八年级英语上册Unit1WheredidyougoonvacationSelfCheck课件（新版）人教新目标版

重庆市主城区目前别墅市场每年消耗在套左右，每年成交量以的速度增长，根据年至年的别墅市场吸纳规律，别墅和联排别墅与总份额的比例为，即别墅每年的消耗量在套左右，联排别墅每年的消耗量在套左右。

目前重庆市般高级社区的顶层跃层把高层与多层统估计的比例占户数左右，面积比应该在左右。

年主城区住宅销售万平方米，其中的高档楼盘量就有万平方米，以的比例计就是万平方米，以平均每套平方米计算就有套的成交量加上全跃层设计与叠拼别墅，年有能力购买别墅级物业的领头羊其无论是在产品的设计还是在营销手法上都是可圈可点的。

在户型设计上诸如小坡屋顶，圆弧顶入户门等设计。

别墅的结构也做到了“雕刻”般的精准搭配，它大量采用层结构，客厅放弃了大而空的格局，分为多个小客厅，使家中每个人的活动空间得到最大保证尤其是大量连接室内与外界的长廊天井等“灰空间”的运用，在重庆豪宅市场上更是首次出现。

对于任何营销而言，最大的难点的是，找到恰当的方式，扩大被营销的事物的影响。

龙湖蓝湖郡，作为重庆地产中顶级的楼盘，要找到与其品质匹配的营销载体，确实不是件容易的事情。

蓝湖郡找到了，幅毕加索原作版画于蓝湖郡体育中心展出。

这就是“生栋”的龙湖蓝湖郡。

结论楼盘定位以中高端物业来定位，建筑形式采用别墅及联排别墅相结合。

客户定位主要针对公务员大学教授医生工厂老板私营业主企业中高管理层。

价格定位别墅及联排别墅折后均价初步定价为元户型定位建议本项目中的联排别墅以四房五房为主，面积在之间，别墅的面积控制在之间。

楼盘定位项目的主要优势在于其拥有自然景观及温泉资源。

建议本项目以中高档物业来定位，建筑形式采用联排别墅别墅相结合。

客户定位楼盘档次也就决定了其消费群体为收较高而且收入较稳定的部分人。

我们项目针对的对象主要是年龄层次集中在岁之间，多为中年成熟型的买家，职业以银行界私企业主大学教授医生企业高级管理人员居多，这部分客户多具有稳定的事业和丰厚的收入，家庭结构多处于满巢期。

而潜在买家年龄层次则明显偏年轻，私营业主的比例也明显增多，这部分客户能够较快地完成原始积累，但对产品的个性及其他方面的要求也更加挑剔。

价格定位住宅价格多层小高层价格案运用房地产估价理论之“市场比较法”，选取项目周边较有代表性的楼盘中安翡翠湖北温泉九号香溪美林中的别墅及联排别墅作为可比案例，综合考虑其地理位臵周边环境楼盘档次公共配套设施社区规模物业管理等因素，并通过修正确定其销售价格通过市场对比法评估该项目可实现的折扣均价为元结合我们楼盘的定位，我们在此项目价格定位持较谨慎的态度，所以建议本项目折后均价初步定价为元。

由于本项目为纯别墅社区，商业面积较少并且商业部分只是作为社区的配套，并且在短时间内商业部分的价值很难体现，现不考虑销售，只作为出租使用户型定位本项目所针对的客户群体的层次较高，他们主要是想改变目前居住的条件，除了对小区环境比较注重外，更注重室内的气派。

别墅建议本项目中别墅总面积控制在之间联排别墅建议本项目中联排别墅以四房五房为主，总面积控制在之间。

第二部分经济分析主要分析结论项目开发周期为年。

住宅总销售收入为万元。

项目销售均价为元。

预计项目计息资金万元，计息时间为年，利息为万元。

开发情况预测开发时间预测。

假设该项目于年月进行挂牌出让，预计从年月起进行勘察设计等前期准备，年月开工，工期个月，预计年月开盘发售，预计销售时间为年，即年月至年月。

项目开发周期为年，即个月。

销售进度预测根据我公司已开发楼盘的销售经验，结合该项目所处的地理位臵情况和项目市场分析情况，预计销售前景较好，从开盘起第年能完成住宅的销售任务，第年完成住宅销售任务地价估算根据年月份北碚区北温泉镇街道社区号地块万元亩的挂牌出让价格，并针对本地块进行综合分析，可按万元亩计算土地出让价格。

地价万元支付公司整体转让价款万元基础数据经济指标序号项目数量备注基本情况建设用地面积按亩土地测算计容积率建筑面积按容积率为住宅建筑面积技术部门测算数据别墅建筑面积技术部门测算数据联排别墅建筑面积技术部门测算数据商业建筑面积会所建筑面积配套设施建筑面积建筑密度容积率可变因素管理费以建安成本费为基数销售费用以销售收入为基数不可预见费以建安成本费为基数税金营业税及城建税率以销售收入为基数所得税率以税前利润为基数利息中长期贷款利率年期含手续费建安费测算根据对各项目建筑指标的市场价格分析，预定该项目的单位成本为元，即总成本万元。

管理费用万元不可预测费用万元配套及相关费用测算序号项目面积单价小计万元备注小区绿化及相关配套道路绿化前期及工程相关费用规划设计费用环保费用垃圾处理费质量监督配套费人防费工程勘探图纸审核费万元工程监理费万元测量费占道费放样费合计元销售收入销售费用营业税及城建税估算住宅销售收入万元销售费用万元营业税及城建税万元投资估算经计算项目投资总额万元。

计息资金估算根据项目开发计划销售计划和投资估算等情况，我们可进行以下指标分析注销售资金回笼中，住宅销售资金因银行按揭的因素比实际销售的滞后时间未加考虑。

计息资金金额根据项目运行的实际情况，项目在运行过程中工程款可分期支付，在支付项目启动资金后，项目开盘后可用销售回笼的资金维持项目的正常运行，计息资金按下面三部分考虑支付地价款万元。

项目启动资金按建安成本的估算，故项目启动资金为万元即。

支付公司整体转让价款万元支付配套费及人防费万元故计息资金金额为万元计息时间该项目从年月获取土地使用权出现资金流出开始，在不考虑内部认购的因素外，预计要到年月项目开盘才有现金流入，预计到年月，预计可实现销售收入万元，在支付贷款本息后，余下的销售收入可维持项目的正常运行，故预计计息时间为个月，即年。

贷款利息形成当期财务费用贷款利息万元主要分析结论项目能实现税后利润万元。

投资利润率为。

销售利润率。

静态投资回收期为年。

年投资利润率为静态指标分析评价指标销售收入税前利润税后利润成本利润率投资利润率销售利润率税金营业税及城建税按销售收入的提取所得税按税后利润的提取利息按的年利率计算利润分析该项目的投资收益及投资回报率见下表投资收益估算表单位万元序号项目数额及百分比备注销售收入二投资总额三营业税及城建税税率四税前利润五所得税税率六税后利润七投资利润率八销售利润率十年投资利润率从上表可以看出，该项目能实现销售收入万元，总投资额为万元，能实现净利润万元，投资利润率为，销售利润率为，年投资利润率为。

备注投资利润率计算公式中，由于利润或息税前利润属于期间指标，所以投资额和总资产额应按平均投资额或平均资产占用额来计算。

投资利润率净资产利润率利润投资额利润净资产或总资产息税前利润率息税前利润总资产以上公式中投资额是指投资中心的总资产扣除负债后的余额，即投资中心的净资产。

所以该指标也可称为净资产利润率。

为了考核投资中心的总资产运用状况，也可计算投资中心的总资产息税前利润率。

它是投资中心的息税前利润除以总资产占有额。

总资产是指生产经营中占用的全部资产。

息税前利润是利息加利润总额。

由于利润或息税前利润是期间性指标，所以，上述投资额或总资产占用额应按平均投资额或平均占用额计算。

静态投资回收期自年月起到年月，项目在运行过程中只有现金流出，没有现金流入，累计净现金流出量为万元，达到净现金流出量的高峰，从年月开盘销售后开始有现金流入，净现金流量出现正值，。

故静态投资回收期累计净现金流量出现正值的年份上年累计净现金流量当年净现金流量年注是在按计划销售，现金流入时未考虑住宅提前内部认购因素和银行按揭导致的滞后因素，现金流出按预计工程进度计划支付的情况下编制。

主要分析结论盈亏平衡时的销售量为，销售率为，销售额为万元。

当地价为万亩时，楼面地价为元，地价款为万元，预计总投资为万元，在售价和成本不变时，达到盈亏平衡时的销售量为，住宅销售率为，销售额为万元。

盈亏平衡分析由于房地产产品具有成片开发，整体生产的特殊性，故在作盈亏平衡分析时不将成本作固定成本变动成本进行分类，仅以总投资额作为计算基础。

该项目销售收入为万元，住宅的总建筑面积为平方米，项目平均售价为元平方米。

设盈亏平衡时的销售量为根据公式，投资总额单价盈亏平衡时的销售额万元盈亏平衡时的销售率当楼面地价上升元平米，达到元平米，此时的地价万元亩，预计项目总投资为万元，在销售价格不变时，同理可计算出达到盈亏平衡时的销售量为平方米，销售额为万元，销售率为。

敏感性分析在前面的经济效益分析是参考市场地价，销售价格和开发成本作客观估计的基础上进行的，由于该项目中的地价将根据挂牌情况决定，地价的高低将对该项目的经济效益产生较大的影响，故这里对以下几种情况进行敏感性分析当住宅销售均价和成本不变时，地价按楼面地价元平米的比例变动时的敏感分析，见地价敏感性分析表当地价和成本不变时，住宅销售均价按元平米的比例变动时的敏感分析，见售价敏感性分析表二。

第部分市场部分结论低，以出自深山的天然泉水，沿山坳而流，形成天然的溪流及两个动水湖泊。

通过地下钻探，已获得水温为摄氏度，每日最高流量为立方米的地下温泉水及探明矿泉水层位深度和出水量。

该地下温泉水已获得温泉水质检验