中华健康园项目可行性立项申报材料

产业现状从投资规模来看，小规模投资的健康园占主导市场，约占到总体比例的其余的大多是中型的投资部分类似机构短线投机心理严重，营运的周期均未超过年从分布情况来看，小型养生园在市区分布比较密集，只有少部分的养生园选择在城郊或者城乡结合部，但大多由于地理位臵选址失误，经营状况并不是很理想从养生园的专业程度来看，有的机构仅仅是作为单纯的休闲娱乐体存在的，另外的机构虽然也拥有相当的专家和资深营运人员，但服务的质量和效率以及趋向有差距，有资源但没形成品牌从服务体系来看，以上的机构均是单化发展，大多数机构均未能形成完整的服务体系，可能单方面做的很精，但其他方面没能整合资源，达成战略合作从消费群体定位来看，部分已具规模的机构将消费者定位为少数高端人群，当经营结果不善时，又进行消费群体的转向形成偏差，经营局面比较惨淡从从业的人员来看，整体素质较低，机构经营专业化规范化程度低，服务缺乏针对性，纯商业化经营意图明显急功近利。

很多机构均是以仪器为诱导，对消费者进行欺诈性和误导性引导，影响了整个行业的形象。

从品牌意识来看，多数养生机构装饰简陋，品牌意识极为淡薄，布局设计和宣传等缺乏严谨规范和生动性系统性。

整个南昌市场几乎没有形成品牌的专业健康园机构项目有利条件针对以上诸项分析，分析运作该项目目前已经具备了充分的优势项目的普适性已具备。

健康园服务能很好的与其他产业有机结合，具有很强的休闲性和全面的产业包容性，可做局部小项目，亦可成为大型区域性项目服务内涵丰富，涵盖的产业链及产业要素非常多，可以其中单独环节或要素为突破口，项目定位突破相对不难。

在具备生态环境质量产品吸引力产品黏度设计服务配套的完善四个前提条件的情况下，项目可以导致高复游率随着逐年增加的卫生医疗费用开支，国家卫生部门已经将治未病作为项国策来执行。

随之而来的就会是政策或法律法规的促进，对于项目的发展和壮大提供了非常好的软环境随着人民生活水平的提高，人们对于健康的需求越来越多，重视生活品质和生命质量为项目的长久运营提供庞大的市场容量项目综合消费较大。

健康园市场受众层次多，产业链条长。

因此比较容易产生较大的综合消费总额。

产品的生命周期长，盈利回收般把握较大，投资的规模可根据低中高不同的市场结构进行调控，资金回收压力相对其他类型的产品而言较小消费者消费行为已经趋向于理性，谋求专业化和权威性。

开发区的专家技术资源为项目的成功运作提供了核心竞争力项目启动与合作模式项目建设合作模式主要有三种模式客商全额投资，自建自营。

桑海开发区按招商流程审核建设方案，指定地块及执行现行开发区优惠政策。

模式二开发区与客商按协商好的规划合作建设由客商经营。

开发区以出让地块建设部分设施的方式参与入股，建成后按投资总额年回报率比例或可更高收取回报，直至客商全额收购。

模式三开发区与客商按协商好的规划合作建设由开发区经营商经营。

开发区以出让地块建设部分设施的方式参与入股，建成后，客商按投资总额年回报率比例或可更高收取回报，直至开发区经营商全额收购。

其他合作模式及上述合作模式细节可当面细谈。

注本报告下文中涉及到资金筹措，投资预算等均以开发区与客商合作建设模式框算项目经营合作模式由经营商开发区建设商根据上述建设合作模式不同来商定。

市场前景分析与预测美国著名经济学家保罗皮尔茨博士在财富第五波书中指出，继汽车电脑微波炉网络之后的财富第五波，将会有兆亿美元在于健康产业之中。

仅年美国的健康产业收益已达到千亿美元，预计今年将增长到万亿美元。

增幅将达到。

据有关部门统计数据显示仅年中国健康产业的市场规模已达到了千亿元人民币。

中国人口结构老龄化问题已经显现，健康体检服务提供检前检中检后全程服务，体检者进入体检中心可以向有关专家免费咨询体检的项目，专家们会为需要体检者设计个性化的体检套餐，并为体检者出具详尽报告书。

若发现问题，中心会为体检者预约专科专家解惑释疑，拟定治疗方案。

为受众提供尽善尽美的健康服务，受到群众广泛欢迎。

现代社会，由于人们对保健知识的缺乏在紧张和压力中生活，体力活动减少营养过剩环境的恶化使人们日常摄入的空气水食物受到污染。

病毒病菌使细胞受损导致生病。

随着饮食结构的西方化，高脂肪高蛋白高糖三高和低维生素低矿物质低纤维素三低的不良饮食习惯，使得过去多发生于中老年人的癌症糖尿病心血管等内源性疾病已成为社会公害，而发病的年龄段正在不断下降并与日俱增，给社会和家庭带来沉重的负担。

因而，倡导科学的生活方式和食疗保健，是防治这些慢性疾病行之有效的重要措施。

中医食疗是以中医学理论为基础，结合现代营养学以研究食物对疾病的治疗作用。

有关食物的治疗作用，早在我国二千多年前的医书黄帝内经中已有记载，近来随着国际上对天然食物的深入研究，天然食物对人体具有定的抗癌提高人体免疫抗氧化抗衰老等作用已被现代科学所证明。

中华健康园强调社会效益与经济效益的高度统，充种齐全。

无论是当地产品还是进口产品，高档品还是大众化产品都能并存。

包含每顾客层面，青年人追新猎奇的时髦品，老年人的银发商品，儿童的专用品等，无论顾客的产龄如何，到这里购物都能买到自己需要的产品。

提供休闲场所。

步行街内有满足日常生活的体闲娱乐运动餐饮等服务设施，为人们提供个购物与享受合的好去处。

统的经营管理特点。

由于步行街把分散与商店聚集在起，把遍布于街头巷尾的服务机构集中在个建筑物中，因此采取统的管理形式。

建筑风格的般提示外立面采用大通透的玻璃，使过往行人都能看清店内的商品和购物人流，产生购物之欲望。

步行街的内街的设计要创新，最大特点应设计出纵跨每层的中庭，使消费者非常清楚地感受到最高层和最低层营业楼层的差异，产生留连忘返的感觉。

人流设计应能把外围人群引导入内街，在内街中考虑休息和交流的功能，使消费者在此停留休息和约会，延长逗留时间。

主力客户群界定服装城，每间平方米，约间，共平方米运动城，可集运动器具服装等，约平方米娱乐城，可占半层，开辟多项服务，平方米饮食城，集各地饮食风味中西快餐于体，可占半层，平方米本地名牌个体店，每间平方米，共间，约平方米特种服务区，如文物古玩婚纱摄影等特殊服务对象的交易区名脾专卖店二营销策略包装策略。

本项目起点很高，应体现与国际接轨的方针，建成立足嘉兴市区面向五县周边地区，在浙江省都具有较高知名度的浓郁文化休闲特色的商业步行街。

推广机构的选择。

本项目将聘请成功推广商业步行街的专业机构进行策划，如美联物业中原物业戴德梁行等机构，已着手进入接洽调查阶段，随着项目中标将进步深入。

推广策略。

本项目将进行大规模的招商活动，与各地之民间商会联络，尤其注重温州地区的投资者，良好的投资回报将吸引他们前来投资经商。

租售方式选择。

本物业由于其独无二的商业价值，无论是租或售都会取得稳定可观的回报，但公司的基本原则是成本部分以出售为主，即约亿元左右，另有约个亿价值的物业租售均可，拥有市中心黄金地段的物业可使公司未来仍能获取丰厚的回报。

第五部分项目成本测算以全部物业出售方案测算土地费用万元其中土地出让金万元契税出让金万元二前期费用其中规划勘测费万元规划放样费万元招投标费用建安费万元三通平万元其中土方万元施工水电增容费万元三建安工程费万元建安费元平方米万元环境工程万元水电工程万元四基础设施费万元其中道路工程及室外工程万元用电增容费万元电讯设施万元五各项规费万元其中小区配套费万元质监监理费建安费万元墙改费限袋费元平方米万元五不可预见费万元七开发费用万元其中管理费用万元销售推广费用万元财务费用万元八总成本万注在整个项目建设过程中将严格控制各项建设成本，降低管理费用，缩短前期准备时间半年为限，尽快进入招商阶段，减轻前期资金压力大所造成的财务压力。

整个项目期限定为二年，即年月前期准备设计阶段年年月施工阶段年年月销售招商阶段年月日开业第六部分项目收入测算全部物业出售方案建筑分层面积指标楼商铺平方米二楼商铺平方米三楼商铺平方米四楼写字楼平方米共平方米㏎单价核定由于前述之市场定位及租售价格推算表，根据可能之需求，我们把每层均价核定为楼元平方米二楼元平方米三楼元平方米四楼元平方米销售金额为四楼平方米万元三楼平方米万元二楼平方米万元楼平方米万元总计销售额为亿元二租售并举方案楼全部出售平方米元平米亿二三四楼出租，出租率为二楼租金元平米月，三楼租金元平米月，四楼租金元平米月租金总额为二楼万三楼万，四楼万，总计万元年在第三年进入经营期后，每年可获得万元的出租收入，出售收入加第年出租收入约为项目总投入，即本方式可以用三年收回成本，以后项目公司拥有第二三四层物业共平方米，每年可获得万元出租收入。

第七部分项目收益分析项目总成本万元项目总收入万元扣营业税等万元税前利润万元注若不免所得税，则税后净利为万元若能免所得税，则净利仍为万元销售保本价格元平方米楼面地价元平方米资金利润率以万元利润为基数第八部分总体经济评介综上所述，我们认为这个地块具有巨大的商业机会，以全部物业出售计算二年可实现利润万元以租售并举方式计算，三年收回成本，以后在拥有第二三四层物业时每年可获万元稳定的物业出租收入，物业自身还能不断升值，所以说回报是巨大的这个项目的完成同时可以实现嘉兴港澳公司质的飞跃，树立良好的企业形象。

为嘉兴城市建设增添新世纪的光彩。

二项目风险因素分析本项目风险集中在内商铺及二三楼商铺上，若不能形成有效之人气，就不能吸引投资者和消费者，形成卖不掉物业或卖掉了也开不出商铺的现象，影响项目的形象。

财务风险。

资金压力大，前期亿元，般半年后才能销售，财务成本会很大，若前期准备时间延长，风险会更大。

市场风险。

推盘的策略选择。

推盘时应形成旺销局面，以聚合人气，若到时宏观上出现不景气的局面，则销售价将达不到预期的价格，影响整个投资回报率。

经营风险。

由于我公司专业于住宅开发，尚无很大的商业中心开发经验，在人才准备上也显示出不足，这将影响项目的进程。

增加经营风险。

三风险防范加快项目的立项和前期策划设计准备时间，确保在年年中即能正式开盘销售，加快各项工作的协调。

寻找到步行街专业策划代理机构和设计队伍，力争拿出市场定位准确超前设计的建筑物，为项目推广制造亮点。

进步市场调查，把嘉兴商铺市场的运作规律吃透，做好各项招商的准备工作。

加强