上饶现代农业科技园区示范项目可行性立项申报材料

项目提出的必要性和依据上饶县新世纪的第个五年计划中，发展的宏观思想是工业强县农业稳县三产旺县发展战略是中部崛起南北跟进的生产力布局发展的主线与方向是以企业和农民为主体，以技术进步为支撑„„大力发展食品化工建材能源型三大支柱产业，加快生态农业畜牧业特种水产业的发展。

对于县域农业的发展，还提出蔬菜茶叶毛竹畜禽水产果业六大主导产业，目标是年培育出个有特色的农业主导产业。

在生产力布局上以国道浙赣铁路横南铁路及梨温高速公路为发展的轴线，以围绕上饶市的城郊型城镇为发展的重点。

即皂头茶亭枫岭头罗桥石狮董团大地等乡镇同时推进皂头茶亭枫岭头等的集镇建设，发展商贸流通业房地产业及服务业，率先实现城镇化。

基于上饶县国民经济和社会发展十五计划的构想，可以看到农业园区的规划与建设势在必行，同时皂头镇以上饶市城郊型城镇的优越区位，是现代农业示范园区建设较为合理的选址。

依据是上饶市城市总体规划。

上饶市域国土规划。

皂头镇总体规划。

上饶县志上饶市国民经济和社会发展十五计划上饶县国民经济和社会发展十五计划上饶市及上饶县国民统计年鉴年。

上饶县旅游发展规划上饶县土地资源等。

第二章项目建设的有利条件和阻碍因素项目区概况及项目建设所需自然资源经济和社会环境分析建设地点选择项目概况和建设地点选择上饶县位于赣东北部，东经，北纬，东接玉山上饶市广丰，南邻福建崇安县，西毗铅山县横峰县，北连德兴市。

其地处信江上游，占据通闽入浙要冲，东距杭州公里，上海公里，南距福州公里，西距南昌公里，因此不仅仅具有与苏浙沪闽等沿海开放地区的地绿相近的优势，更重要的是作为江西省对外开放的东大门，在世纪国家实施东部大开放西部大开发的重大战略中，也扮演着东部发达地区产业转移的承接地沿海休闲观光的后花园和西部大开发的中转站的重要角色。

上饶县交通网络四通八达，浙赣铁路复线穿境而过，横南铁路上饶始发国道高速公路横贯东西。

现代农业园核心区所在地皂头镇是上饶县南部重镇，是上饶市城区和上饶县城与会上饶县南部个乡镇联系的重要内陆桥梁河通道。

该镇距上饶市中心公里，上禹公路自北向南穿越镇区，沿上禹公路上饶市城区公交车已开通至皂头镇专线，交通便捷，通讯和电力供应条件好，水利设施完善。

现已建有包括三鼎农庄华翔公司大信养殖场桐圩山庄天河畜药象山家禽养殖天康农庄三联果业基地在内的种苗繁育中心蔬菜生产基地和养殖业加工业基地。

而且该镇地势平坦，拥有万亩连片的耕地大坂，可方便地向周边辐射。

经过前几年中低产农田改造和基础设施建设，已基本实现农田渠系配套，具备了机械耕作条件，有着较好的生产基地。

按照上饶市总体规划社会经济发展战略中提出依靠毗邻发达省份经济优势，加强横向合作，搞好跟进接替，使上饶经济逐渐融入长江三角洲经济区域，参与国际竞争。

明确了围绕产业升级和结构调整，大力发展非公有制经济„„推进农业产业化进程，壮大支柱产业，培育批新的经济增长点，促进市域经济的快速发展。

健全社会化服务体系，提高农村城镇化水平，加快基础设施建设，因地制宜，分类指导，增强综合实力，努力实现经济快速发展和社会全面进步。

浙赣铁路是上饶市城内的大动脉，也是上饶市城内最重要的城镇发展轴。

在上饶市总体规划中位于这轴线上的上广玉城镇群是上饶市城镇体系发展的重点区域，上饶县即在其中同时在规划中上饶市区和广丰玉山的半小时经济圈中，除上饶县城旭日镇枫岭头镇等乡镇划入上饶市建成区范围之外，上饶县其它的大部分农村地区是作为三个城镇经济点之间的种发展腹地与介质而存在，因而对于上饶县的发展而言，其农业经济的发展就显得尤为重要。

现代农业示范园区的选址在距上饶市仅公里的皂头镇区附近，在上饶市现状城镇体系中，皂头镇目前仅为农村型的城镇，城镇等级规模也仅仅是人口规模在万人之下的最后个等级。

但是在上饶市城镇体系的远期规划中皂头镇则成为仅次于县市域中心城镇的中心镇等级，是上饶县的中心镇除已划入上饶市区范围内的枫岭头。

因此基于以上上饶市总体规划中对于上饶县以及皂头镇的发展定位，可以看到，上饶现代农业示范园区以集约化生产规模化经营和产业化龙头带动方式的手段发展农业，并融合位于皂头盆地端的丰溪河畔的七峰岩等自然景观资源，以及皂头镇小城镇的建设，具有广阔的发展前景。

项目建设所需自然资源地形地质上饶县地势由南北两端向中部倾斜，南有武夷山东伸，主峰五府岗，海拨米北有怀玉山支脉盘踞，其大灵山主峰海拨多米中为主江断线盆地，明显地构成南北高中部低的马鞍状地形，属赣东北低山丘陵区，山地占，丘陵占高丘占，低丘岗地，平原占。

盆地地表平坦，倾向河床，属侵蚀堆积河谷平原区，多低丘岗地，位于信江及其支流两侧的二级阶地上，包括沙溪灵溪皂头旭日董团大地茶亭等地，海拨米。

地面构成物质以白垩系的红砂岩为主，局部有灰岩，有岩溶地貌发育，地下水贮量较丰富。

区内地形平坦，土壤肥沃，农业生产水肥条件较好，是上饶县集中的粮油棉产地。

本规划核心区即位于这个区域。

气候状况上饶县属亚热带季风性湿润气候，县境内气候温和，四季分明，雨量充沛，光照充足，无霜握于不断的更新分析各方面数据的基础之上，时时调整自己的战略规划。

规划风险由于我们地块属于超级大盘式的地块，所以在规划上，定要考虑与周边和市的总体规划布局，不然很有可能造成不和群的局面，参照周边银泉新城和时代丽都这两个大楼盘的规划，我们在之基础上进行了综合改善，像容积率的限制，车位数的限制等条件，也都在定程度上影响了我们的规划方案。

解决措施我们的项目组初步将此地块规划成了三个地块分别进行开发，在三个地块中每个地块又分成了几期逐期进行开发，这样就避免了次性规划的风险，并且能够在开发建设中吸取经验不断更新，进步。

项目市场风险关于市场风险最主要的还是影响到我们房价和各个因素，比如宏观国家政策，政府建制条件，市场健康程度泡沫化程度等，其中宏观的国家政策最为关键，今年以来国家为了抑制居民投资过热，防止流动性过剩等问题，是央行加了六次息，而过去十年加起来也没有今年年调整的次数多，从这点可以看出我们国家对于打击这种过热投资的决心，九月初央行又发出了以家庭为单位购买每二套房产的按揭最少四成以上。

这些政策的重点打击对象无疑是我们居高不下的楼价，今年即将结束，今后几年的政策我们也很难判定，但是有点可以肯定的，房价几乎没有可能再出现这样的疯狂飙升。

这样的事实也使我们的项目在产品定价方面存在了定的风险。

解决措施由于我们项目在产品初步定为中上端的产品，所以在自我产品的完善度上，我们将本着精益求精的态度去做我们的产品，时尚典雅温馨舒适。

这些都是我们的项目的主题，相信在比照类似楼盘的基础上我们的楼盘将会占据优势地位。

项目财务风险财务风险是由于企业融资，负债经营的风险，所以我们这里主要讨论的是银行借款的及时还贷以及市场疲软，销售不畅，利润下降时最大限度的控制杠杆效应的负面影响。

销售率的风险分析，从项目的盈亏平衡分析中可以得出，本项目在假设总投资和销售单价不变的情况下，当销售率既盈亏平衡点达到时，项目达到可静态盈亏的平衡点，即投资刚能够回本。

与资料显示，对于住宅项目的开发，当销售率低于时，项目风险是比较低的，可见本项目在目前的市场环境下开发建设，风险较为大。

但是由于平衡分析是静态分析，没有考虑到资金的时间价值，所以并不能完全从盈亏平衡中去判断项目盈利能力的大小，期间仍然需要重视销售率不足或是下降带来的财务风险。

解决措施制定严密的资金计划表，严格按照进度表和资金计划表进行开发建设，控制成本。

在项目开发过程中，加强营销，确保甚至超过预期的销售率，在开发过程中在保证质量的前提下严格控制成本，寻找合作伙伴，把风险均摊到多个人头上。

自然灾害风险本项目所在地，地处普通平地，周围已有些建成的住宅区，项目东向邻近桃山水库，北邻倭肯河，此地较为平静，无灾海历史，所以可以先不考虑河流对本项目的灾害影响。

周围有山，只有在距离项目的东北角米左右有山，而且这山体以回复植被，并在山体前建造了水幕墙区，这对于项目的建设有实质性影响，且不考虑山体滑坡等地址灾害，但是考虑到项目是在市中心区域并且离水域不远，市地处中纬度，属寒温带大陆性气候。

具有寒暑悬殊雨量充沛光照充足无霜期短，四季分明的气候特点。

年平均气温，历年极端最高气温，极端最低气温，历年平均最大冻层深度为至米。

全年主导风向为西南风，般为级，四级以西北风为主，年降雨量毫米，大部分集中在月份，无霜期天。

项目社会风险根据我们地块所处的地理位置周边环境交通条件。

区位特点。

人们的生活水平等实际情况来看，我们的项目的投资建设对项目周边不会有很大的影响，但是由于项工期为长久的项目，所以要考虑在工期期间周围会不会有些类似性设施的出现，因为如果我们的施工所产生的噪音可能会影响他们的生产。

解决措施当然我们会尽量了解这些设施的出现，以及周边环境的改变等情况，同时我们也要安排好们自己的周期，使之尽量合理施工。

安全生产风险在施工过程中，容易出现意外事故，保障社工人员的生命安全也是我们必须重视的大问题。

如果有人员出现意外，将给建设带来定的阻碍。

解决措施我们将成为个专门的安全监督队伍，每天准时进行巡查监督。

项目安全控制必须坚持安全第，预防为主方针。

项目经理部应健全管理体系和安全生产责任制。

安全员持证上岗，保证项目经理部根据项目特点，制定安全施工组织设计或安全技术措施，根据施工中人的不安全行为，物我不安全状态，作业的环境的不安全因素和管理缺陷进行相应的安全控制。

项目安全控制遵循下列程序确定施工安全目标编制项目安全保证计划项目安全计划的实施项目安全保证计划验证持续改进兑现合同承诺。

质量风险如果施工过程中出现了滥用劣质的建筑材料，会给房屋质量保障到来风险，如果出现倒塌，那么将给我们销售带来风险，会损害我们楼盘的声誉，并且带来我们的信誉风险。

解决措施我们的项目是个超级大盘。

电影各方面都受到很大的关注，必须要树立品牌卖给业主带来永久的信用承诺的原则，绝不建设劣质的商品房，我们将在质量监督上严格把关，所有进场的建筑材料都有质量保证。

绝不因为要降低成本而偷工减料。

我们将会加强施工人员的专业道德，从人们的生命安全出发。

为此，在建筑