【优秀毕业论文】南京二手房住宅价格指数的实证研究

房价尤其是住宅价格的上涨已经成为社会普遍关注的焦点。

为了防止年发生在日本，年发生在海南和年发生在香港的房地产泡沫现象在中国重现，中央政府出台了系列的宏观调控政策。

年月日，年期贷款基准利率上调个百分点，由现行的提高到，年期存款利率上调个百分点，由现行上调到。

这是自年月以来，央行首次上调存贷款利率。

年月日，央行出台了以调高房贷利率和提高首付比例为主要内容的房贷新政策，谋求抑制房价猛涨，控制由此可能带来的金融风险。

以年期以上房贷为例，调整前的优惠利率为，调整后的基准利率为，比调整前高个百分点，即使下浮到倍的水平即，比调整前还高个百分点。

此举拉开了房地产调控的大幕，央行副行长吴晓灵发表观点金融政策打压房价上升保护穷人。

年月日，国务院召开了常务会议，提出八项措施引导和调控房地产市场，简称为国八条，其中第八条就是加强市场监测，完善市场信息披露制度。

加强舆论引导，增强政策透明度。

年月日，建设部等七部门关于做好稳定住房价格工作的意见指出，自年月日起，国家将调整住房转让营业税税收，个人购买住宅不足两年转手的，将按售房收入全额征收营业税。

希望借此来抑制房地产价格的过快上涨。

房地产价格指数是房地产综合因素影响下供求关系的直接体现，能及时向社会传达市场信息，也是检测宏观调控效果的最直观的指标。

据不完全统计，目前我国公布的各类房地产价格指数有多个，其中，既有全国性的，也有地方性的既有政府主办的，也有企业办的，还有官方和民间合办的此外，既有房地产价格指数，也有房地产景气综合指数。

全国性的有中房指数国房指数全国个大中城市房地产价格指数戴德梁行指数，南京市二手房住宅价格指数的实证研究中原城市指数包括和，中国二手房价格指数地方性的有伟业指数西安指数上海住宅预售价格指数上海二手房指数等。

其中，针对二手房的只有中国二手房价格指数中原城市指数和上海二手房指数。

在本文的第二章对这些指数做进步的分析但这些指数都从各自的角度和需求反映房地产市场的趋势和状态。

但他们的认知度和信誉度还有待于市场进步检验。

比如，北京市统计局月份发布的组数字首次使该指数体系受到质疑。

年月，北京市统计局发布的房价统计数字，今年季度北京的平均房价为元，并已经连续年持续下降。

这个数字使很多北京市民头雾水。

关注北京房市的人都知道北京的房价从没跌过，连续年都在涨。

其实北京市统计局的人也明白，这就是个简单的统计数字，是以当期的销售总金额除以销售总面积，得出的是大平均的结果，北京郊区房地产开发的规模越来越大，低价房拉低了整体的平均价格，既不能科学反映市场价格变动的真实情况，更无法反映不同区位房价的变动情况。

目前的各种房价指数对于置业基本没有直接和明确的指导意义，消费者可以从中把握房地产中长期发展的大趋势，了解市场的般规律。

课题研究目的和意义表南京市年商品住宅上市和销售面积新批上市住宅面积万平方米商品住宅销售面积万平方米二手房交易面积万平方米数据来源南京市房地产市场发展研究中心自年取消福利分房制度以来，南京住宅消费逐年增旺。

对比手住宅，可以看到年到年，二手住宅所占整个住宅交易的比重在逐年递增，从年的到年。

见表由于土地的稀缺性，二手房交易赶上并超越手房是必然趋势。

在国外比较成熟的房地产市场，二手房交南京市二手房住宅价格指数的实证研究易量与手房的交易量是左右。

二手房市场的健康发展，对于合理配置资源，满足人们的住宅梯级消费，促进房地产二三级市场的良性互动，起着关键的作用。

二手房市场是房地产市场不可忽视的组成部分。

住宅，是人们生活和工作的重要场所。

住宅作为居住生活空间，是其它商品无法替代的，是城市居民个人和家庭生活的必需品。

但是，目前南京的二手房市场存在严重信息不对称的问题，交易双方对市场价格没有很好的把握，而很多不良中介乘机欺上瞒下或采用现金收购的方式，从中赚取差价，激化了社会矛盾，甚至对构建和谐社会也带来了负面的影响。

同时，交易双方由于缺乏交易参考信息，对成交价格更多依据主观判断，错失成交良机。

均阻碍了二手房市场功能的有效发挥。

因此，有必要由权威机构定期公布南京市二手房住宅数编制的理论与方法中国房地产，朱莉芬，田永中地价指数及其研究现状探讨重庆师范学院学报自然科学版，杨楠趋势外推法在房价指数预测中的应用统计与预测，叶剑平中国房地产指数的现状及趋势中国房地产，赵林广确定商品基期价格的几种方法统计与决策，张红房地产经济学北京清华大学出版社，张宏斌，贾生华编制城市房地产价格指数的理论模型和实用方法上海统计，张苏红房地产价格指数是怎样编制出来的中国软科学，南京市二手房住宅价格指数的实证研究附录附录南京市年白下区个样本小区苜蓿园止马营钓鱼巷益乐村中山东路瑞金新村小杨村堂子街良友里后标营石鼓路中和桥张公桥虎踞南路棉鞋营万达新村天坛新村武学园五马街天坛新寓瑞金北村大地豪庭观门口评事街白下路二条巷陶李王巷广艺街头条巷解放路大阳沟象房新村御河新村御河苑游府新村瑞金路紫金城海福巷登隆巷七家湾洪武路止马村富民坊石榴新村红花地联合村冶山道院尚书村香格里拉花园东白菜园琥珀巷侯家桥天地花园中山门八宝前街蓝旗街李府街光华东街抄纸巷建康大厦长白街五老村莫愁路淮海路苜中路王府园罗廊巷象房村九莲塘建邺路砂珠巷五福巷卫岗西鸿福苑千章巷朝天宫西街天堂街马府新村大王府巷建康路御道街复成里四条巷侯家里光华园火瓦巷申家巷苜卫路军械局俞家巷常府街文思新村东渡丽舍三茅巷友谊村丰富路西方巷太平南路户部街白衣庵三条巷三茅宫富康新村西八府塘曹都巷普华巷宏鹰花园科巷桃园安品街致和新村文昌巷黄鹂新村西白菜园四方新村富丽山庄石榴园淮海新村富春里升州路大光路光华新村华盛园益仁巷仓巷石门坎梅花山庄友谊河路光大新寓菜市口绣花巷汉中路建康新村金銮巷木屐巷西东安门村后标营号紫金山水苑太平桥绒庄新村军农路大光里仁寿里范家塘中山南路八条巷鑫园文昌宫标营邀贵井螺丝转弯明瓦廊龙王庙南市楼石杨路龙蟠中路张府园羊皮巷南台巷南京市二手房住宅价格指数的实证研究附录南京市年鼓楼区个样本小区凤凰西街交通村龙凤花园五台花园裕华名居清河新寓观音里场门口童家巷渊声巷清凉门平安里华阳佳园山阴路蓝天园江东北路广东路涌泉里厚载巷高云岭宁工新寓锦江花苑裴家桥碧树园归云堂芳草园黑龙江路校门口马家街古平岗水佐岗宏业村马台街建设新村铁路北街汇贤居港龙园清溪园石头城新村中山北路四卫头慈悲社狗耳巷四条巷迎春里工人新村西柏果园凤凰街铁路南街华侨路牡丹里汉口西路华新巷匡芦路双门楼华保新寓紫竹林汉中门外大街云南路中山路三牌楼青石村市农村乐瑰园大钟新村虎踞北路南阴阳营随园宝苑新寓赤壁路宝地园青岛路黑龙江路巷劲顺花园合群新村洪庙教工新村大锏银巷金陵名人居龙园西路静幽园金城花园广州路萍聚村芦席营虎踞关宁海路凤凰三村舸舫园天目路世纪花园长江之家和会街将军庙佳盛花园海棠里南秀村虎踞路许府巷西康路宁夏路建邺村福建路武夷路头所村萨家湾银城街天津新村紫竹苑临江新寓北京西路天福园镇江路人和街傅厚岗银城花园西流湾西桥杏林新村上海路钟阜路凤凰庄阳光广场望江新寓新门口戴家巷黑龙江路巷江滨新寓康藏路马鞍山育才公寓晚市湖北路鼓教新村聚福园湖南路华富园丁家桥江西路西瓜圃桥凤凰东街管家桥大方巷西妙峰庵豆菜桥石头城久安里峨嵋岭东瓜圃桥察哈尔路怡景花园天平新村三条巷厚载村汉中门大街定淮门五台山东瓜市中南园百步坡白云园凤凰二村永庆村中青大厦富贵里腾飞园干河沿前街模范马路新泉里车站东巷荷花里童家山凤凰新村花开园牯岭路祁家桥平家巷汉中路裴西村西苑公寓长江新村清凉新村回龙桥金地苑新菜市郁金里虹桥雅瑰园许家桥龙门居东妙峰庵宏景公寓北阴阳营乐业村医平村东柏果园马台街号明华新村挹华里湘江路江苏路金陵园名城世纪园芙蓉里紫苑南京市二手房住宅价格指数的实证研究附录南京市年玄武区个样本小区后宰门清溪路北门桥廖家巷佛心桥相府营锁金二村后大树根小卫街居安里太平桥南鸡鸣山庄板仓街晏公庙新村成贤街估衣廊双拜巷东箭道卫岗吉兆花园新庄红庙百子亭蒋王庙曹后村樱海公寓尖角营石婆婆庵北苑兰园花红园前半山园营苑新寓岗子村晏公庙西村双井巷钟山花园城红旗新村锁金三村安将军巷花园路厚载巷樱铁村朝霞园丹凤新寓杨将军巷太平门街林业大学红山黄埔花园枝园峨嵋路康定里华康苑西家大塘裕德里东大影壁柳营石婆婆巷黄埔路珠江路竺桥永康园曹后邮局宿舍锁金四村林大二村童卫路号旭日园后宰门西村汉府新村大树根肚带营沙塘园杨家胡同天山路华侨新村高楼门东方城同仁新寓宁栖园月苑小区承乐园南林解放门老虎桥后半山园碑亭巷农场巷罗汉巷紫萝苑洪武北路雍园中央路钟麓花园长江花园北极西村北京东路钟灵街九华山大悲巷如意里大石桥中山东路廊后街韶山路鱼市街锁金六村半山花园文德里清溪村晏公庙昆仑路锁金村思立园钟山山庄龙蟠中路营苑西村锁金五村丹凤街卫巷童卫路跃新园营苑初阳园富贵山唱经楼大纱帽巷怡静园樱驼花园何家村蓁巷南京市二手房住宅价格指数的实证研究附录南京市年下关区个样本小区方家营四平苑晓街四平二路五塘新村复兴后街五塘村清风园热河南路新河村张王庙金陵新二村安怀村多伦路盛世花园线路新村燕归园金陵新六村金碧花园云燕园建宁路金陵新五村金陵新四村义民新村东井宝塔桥东街汽轮四村于家巷小市新村北祖师庵东炮台汽轮六村安怀新村白云新寓上元里中山北路二板桥燕康园姜家圩燕禾园五所村姜圩路光夏新