析了定的调整。总体来看，我国现阶段建设项目的评价是在参照西方先进项目评价的理论基础上的不断发展与完善。从国内对房地产项目评价的情况来看，主要是项目可行性评价，其研究的重要内容在以下三个方面项目评价内容的完善与评价方法的科学化。方面，根据国外项目评价理论的发展与完善而对房地产项目可行性评价的内容与方法予以完善另方面，国内部分学者根据房地产项目可行性评价中存在的问题对其与般建设项目在可行性评价中的区别进行了分析与比较。项目风险的分析与评价。通过对风险的科学分析，从而增强对项目风险的防范与控制能力。此前，国内些学者阐述了系统非系统风险的风险分类方法，并且主张采用组合投资来降低项目开发风险等。项目评价的数据估算准确性的研究。项目评价的投资与收益等基础数据估算对评价结果至关重要，而估算方法的合理性对数据估算的准确性起决定性作用。目前，国内些学者相继提出运用灰色数学模糊数学等方法来对项目投资进行估算，试图进步提高数据估算的准确性。当前，项目动态评价概念在思想和方法上已经得到了很多的应用，即强调运用科学的方法确定项目目标，并高度重视执行过程的评价与监控。事实上，此理论与方法在国外已经取得定的效果。而在国内，项目评价在房地产项目开发中的应用还比较片面，般仅在可行性研究方面予以运用，其项目评价的内容也很不完善，般没有对项目的实施过程进行评价。可见，对房地产开发项目进行全过程动态跟踪管理及控制的研究基本上是不存在的。项目投资分析的方法比较分析方法比较分析法是通过指标或方案间的对比，从数量上来确定指标差异的种分析方法。本文在可行性分析中大量运用比较分析方法来说明项目投资的可行性，如在进行环境分析时，与周边环境进行对比，与其他同类项目进行对比，在进行投资估算时，不仅与其他同类项目进行对比，也与历史数据进行对比。特别是在进行项目投资的经济可行性时采用多方案进行比较，以分析各种方案的优劣性。定性与定量分析相结合方法定性分析是采用逻辑推理，运用文字描述，对事物的性质进行理论分析与说浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析明，其结论来源于经验推理和判断，而定量分析则引用数据说明问题的性质和趋势，其结论来自于运算的结果。本文在对项目投资分析时采用定性与定量分析相结合，并以定量分析为主的方法。在进行项目投资的环境分析方案设计以及风险分析时，主要采用定性分析的方法，运用经验和判断说明项目投资的必要性和风险性，在进行项目的经济可行性论证时，则主要采用数学模型对项目的投入产出及其不确定性进行分析。同时，在进行定性分析时也采用部分数据资料为进行分析论证，在定量分析时也进行理论的分析和说明，做到定性与定量相结合，尽量使可行性论证更加完备。静态分析与动态分析相结合的原则静态分析方法是不考虑资金时间价值的分析方法。如投资收益率法投资利税率法等。这类分析方法，虽然由于未考虑时间因素而不能真实反映投资效益资金市场原材料市场劳动力市场和商品市场供求关系的变化，将会使投资收益遭到意外损失。如市场汇率的波动贷款利率的增加原材料成本的上涨劳动力价格的增加等，均属市场风险因素。具本包括市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争状况以及金融浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析市场劳动力市场原材料市场同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。针对该项目的实际情况，其市场风险主要来源于周边商场的竞争及潜在商场与大卖场的竞争。昆明火车站商圈历来是商场云集之地，目前在这区域有明通商场云南联贸大厦锦华商厦等众多商场，上述三家商场营业面积均超过万平方米，年销售额超过亿元，年利润在万元以上，而且这几家商场经过多年的经营和调整，均已形成自已的经营特色和相对稳定的客户群。明通商场主要走中商档服装批发路线，引进的服装品牌是国内线二线品牌，其顾客群以省内中小服装经营业主为主云南联贸大厦和锦华商厦以销售独具少数民族特色的玉器和珠宝为主，顾客以来昆的旅游者为主除此之外，与火车站商圈相距不到公里的昆明螺丝湾商圈是云南地区最大的服装和各种小商品的集散地。该项目作为个商场面积达平方米的购物商场，它的开业势将加重该区域的商业竞争。经营风险经营风险是指由于项目经营情况的不确定性而产生的风险。如市场需求变化消费者偏好变化竞争对手策略变化而导致的项目产品销售下降收入减少由于资金市场利率增加原材料市场单价提高劳动力价格上升等因素引起的产品生产成本的增长由于营销不畅产品积压而引起的产品销售价格下降等等。诸如此类的因项目的生产经营条件发生变化带来的风险，统称为经营风险。在经营管理决策主体层面上，例如承包形式的决策承包方的选择营销渠道的选择营销策略的制定，价格定位等经营决策与管理决策上存在的风险也应为经营风险。上述各种经营风险都可能导致该项目的投资额增加或运营收入下降。般来说，经营风险更多地集中在项目经营阶段。对于该项目而言，是投资经营的风险，例如由于投资计划安排不当融资计划考虑不周带来的资金周转风险二是指市场营销风险，例如由于市场定位及定价和营销措施不力等带来运营收入的下降和销售期的延长等风险。投资运营风险比较针对该项目的政策风险市场风险财务风险和经营风险，以下对按出租模式销售模式和售后返租模式运营的风险进行简单的判断及比较。如表所示。浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析表风险程度比较表项目出租模式销售模式售后返租模式政治风险中中高财务风险高低低市场风险中低高经营风险中低高运营模式选择思路根据对三种运营模式的财务指标不确定性指标以及风险程度的比较，对运营模式的选择提出以下思路决策者可根据公司对风险的管理能力进行选择。对风险的防范与控制能力较高，可考虑选择风险程度较高，财务效益较好的售后返租运营模式对风险的防范与控制能力般，可考虑选择风险程度较低，财务效益中等的销售模式运营。二决策者应根据公司的经营战略和发展战略，在战略层面上来进步地分析与选择运营模式，包括组合运用不同的运营模式。浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析结论与建议项目结论通过对项目的投资环境分析技术可行性分析以及财务分析表明，该项目是可行的。具体分析结果如下所示该项目开发的外部环境较好，具有良好的市场前景。二在技术层面上的初步分析表明,该项目在技术上是可行的。三通过对静态及动态财务指标的分析，以及进步的不确定性分析表明，三种运营模式的财务分析总体上都是可行的。但项目仍然具有较大的风险。项目建议决策者要根据公司的经营战略和发展战略，在战略层面上来进步地分析与选择运营模式，包括组合运用不同的运营模式。二从项目的敏感性分析可知，总投资额和商铺租金或销售价格对项目的盈利影响很大。为保证项目的预期经济效益，提升项目的竞争力，要实施全过程全方位的成本控制与市场营销。三应适当拓宽融资渠道，尽量减少融资成本，降低财务风险和运营风险。四要密切关注昆明市土地和城市规划方面的政策动向，及时调整项目的开发目标与开发策略。五该项目必须依托双龙商场的原有平台，统整合双龙商场商户和终端顾客的各种资源，理顺并优化营销渠道，为创造良好的运营业绩提供必要的条件。该项目的经营管理也应依托双龙商场现有的管理团队，通过塑造良好的双龙商场整体形象和提供高品质的消费体验，培育商场在经营和管理方面的核心竞争力，得以提升双龙商场品牌，并在与同区域的商场竞争中取得相对的优势。最终降低该项目的市场风险与经营风险，确保项目的成功运营。浙江大学学位论文昆明双龙商场二期项目投资分析参考文献,张建华房地产项目投资可行性分析存在的问题及对策西安陕西经贸学院学报，瞿富强，瞿莹芳房地产项目与般建设项目可行性研究额定比较与分析西安基建优化，黄金枝，郑榕萍以不可分割风险为测度的房地产组合投资优化决策模型西安基建优化，郑周练，邓绍江建筑工程造价的模糊确定法重庆重庆大学学报，白思俊项目中评价初探浙江管理工程学报白思俊关于项目中评价的模型和方法研究浙江管理工程学报，增刊白思俊，王保强项目评价与项目中评价上海工业工程与管理，陈琳，潘蜀健房地产投资项目投资北京中国建筑工业出版社，美威廉姆布鲁格曼，杰夫瑞费雪房地产金融与投资李秉祥等译大连东北财经大学出版社，刘正山房地产投资分析大连东北财经大学出版