万家商业广场项目可行性立项申报材料

武清巨大的住宅开工量和交房量形成数百亿家居消费与商业消费需求，迫切需要区域位臵好，物业形态佳，商品档次高，管理到位，售后统，购物环境舒适的大型家居装饰卖场大型消费商业氛围。

销售价格分析稳定上扬，但涨幅趋缓。

随着房地产开发的原材料钢材水泥等建材的提价，土地招拍挂后成本的提升以及设计规范条件城市基础设施配套费以及产品品质的提升等将从成本上影响着房价商业店面价格因此，武清未来的房价仍会继续上涨，房价上涨带动商业店面价格上涨，因此，未来房价将更加趋于理性，增幅趋于平缓。

项目定位商业定位以高档家居装饰广场为主体，结合大型超市餐饮休闲酒吧金融中心等为体的新型购物场所。

家居装饰广场业态包括卫浴陶瓷橱柜厨具家居家纺家用电器实木家具灯饰五金软装日用儿童家居家居体验馆等。

硬件配臵方面公共区域采用酒店式装修配备大型展示屏客货电梯系统电子导购系统统收银系统智能安防系统等五星级标准，全打造精品市场，提升城市消费形象。

项目价格战略销售价格是通过对武清目前商品房销售价格的调查与对比分析，综合考虑地段差价与配套设施条件等因素而拟定的。

年各类预售价格如下住宅价格平均元商业店面平均元价格战略为跟随战略。

营销策略本项目工程应买施多方位销售策略。

根据现代营销观念，应把市场营销作为开发经营主线，将其渗透到从互项到售后服务的全过程。

增强品牌意识，实施质量加服务的营销战略建设中把好质量关，营销中提供优质服务，推出公司品牌。

在正面报道和营销上与政府部门适当配合树互新区房地产形象，可以产生巨大的总体效益。

拓宽营销渠道销售要形成多线网络，以直销为王，积极发展中介租赁或两者相结合的多元化销售之路，动员各方面的力量参与促销。

④配合多样化的促销工具利用媒介展开宣传攻势，包括大量的正面报道和广告。

邮寄资料，针对目标客户，定期发送，长期联系。

加强公共关系活动，提高企业信誉及形象。

印制宣传品和纪念品，作为销售人员访问或接待顾客的赠品。

强化促销手段，实行多样化的销售方式，如联谊活动先租后买展示会折扣等。

提高销售人员的营销水平，增强分析市场行情和摸透顾客心理的能力，讲究谈判艺术，通晓营销术。

争取与银行合作，获取较大额度的产权抵押贷款，使购房者能够分期付款，减轻负担。

通过以上营销策略和措施的结合运作或选择运作，本项目可望取得成功。

第三章项目选址及建设条件项目选址该项目位于傲踞徐官屯街与武宁路交口，西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，详见地理位臵附图。

建设条件位臵优越。

项目与规划中的行政中心相望，其周边有规划的居民区文化活动中心世界强企业大型工业区，因此，项目的位臵十分优越，其周边的商贸文化居住环境极佳。

交通方便。

西侧紧贴北运河，东侧规划路与老城区相通，北临京津塘高速杨村口和京津高速武清北出口，南接武清传统商业中心，交通十分便捷。

建设场区五通条件。

目前地块内的供水供电供气通讯场地的条件已具备，周边的基础设施条件日益完善，建设时方便引入。

土地征用情况。

以土地出让方式取得。

建设地址上的没有拆迁安臵。

第四章建设规模及基本数据根据项目的建设内容特点功能要求以及场址的地形等实际情况，确定项目用地面积总建筑面积。

项目用地已经由天津市武清城乡规划局地字第号建设用地规划许可证认定。

该项目委托天津天堪建筑设计院规划设计，确定建设规模为建筑总面积。

其中地下室面积为规划理念及原则规划理念福盛地产秉承倾心打造，用心经营，全心服务的开发理念，致力于商业地产住宅城市综合体等投资开发与运营。

福盛盈门总投资个亿，打造环渤海区域高档家居装饰广场。

将以人为本做为设计理念，同时遵循生态规律和因地制宜的原则，强调自然社会和人的和谐统，提高绿化率，保护生态环境，强调地块景观本身的园林化生态化，营造出观赏与参与最佳契合的高质量绿色环境。

规划原则适居性原则充分考虑居民居住生活的不同需求，创造人性化的空间和文明的购物环境。

生态化原则尊重保护自然与人文环境，合理地开发和利用土地资源节能节材，建设人与环境有机融合的可持续发展的居住区。

社区塑造原则在社区文化社区教育社区交往社区保健社区治安等社区服务与保障方面强化社区功能塑造社区特征。

整体性与多样人民生活水平规划概况与总体布局该项目处于社区新城市中心区内，建设业主已委托福建省中景建筑设计院有限公司编制修建性详细规划，因此其规划完全可以做到符合城市规划的要求。

总体布局该项目位于城市主干道，沿街商贸氛围浓厚，拟规划为沿道路为城市综合体购物，建筑间距满足规划要求。

本项目在构建各层次的生活空间时，遵循逐级衔接的布局原则，关注各层次空间衔接点的处理，保证各层次的生活空间具有相对完整的活动领域。

该规划方案总体布局合理，结构清晰。

主入口设在号楼，沿道路布臵层商业店面。

板式之间灵活安全综合的接入系统得到了广泛的重视和应用。

作为小区通信网络的建设同样是接入网作为基础。

住宅小区通信网络应能支持语音数据图像等业务信息的传送。

除了满足住户对于电话计算机远程信息服务等业务的需求外，还需要解决小区内的通信网络与公用通信网络的接口问题，即建设个开放性的网络，将小区建成个安全便利舒适节能娱乐的生活和工作环境，造福于用户。

根据今后电话网络的发展要求，电话系统接电话模块交换局方式设计，预留电话模块交换局机房，以便将来小区用户达到定规模时，将电信局模块引入小区，实现内部免费拨打电话功能。

本系统可根据用户的需要申请保密电话传真电话和国际国内长途电话等功能。

根据用户的要求和今后的发展需要，方案中每户按条电话外线配置，用于业主电话业务和用于业主开通网或等业务小区整体按住户数配置。

有线电视接入系统随着有线电视技术的迅速发展，也促进了卫星电视广播的发展。

作为有线电视重要节目源的卫星电视，与现已发展起来的城市和地区的大范围联网的有线电视网络构成了电视综合信息和娱乐的广播网，比无线电视有更大的优势容量大频道多传送图像质量高覆盖面广以及能实现多功能双向服务等。

这对居住区智能管理系统的有线电视接入网提供了十分便利的条件。

居住区有线电视系统设计为双向传输光纤同轴混合网，的带宽可以传输个模拟频道节目，并提供了的数字信号传输带宽，上行频段‐提供足够的带宽用于上行信号的传输，完全满足有线电视系统双向传输的要求，光纤同轴混合网满足了系统对带宽的要求光纤的带宽在，对系统性能有很大的提高，同时也满足了未来系统对干线传输的性能要求，保护了投资，又比较经济用户分配系统采用同轴电缆。

消防报警及联动根据高层民用建筑设计防火规范，本高层住宅公共区域及底商部位采用控制中心报警系统。

在建筑群物业首层设消防控制中心，当火灾发生时可控制各种消防设备动作，并切断非消防电源。

并设有消防紧急广播系统。

闭路电视监控及报警设计为加强建筑安全管理，在建筑汽车库超市扶梯出入口购物通道主要进出口电梯轿厢总服务台电影院出入口及酒店写字楼重要部位等处安装摄像机，保安人员可通过监控显示对大楼内重要部位进行观察及录像。

保安监控中心与消防控制中心合用。

楼宇自控设计段段建筑考虑楼宇自控系统，控制对象包括空调系统的制冷机组新风机空调机空调系统水泵室外照明楼顶景观照明，在各建筑层设系统控制主机。

广播与扩声设计在段及段商业部分做广播设计，广播设计包括商场背景及公众广播。

电影院及大餐厅设扩声系统。

综合布线系统在段及段做综合布线系统设计，电话交接间及计算机网络机房内设程控交换机总配线架及网络设备。

干线语音线路采用大对数三类双绞线，数据传输干线采用多模光纤。

水平子系统均采用超五类双绞线。

对绞电缆的长度不应超过。

第五章节能方案分析编制依据中华人民共和国节约能源法国发号节能中长期专项规划发改环资号中国节能技术政策大纲国家发改委科技部国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术国家发改委年号三相配电变压器能效限定值及节能评价绿色建筑评价标准关于印发节能减排综合性工作方案的通知外墙保温工程技术规范居住建筑节能设计标准民用建筑热工设计规范公共建筑节能设计标准建筑照明设计标准低压配电设计规范供配电系统设计规范采暖通风与空气调节设计规范建筑采光设计标准河北省节约能源条例河北省第十届人民代表大会常务委员会第次会议通过关于转发的通知冀发改投资号。

河北省用水定额试行冀水资号河北省唐山市地方节能标准和实施细则。

二能耗分析能源消耗种类该项目消耗能源有电热天然气水。

消耗数量项目年耗电量为万。

项目年建筑耗热量为万，即年采暖耗煤量吨。

项目年消耗天然气万立方米。

项目年消耗水万立方米。

主要能源和含耗能工质的品种及年需要量表序号名称计量单位年需要量其中购入量自产量其他实物标煤实物折算系数标煤实物实物实物折标煤折标煤折标煤电万水万天然气万采暖耗能万年总需要三能源供应状况电力供应唐山市电力供应由隶属于华北电网的唐山供电公司提供。

唐山供电公司拥有千伏及以上变电站座，其中千伏变电站座，千伏变电站座，千伏变电站座，千伏变电站座主变压器台，总容量万千伏安输电线路共有条段，公里。

热力供应唐山市热力总公司总供热建筑面积已达到万平方米，以唐山发电厂丰润区热电厂塞德热电有限公司和缸窑热电厂为热源，下辖市区供热公司丰润供热公司西部供热公司锅炉供热公司，拥有区域锅炉房座，拥有热力站座其中间供站座，采用蒸汽供热的间供站座直供站座，全公司次管网总厂约为米，庭院管网总长约为米。

承担着唐山市万户居民，个公建单位和个工厂企业的供热及蒸汽输配任务。

天然气供应中国石油天然气集团公司在年月宣布，在渤海湾滩海地区发现储量规模达亿吨的大油田冀东南堡油田。

南堡油田的天然气储量并不小，已探明天然气地质储量亿立方米相当于万吨油当量，三级油气地质储量亿吨。

天然气气源规划曹妃甸唐山输气干线拟在曹妃甸建设座供气能力万吨期万吨液化天然气项目，并建设曹妃甸唐山北京输气干线。

陕甘天然气期天然气为供北京地区的主导气源，年二期天然气进京定局。

唐山距陕甘长输管线永清分输站公里。

俄罗斯天然气唐山在俄罗斯天然气的供应链上，可分配给唐山亿立方米。

自来水供应唐山市自来水公司现拥有地下水厂座地面水厂座地面取水泵站座，水源井余眼，管网总长度多公里，供