策手段也非常丰富，其中最引人注目的是在年下半年，以管住土地，管紧信贷为主要政策的国家第五次宏观调控中，土地政策首次成为除货币政策和财政政策以外的第三个宏观调控的手段。从总量控制到结构调控，中央将土地政策作为宏观调控的重视程度也越来越高，对房地产市场的影响力日益凸现。主要体现在三方面是通过控制新增建设用地的总量和节奏，抑制固定资产的投入和规模以及增长速度二是通过有保有压的供地政策来引导产业结构优化，对产业结构的盲目投资重复建设问题进行限制三是通过规范用地合同及加强后期监管来减少闲置土地的总量，增加保有土地的成本。温家宝总理在年的政府工作报告中强凋，定要守住全国耕地不少于亿亩这条红线，坚决实行最严格的土地管理制度加强房地产市场监管和调控，着力调整优化住房供给结构。土地政策上升到与货币政策和财政政策的同高度，是与我国土地资源的基本国情和土地制度密切相关的。土地作为房地产的重要生产要素之，在房地产市场调控中有着不可替代的作用。我国土地集体所有国家所有性质和土地级市场交易政府主导的现状，为房地产调控来了便利。研究目的与意义本文旨在通过分析土地调控政策作用于房地产市场的机理，检验近年来土地调控第章绪论土地调控政策对房地产市场的影响分析政策在房价调控中所起的效果，为政府采用土地调控政策调控房价及完善土地政策调控体系提供理论依据和数据支持。从宏观层面上来看，房地产的投资是国民经济的重要组成部分，它的产业关联性极强，能极大地拉动上下游产业的发展，但偏冷和偏热会导致国民经济或是发展缓慢或是产业结构的问题，危害国民经济的正常运行。从微观层面上来看，住房问题是关系群众生计的问题。尤其是在我国传统文化中家庭观念的影响下，旦房价这个问题处理不好，很容易引起社会的不稳定，危害和谐社会的建设。因此，找到土地调控政策的作用机理和解释调控中存在的问题，对于提高土地调控政策的调控效率和效果，避免房地产投资过热，抑制房价增长过快，促进房地产业健康发展和维护社会的稳定具有重要的意义。保持对房地产市场宏观调控的连续性和稳定性，也有利于我国相关产业和国民经济的健康发展。同时，本文通过理论和实证研究，探讨总结了土地宏观调控对苏州工业园区房地产供求关系房价的影响，为建立健全苏州工业园区的房地产市场，促进苏州工业园区的经济发展，都具有重要的研究意义。研究现状在国外主流的宏观调控理论中，土地政策不是调控宏观经济运行的基本政策手段之，不能与财政政策和货币政策等同，在国外也很少有对土地政策参与宏观调控的直接研究。针对土地政策对房地产市场的宏观调控研究，国外鲜有系统的论述，并且关于土地政策对住宅市场价格问题的研究存在很大争议。已有文献的研究结论大体可归为两类种观点认为，减少土地供应会导致房价上涨。海外学者对香港的土地管理模式及住房市场的关系进行大量的实际调研，香港采取的政府垄断土地供给模式也成为中国大陆城市土地制度与市场化改革的学习对象。和是最早开始研究香港土地供应与房地产市场关系的，在对香港的土地供应，房地产的历史数据，利用计量经济学知识建立模型，分析了改变土地供给对房价和住房供给的影响机制，土地供给限制会引起更高的住房价格，但不会减少住房供给。另种观点认为，土地供应与土地调控政策对房地产市场的影响分析第章绪论房价之间不存在因果关系。在讨论英国土地利用规划与住房建设的关系时指出，影响住房开发的关键因素是开发商的土地储备而不是政府对土地的管制。在实证研究方面，目前采用计量经济模型定量分析土地供应对住宅市场影响的研究并不多，比较有代表性的模型有五种即的滞后反应模型和存量流量模型的因果检验的可变弹性方法和的集合住房供应方程。而上述实证研究的思路可归为两类是从住房供给与住房需求的角度分别建立模型，在供给方程中引入土地供应变量，然后从供给等于需求的般均衡条件中解出土地供应对住房价格影响的实证模型二是从住房需求方程出发，通过土地供应对住房价格增长预期的影响，建立土地供应对住房价格影响的实证模型。国内学者关于土地政策与房地产的研究始于上世纪年代，在时间的推进中，学者的研究从年代关于土地有偿制度，年代的关于房地产市场内部规律的研究及调控问题的思考，从而产生了土地政策在调控房地产市场方面的新的研究领域。刘洪玉构建了房地产的四象限模型，从定性的角度分析了房地产与土地市场的关系。刘琳吴次芳采用计量经济学和比较法等方法，主要是从因果关系上系统研究了房价与地价的关系。在研究的讨论中，关于房价地价关系形成了成本论和供求论两类观点。成本论认为土地是房价的主要成本，因此地价决定了房价供求论是认为无论土地市场还是房地产市场，都是由于各自的需求决定的，房价与地价之间没有必然的因果关系，而是相互作用互相影响的。近些年，随着房地产市场的快速发展，社会对于房地产领域的不断关注，土地政策与房地产市场的关系得到进步的讨论娄文龙和朱清认为我国房地产市场的结构不合理以及总量的不足是由于土地的供给方式的不合理导致的，并对供给方式对房地产发展的影响进行系统的分析，提出完善我国土地供给方式的建议卢新海认为土地政策参与了宏观调控，其影响必然作用到土地市场的价格以及房地产市场的销售和供给，即影响到房地产的投资土地开发面积房屋空置率等高立坤李淑杰通过分析土地价格土地供应量与房地产数量房价之间的关系，找出了土地供应与房地产市场的关系。张庆林认为房价不断上涨的主要原因，不是因为土地的供给不足而是土地的有效供给不足以及土地的供应结构不合理，因此大，这导致小的开发企业将被拒之门外另方面则是大的房地产企业凭借实力能够迅速进入不同区域市场，市场规范透明极大地简化和加快了有实力的开发企业进入异地发展的步骤。在招拍挂过程中，对竞标房地产企业高标准的资质要求业绩要求等条件设定，地方政府为了保证城市建设的高水平而推出大幅土地或多宗土地捆绑进行出让，这些措施直接导致了各地开发价值大的土地资源基本上为少数大房地产企业所获得。这样，就从开发用地储备这个源头上对中小房地产企业予以致命的打击，导致许多中小型企业面临着开发断粮的尴尬局面。而对于大型企业，都有其相应的土地储备，政策只会影响其开发速度。同时，土地资源的获得难度将大幅增加。截止年底，园区的规划住宅用地土地调控政策对房地产市场的影响分析第章土地宏观调控对苏州工业园区房地产市场的影响有近的土地已出让，房地产企业在本区域内如果想获得土地，则付出的成本也相对应会加大。在区域的土地供应量减少的情况下，如何挖掘存量土地退二进三也成为政府所面临的紧迫性问题，园区房地产业的可持续发展有待进步提高。第章结论与建议土地调控政策对房地产市场的影响分析第章结论与建议房地产业既是国民经济的支柱产业，也是关乎民生的基础产业。房地产市场受宏观经济土地政策金融政策以及居民购买力等很多因素综合的影响。土地政策作为项宏观调控政策，不仅仅是深化土地市场治理整顿调控房地产市场价格波动的需要，更是实施我国经济发展战略实现可持续发展的必然要求。土地政策作为宏观调控的个重要手段，在调控房地产市场中起到非常重要的作用，对促进房地产市场健康稳定发展有着重要的意义。当然，在不同时段和不同区域，土地政策参与房地产市场宏观调控的实施方略和绩效都是有所差异的，也依然存在许多深层次的问题需要进步去探讨。研究结论从以上分析情况得出下列结论土地宏观调控政策对园区房地产市场的影响是有成效的，对稳定园区房地产市场遏制住房价格暴涨起到了定作用，但不能从根本上解决房地产市场的所有矛盾。从土地宏观调控角度而言，稳定住房价格，抑制房价过快上涨的首要手段是进步改善房地产用地供应总量和供应结构，并通过调控土地价格及相关税费降低房地产开发用地成本。建议从上述总体来看，国家宏观调控政策出台以后，房地产市场在向着预期目标积极地发生变化。笔者针对土地宏观调控对园区房地产市场的影响，借鉴国外经验，结合园区房地产市场的运行态势，从未来国家土地宏观调控政策方面提出下列建议。加强政府宏观调控,总体把握土地供给和需求。改善房地产用地供应结构，增加土地有效供应。在严格控制土地供应总量的同时，切实增加廉租住房经济适用住房中低价位土地调控政策对房地产市场的影响分析第章结论与建议中小套型普通商品住房建设用地供应，确保保障性住房用地不低于的政策落到实处，防止大套型商品房多占土地。对经济适用房廉租房建设用地实行计划单列，保证优先供应。实现住房供给双轨制，住房供给主体，既可以是企业，也可以是政府，市场上既有开发商供给的商品房，又有企业或政府提供的福利住房，真正做到社会保障性住房由政府主导，商品房供地由市场主导，从关注总量向关注总量与注重结构和布局并重转变。适当加大供应量，缓和供需双方的矛盾。开展区域人口和住房现状的调查工作，全面掌握人口住房情况，进而预测住房需求数量。根据住房需求，制定合适的土地供应计划，及时掌握控制土地投放总量，努力实现土地供需基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定的目标。同时，可将大块宗地分割为几块面积较小的地块同时出让，提高区域内房地产市场的竞争程度，有利于避免房地产企业恶意囤地或者延缓开发而造成供应市场的紧张，促进存量土地的加快利用。充分发挥政府职能,服务监督土地市场。完善土地招拍挂制度进步完善土地招拍挂制度，在主要考虑价高者得的原则的同时，还应综合考察市场承受能力开发商的实力消费者的利益社会效益等综合因素。在土地招拍挂的过程中，放松市场准入条件，使更多的房地产企业进入市场，防止形成由几家房地产公司垄断区域市场的局面。逐步改变目前以价高者得为原则的招拍挂制度，要从获取土地资源的资格准入上进行管理。通过房地产开发企业的所有权益规模房地产开发企业掌握的定范围内尚未开发的土地资源规模房地产开发企业上年推向市场的房地产产品开发面积房地产上年消费者的投诉或是政府认定的违规情况等指标的设定，从而确定房地产开发企业参与土地招拍挂的主体资格，由此全面推进房地产开发企业开发产品的进度，使市场出现更多的房地产产品。强化节约集约用地加大对土地的集约节约管理政策的力度，控制房地产市场开发商的捂地囤地现象。方面强化土地利用节约集约评价，在城市发展中，应继续坚持建设用地定额指标管理