【优秀毕业论文】美都广场项目定位和投资收益分析

该地块位于杭州市莫干山路与教工路交叉口的西北角，整体项目呈长方形，南靠教工路，东临莫干山路，北依景苑路，西面为规划中小区道路，总面积为平方米，建筑容积率不大于建筑密度不大于绿地率不小于用地性质为商业综合用地，使用年限年。

美都广场在杭州市区北面地块，南依着教工路尾，紧邻着董家新村和塘河新村，距离武林商圈直线距离公里，距离西湖武林广场分钟车程。

美都广场周边以住宅区为主，西面为文教区，北面是原杭州的些老工业区。

东南两面均以住宅商贸为主的成熟区块。

美都广场项目除了拥有小区本身完善配套公建外，项目还可享用文教区的配套公建及商业设施，更加方便居民购物生活及办公。

美都广场交通便利，多路公交设有站口，往北公里为汽车北站，毗邻的莫干山路和教工路均为杭州的主要干道。

该项目的地理位置欠缺处主要是位置靠近杭州老工业区，靠北米处为杭州热电厂拟搬迁，莫干山路作为主干道势必有车噪污染，区块新建筑较少，项目整体档次提升高度有限。

选题依据美都控股股份有限公司的房地产业务在浙江省从规模上来说属于中型房地产企业，年以来公司发展迅速，目前有几个项目在同时运作中。

就年以来的杭州地产业态势而言，如何合理的根据土地市场和政策等多元因素确定项目开发的具体形式和内容在目前来说至关重要。

虽然该项目为商业综合用地项目杭州近年来普遍住宅项目运作优于商业项目，但由于本地块最大优势在于拍得地块时间较早年初，土地成本较低，故我们认为只要定位合理，定价科学，销售回笼良好就仍然可以取得稳定效益。

本人希望能综合运用在课程学习到的相关知识，并结合实践，通过严谨的市场调研和科学定位，把握投资收益和项目风险，并期望本论文对实际工作有定的借鉴和用途。

论文的研究目标和研究方法论文的研究目标本论文的研究目标是通过对美都广场项目所在区域的宏观环境微观环境和其他相关因素的分析，研究该项目的核心价值以及目标客户群，进步确定并优化产品的市场定位和规划方案，进行投资效益评价，为公司的投资决策提供依据和操作方案建议，实现公司经济效益和社会效益最大化。

本论文的研究结果将为项目提供决策优化和操作参考。

论文的研究方法本论文属于房地产项目开发策划论证部分，故研究方法将以理论为指导，以实际调研为基础，以查阅报刊和网络数据为依托，运用分析比较市场法综合分析等方法，将定性研项目背景的介绍，杭州市拱墅区发展概况，房地产市场调研和环境分析，对本项目作出了市场定位，提出了本项目的核心价值点，并根据收入成本及资金流量进行了经济效益分析和财务评价。

我们认为，美都广场项目核心价值突出，具备区域位置规划品质合理价值三大特点，进而提出了商住为主导品值双提高的开发思路。

我们经过投资分析，得出项目投资利润率可观，净现值和收益率均有保障的测算结论。

我们相信通过资源整合和合理定位，正视各类现实及潜在风险，切实落实好销售计划，项目具有可运作性。

从本文的分析过程而言，美都广场项目在些环节还存在着内部和外部的些问题。

我们对其中些问题进行了整理和分析，并相应提出些对策和建议。

近年来，我国对房地产业的政策调控的影响深远且持续，总体而言，房地产行业普遍负债较高，行业整体风险较大。

而这种风险的放大集中体现在房地产资金链的运行是否正常，银行等同业机构在人民银行的政策指导下，对资金融通的紧松与否将直接影响甚至是决定房地产公司的发展。

具体到本项目，由于工作做的较早，准备较为充分，目前尚未出现由资金引起的开发困难，但是我们也必须对项目自身以及未来多方面规划，以期避免类似的问题的突现。

本项目的区域位置可以说是有利有弊，利在地理位置位于杭州轴两翼主三次的中心地带，交通便利，处于拱墅区的商业中心。

但是本案所在区域也有靠近工业区，城市新兴规划配套滞后，商业氛围淡薄等不利因素。

如何扬长避短，突出优势，是本项目开发营销中的重点之。

项目开发周期偏长，未来销售预期的变数使得本项目整体运作时间跨度过长。

这期间涉及费用的增加，成本变化以及销售的不确定性。

这些因素将使本项目的成功运作增添变数。

本项目的总体设计思路和营销方略是实质提出了公寓式写字楼的概念，其优点是生活工作的便利，购买成本的节约等等，迎合部分群体的实际需求，但也与甲级写字楼有定的差距。

如何避免因功能上的交叉引起的混乱，真正做到为业主提供最优质的服务，我们认为还要下大功夫。

针对以上提出的些问题，我们提出了些建议调整现有组织结构，完善组织结构和管理流程，切实将各项管理落实到个人。

建立知识经营和知识管理的学习型组织机制，建立政策研讨小组，设立应急机制。

加强资本营运，针对开发过程中前期资金问题，后期销售问题，建立健全的考核和激励制度，以保证项目计划的顺利进行。

我国房地产业正处于成长期向成熟期过度的阶段，我国房地产企业数量多，普遍规模小而竞争能力弱，行业集中度低，房地产企业未来发展方向是规模化品牌化。

所以，做好每个项目，提高本公司的品牌知名度，对未来的发展尤为重要。

坚持以人为本的现代设计理念，在规划布局功能结构公共设施环境绿化采光通风室内外交通等方面把人的需要人的方便人的舒适放在第位，将现代科技成果在经济可行范围内，尽可能地融于房地产开发之中。

通过对本项目的综合研究定位，并对其投资收益进行分析，我们得出的结论是本案可操作性强，收益显著，投资风险较小，项目可行。

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会不会视具体情况而定您考虑购房的主要因素单选地段价格户型环境其他对于单身小户型公寓，若您有意购买，则您打算购房的面积平方米以下以上同样，对于小户型公寓，您愿承受的购房总价大概为多少万元以下以上您是否考虑购买车位，并愿意承受的价格万元考虑购买考虑租用不考虑购买您希望本楼盘除基本配套外还能提供哪些硬件配套中央冷暖空调智能安保系统小时热水便利食堂健身设施超市您希望本楼盘交房标准菜单装修厨卫装修不带家具精装修精装修毛胚您是从什么途径了解本楼盘的报纸网络广播电视售楼部户外广告牌户外宣传活动友人介绍其他您对目前杭州市普通房地产价格有何看法偏高，无法接受适中，可以接受偏低您会在近几年内买房吗不考虑近年内年内年以上客户基本情况请问您的职业机关事业单位干部般公司职员及企业员工私营业主及个体户企业管理人员自由职业者教师医生律师其他请问您的学历高中及以下大专本科研究生及以上请问您是否本地人是否请问您目前在杭州的家庭成员结构单身两人世界三口之家更多请问您的家庭年收入万元万以下万万万万万以上如有可能，您愿意再接受我们的电话回访吗愿意不愿意被访者签名被访者电话性别男女通讯地址非常感谢您接受我们的访问，致谢词经过这年的实践和写作，我初步完成了毕业论文美都广场项目定位及投资收益分析。

本文的研究工作是在我的导师姚铮教授的精心指导和悉心关怀下完成的。

导师的严谨治学态度渊博的知识无私的奉献精神使我深受的启迪。

从尊敬的导师身上，我不仅学到了扎实宽广的专业知识，也学到了做人的道理。

在此我要向我的导师致以最衷心的感谢和深深的敬意。

在三年的学习生活中，还得到了许多领导和老师的热情关心和帮助，在此深表谢意。

在日常学习和生活中，我的家人和同学们给予了我很大帮助，再次向他们在生活和学习上的热心帮助表示感谢。

衷心地感谢在百忙之中评阅论文和参加答辩的各位专家教授，叶赟浙江大学管理学院秋班年月硕士学位论文论文题目美都广场项目定位及投资收益分析摘要本论文以研究问题，提出建议为导向，围绕着美都广场项目定位及投资收益分析展开。

美都广场商业项目是由上市公司美都控股股份有限公司开发运作，作为公司的重点项目，操作成功与否对于公司整体业绩和上市公司形象的推广意义深远。

近年来国家对房地产提出积极引导，合理发展指导方针，房地产业已从高速发展的阶段步入了中期性调整阶段，形势更为紧迫，竞争日趋激烈。

因此，本论文通过市场调研和相关分析，试图对该项目作出较合理的整体定位并由此进行收益和风险的评估预期，并期望能对项目运作有现实的操作借鉴意义