关部门对午山旧村改造的控制性规划方案进行了重新修订，编制了修建性详细规划方案， 市规划局据此下达了建设工程规划审查函复意见书。根据市基本建设程序，特 编制本可行性研究报告。 第三部分市场分析 市场现状及发展趋势分析 全国房地产市场现状及发展趋势分析 国家统计局日公布的年全国房地产市场运行情况显示，年，全国完成房地 产开发投资亿元，比上年增长。月份，全国房地产开发景气指数达到， 以全年最高值收官。 值得注意的是，根据公布的数据，年全国商品房销售面积万平方米，比上年增 长，全面超过了年亿平方米的历史高点。其中，商品住宅销售面积增长。 不过与此同时，年商品房销售额达到亿元，比上年增长，其中商品住宅销售 额增长。对比商品住宅的销售面积和销售额涨幅可以看出，销售额上涨的幅度几乎高 出销售面积涨幅的倍，房价大幅走高成为年中国房地产市场运行情况的主要特征。 另外，年房地产开发企业资金来源也显示出不样的变化。根据公布的数据， 年房地产开发企业本年资金来源达到亿元，比上年增长了。其中，国内贷款达到 亿元，增长了。同时，在房地产开发企业的其他资金来源中，定金及预收款达到 亿元，增长幅度高达个人按揭贷款达到亿元，大幅增长了。贷款比 例以及个人信贷规模的大幅度增长反映出年内充裕的流动性密集地进入了房地产领域，适度 宽松的货币政策对年中国房地产市场的发展起到了关键性的作用。 根据数据，年全国新建商品住宅市场显著供不应求，商品住宅销售面积增长， 但住宅竣工面积仅增长。从未来供应规模来看，年全国完成商品住宅投资增长 ，房屋新开工面积增长，但同时房地产开发企业完成土地购置面积却下降了 。这预示着年商品住宅供应量将比年增大些，但增量不会过多。只有在 需求出现明显萎缩的情况下，才会出现供需平衡或供大于求的局面。就全国而言，年新 建商品住宅供应依然会偏少，这将影响房价的回调。因此，国条当中第项措施增 加保障性住房和普通商品住房有效供给对于遏制房价的进步上涨将会起重要的作用。 房地产市场行业现状及发展趋势分析 市场成交全年住宅销售面积同比增幅超过，月中高端住宅占比超过。 年月以来住宅销售面积环比大幅增长，全年销售面积同比增幅超过 数据来源中国指数研究院数据信息中心中国房地产指数系统注年统计口径不 包括胶州市，年统计口径不包括胶州市和即墨市 为应对国际金融危机的冲击，刺激住房消费和房地产投资，年月，市政府 出台关于支持居民购买住房的意见，从公积金贷款个人购房税费子女购房等五个方 面支持市民购房。年，在购房优惠政策以及宽松的货币环境的双重刺激下，市房 地产市场快速回暖，住宅销售面积从月份开始环比大幅增长，月单月销售面积达到 万平方米下半年销售面积依旧保持在月均万平方米的高位水平，全年商品住宅销售面 积达万平方米，达到历史最高水平，较年增长。 市场供给出清周期快速下降，短期内供求关系趋于紧张，但中长期市场供应为充 足出清周期由年初的历史高位个月大幅下降至年末的个月 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系 在住宅销售快速回暖的刺激下，开发企业加大推盘力度，在年住宅销售面积同比 增长的市场环境下，住宅可售面积由年月的历史高位万平方米下降到 月的万平方米，降幅为。不过住宅出清周期仍由月的最高位个月锐减到 年末的个月，短期内市场供求关系仍较为紧张，预计这种状况将会持续到年上半年。 价格表现房价显著上升，中心城区涨幅高于个县级市 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注销售均价数据为 住宅项目报价 随着房地产市场快速回暖，年供过于求的市场关系在年上半年得到缓解，在 下半年市场供求关系则趋于紧张，开发企业提价频率和幅度逐步加大。年月住 宅价格较去年同期上涨，其中中心城区涨幅高于个县级市。从区域价格水平来看， 市南崂山和市北区位居前三位，分别为元平方米元平方米和元 平方米平度市和莱西市位居最后两位，分别为元平方米和元平方米。 中国指数研究院中国房地产指数系统显示，市住宅价格指数自年 月以来呈上升趋势，涨幅较为明显。 住宅价格指数年月以来呈上升趋势，涨幅较为显著 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 ④土地市场住宅土地成交面积较年增长倍，部分单幅住宅地块总价和楼面 地价较上年有显著提高 住宅用地成交面积较年增长倍，成交楼面地价小幅下降 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统注住宅土地统计包 括纯住宅地块以及含住宅用地的综合地块，下同 住宅用地上市面积同比增长，起始楼面地价较年提高 数据来源中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 二年市房地产市场形势展望 市场成交足。 房价年上半年将保持稳中有升趋势，下半年或将高位震荡 基于以下原因，市房价在年上半年仍将保持稳中有升趋势，这些原因包括 年市住宅成交面积保持在高位水平，而房价调整般发生在成交量持续下跌约半 年以后年单幅住宅地块楼面地价纪录不断被突破，典型地块地价持续高企，以及中 心城区住宅市场供应结构较为集中。而在年下半年，房价或将随着当地住宅成交 量的波动而高位震荡。 三项目所在区域的市场调查与分析 项目所处环境调查与分析 项目所在区域位于市崂山区。崂山区位于市区东部，与老市区相邻，东南濒临 黄海，总面积平方公里，人口万，年全区实现生产总值 亿元，同比增长。年全区实现地方财政般预算收入区市两级亿元，增 长，占总量的，比上年占比提升个百分点国地税实现税收收入 亿元，增长，占总量的，比上年占比提升个百分点税收占地 方财政收入的，比上年占比提升个百分点。全区规模以上工业企业实现利税不 含卷烟厂亿元，增长。崂山区往西通向市北区和市南区，北可达李沧区和 城阳区，地理位置非常通畅，具有良好的区位优势。 项目地块位于午山西麓松岭路以东，三面环山，其周边地区是市的主要高档住宅 群。在其周边由二中高职校等。项目建设地点见附图。 项目地块分析 优势 人气项目所在区域是市崂山区新兴区域，毗邻高尔夫球场二中 海洋大学，位置优越。 环境项目地处崂山区午山西麓三面环山，周围没有任何大型的工厂企业，居住环 境良好。 土地项目承担单位已获得该地块的旧村改造开发权。 交通项目紧临市的滨海大道松岭路，通过滨海大道与青银高速杭鞍快速 及城市主干道相接，交通十分便利。 劣势 商业服务周围缺少大型的商业和居民生活服务设施， 机会 交通随着崂山区基础设施的不断完善，道路交通将更加便利。 威胁 竞争对手项目周边正在建设或将要建设较多，将对本项目将产生定的威胁。 总平面图 项目市场定位 市场细分 不同的消费者由于年龄收入家庭人口生活习惯等因素对住宅有着不同的要求，从不 同的角度出发可以将的商品住宅消费者进行如下划分 ⅰ消费能力 经济富裕人群。该类群体占总体比例不多，但总量为数不少，且拥有大量的社会财富， 购买了几倍于其人数的住宅，是高档楼盘的消费主体。他们消费房产的目的，更多地是为保 值增值或以投资为目的的。不管是自住，还是其他用途，该类消费群体的市场需求般是 地段优越设施完善景观优美的高档楼盘，尤其强调楼盘的品质和稀缺性，以大房型为多 选择的楼盘多具有地段不可替代性。 新兴的中产阶层，主体是有定经济基础的白领小私营企业主国家干部等。他们具 有较强的经济实力，是中高档楼盘的消费主力该类消费群体的市场需求注重楼盘的整体品 质，比较在意地段区位，但不强求最佳却强调整体环境服务配套出行方便在房型选 择上涵盖面较广，根据实际需求情况，从小房型的单身公寓到中大房型都有需求。 外地投资客户。需求量大，已占高端房产投资客源的四分之。 ⅱ工作需要生活方式等。奔波于居住与工作地之间的消费者，选择靠近交通枢纽的 楼盘，比较重视交通条件自由职业者工作时间地点较为随意的族，选择房型 设计有利于其工作或个性的住宅有更换工作意向的消费者，这类消费者则在购买住宅是就 做好了两手准备，不仅关注住宅的居住条件。由年龄生活习惯等产生的行为差异导致消费 者产生不同的购买偏好。年轻人向往市区的繁华热闹，老年人则希望有舒适安逸的生活环 境和良好的医疗保障。 ⅲ家庭居住结构。随着经济发展，家庭居住结构也正发生改变。年轻人应该照顾老人， 在日常生活和照顾孩子方面也需要老人的帮助但生活节奏的加快和生理观念行为方式 的差异往往激化了老年人与年轻人的摩擦，老中青三代同堂的情况有所改变开始有更多的 子女和老人选择分开独住。这样当前社会家庭成员居住结构形成三种情况多代同堂或毗 邻而居近距离的分居完全的独居。居住结构变化要求住宅设计以及整体楼盘的房型 组合和配比，要能体现并适应于这种变化。第类要求住宅单体设计要有足够的空间来满足 老中青三代人的需要。住宅面积和房型可能较大或者子女和父母是左邻右舍的关系，都单 独有自己的居所。第二类则要求住宅开发的整体楼盘布局上考虑有多种房型配置。父母子 女同在个物业内，彼此居住有定的空间距离，但仍可较为方便地相互联系和照顾。第三 类则反映社会需求老年公寓。让老人们生活在起，有适合老人居住的空间，并提供相应的 专项社区服务，这将成为有别于敬老院的新的住宅开发新模式。 项目市场定位 根据本项目的特点和项目承