会点分析大型商场沃尔玛和天虹的确定，对商城会产生和带来巨大的商业价值，同时提升了商城在区域中的商业价值含量，科学合理的配合宣传将为物业带来无穷的增值潜力，以下我们对商家进驻所带来的机会点进行论证。大型商家的进驻印证了此商城的区域位臵属于商业发达地段。通过我们在销售彩福世纪商城及新佳百货的引进中发现，并不是所有的裙楼都是适宜经营商来，而且深圳市区的几大百货商家更加对商业的造址慎之又慎，他们考虑的主要因素为地段消费能力可经营面积等，因而大型商家的进驻可充分说明此商城具有地段优势，消费力资源及规模满足需要。商家进驻可提升本项目的商业价值含量大型商家沃尔玛与天虹的引进，同时带来了商家自身的品牌价值与经营管理理念，他们对本商业区的商业格局将起到引导消费的作用，目前本项目区域与布吉镇传统的商业繁华地段尚有距离，但如果能引进此二家大商家，他们将引导本区域的消费人流，也就是起到改变区域商业中心的作用，因而，本项目的商业价值含量随之增加。大商家的进驻可适当提高商铺的售价在彩福商城的广告推广中，经常提到新佳百货，特别是响亮的广告语与新佳起赚钱，它表明商家的进驻也带动了商业的价格。特别大型商家进驻可解决了出售与返租的矛盾商家的引进，可解决裙楼的空臵问题，作为开发商可获取可观的租金收入，而商铺的出售采用返租方式，可解决既出售产权而又不需补贴租金。综上所述，不管是从内部还是从外部，布吉中心广场商业裙楼面临着极其优越的商业环境和市场机会点。这将是我们在未来操作过程中强有力的支撑支柱。五火车站的兴建对本项目商业带来的机会点分析广深铁路是华南地区重要的铁路干线，是沟通内地与香港的主要通道和纽带，它将沿线地区的经济有机地联合起来，促进了区域经济的协调发展和对外贸易的持续增长。根据今年深圳市总体规划要求，深圳铁路采用主两辅的布站方式。主为深圳站，两辅为布吉站和西丽站。深圳站主要承担全国主要城市始发和到达旅客列车及广深本线列车，布吉站和西丽站除广深车线承担全国次要城市始发和到达旅客列车。布吉火车站的兴建将会带来大量的人流。建成后，每天将始发全国次要城市如安徽江西湖南湖北四川等长途旅客列车次，客容量约万人。加上布吉周边地区的常住人口和流动人口，日流量将超过万人。对此地人口进行对比分析，流动性是其最大的特点，而且主要以中青阶层为主，而他们正是消费的主流，是最大的潜在消费者和购买力，这也是个地段兴旺与否的最根本点。布吉火车站的兴建将带来大量的物资流。将建成的布吉火车站是个巨大的物资中转站，它中转的不仅仅是人流，而且更多的是物资流的中转。原来的布吉火车站的主要功能就是物资中转，改扩建之后这功能就更加突出。全国各地包括香港等地的物资会源源不断的送来或者输出，将会使物流通道更为顺畅，这必会大大丰富布吉以及整个深圳地区的商品种类，从而更为丰富人们的物质生活，提高商业的购买力。建现周边的主体交通网络更完善。布吉站按规划将建成深圳地区的辅助客运站即第二客运站，东临深惠路西接吉华路与金鹏路布吉路构成了布吉镇的主要主体交通体系。它的建成解决了铁路与公路，地铁与公交的接驳与疏运问题，以现行跨铁路地下通道组织车流，与多层停车库连接，实行人车分流，多层单向流通。今后，随着深圳地铁二号线由布吉联检站延长至布吉站，继续向北成为轻轨铁路通往龙岗中心城，布吉站有可能成为人流集散联运的重要交通枢纽。布吉火车站的兴建将大大改善周边的环境。布吉火车站附近目前还比较混乱，周围的配套设施还不够完善，但这只是暂时的。龙岗区政府已经明确提出了布吉火车站周边的整改方案，要加大力度改善布吉火车站周围的环境，严整火车站附近和搭乱摆乱放的脏乱差局面，提升该地段的物业档次和商业层次，要把布吉火车站建成文明规范整洁的新型火车站，从而商机也会滚滚而来。火车站的兴建及周围物业升值成为必然。众所周知，火车站周边物业原来比其他区域同等物业价值高很多，而随着新火车站的改扩建，布吉周边物业价值提升将提高的更快。它所带来的交通便利度人流物资流的增加，地段升级，租金上扬，房价暴涨是必然的趋势。而且随着天虹商场或沃尔玛进入该地区，这地段的商业将会更为红火，升值潜力将会更大，可能是原有价值的几倍甚至十几倍。个地段的兴旺程度与该地区的人口流动商品的丰富度交通状况周围环境有着密不可分的联系。人旺带来地旺财旺，这是个亘古不变的道理。布吉火车站的兴建，必然大大改善布吉镇的软硬件设施，带来的将是无限的商机。投资火车站周边的物业，将是个不错的选择。结论经过我司对布吉商铺市场细致入微的调查以及慎密的实证分析,我司认为引入大型知名商家进驻，同时实行返租销售，无论在理论上，还是在实践上都是可行的。目录第章总论第二章项目建设的必要性第三章校址选定及其科学性和实施保障第四章建设规模及主要建设内容第五章规划设计方案第六章公用工程第七章建设场地及建设条件米以上,两条消防道之间的间距控制在米以内教学楼,学生宿舍,食堂,实验楼,行政楼等公共建筑周围均设计有环形消防车道室外消防给水与生活,教学给水共用套管网,并形成环状,在各建筑物附近设置适当数量的室外消火栓校园总人数不超过人,同时间内的火灾次数按次考虑,次灭火用水量为七,防雷接地本工程属民用建筑,按三级防雷建筑设计防雷设施,建筑屋面设避雷针,引下线利用结构内主钢筋,按地体利用结构基础,构件内钢筋的连接点应焊接,各构件钢筋必须联成电气通路二接地电阻不大于欧姆,共同接地装置时接地电阻不大于欧姆八,环保及卫生防疫校园紧邻县,自然环境好,空气清新校园内没有产生对空气,水源造成污染的单位生活用水和雨水采用分流排放,生活污水经化粪池处理达到国家二级排放标准后沿主要道路敷设的污水干管,依靠重力排放,集中后进入城市污水管网雨水通过雨水干管顺地势由西向东布置,集中后排入城市雨水管网校内设袋装垃圾收集站,每天由环卫工人定时清运九,绿化绿化区域由外围绿化,中心绿化,内部区域绿化三个层面构成,绿地率达到,以生态绿化带为主的外围及周边绿化对城市的干扰因素渗透过滤,保证校园内部环境的相对与安静,中心绿化以源面及林荫大道为主构成绿化体系的核心部分,起到人肺的作用,为校园区提供清新的空气和优良的视觉景观,内部区域绿化则以建筑之间庭院绿化,广场绿化等将整个绿化系统渗透于建筑群体内部,实现校园园林化第七章建设场地及建设条件,建设场地学校新校区拟建于县镇基地,位于县县城三环路以东约米,西侧紧邻县城规划的南北大道正在建设中,南靠近公路约米,基地所在的镇是县规划的高科技文化区,面积平方公里,总人口万人,具有优越的地理位置,便捷的交通设施和较为完善的基础设施经与县县委,县政府反复协商,基地地块占总用地亩,其中教学用地含代征地亩,教师住房用地亩,用地地块呈较规则的两个梯形形状,其中状如梯形大的地块可作为教学区,布置教学,实习实验,图书馆,现代教育中心等主要建筑,其凸出部份可视作个梯形小用作教师生活区见附图二,建设条件地块南面的老成灌公路为连接至都江堰市的交通干线,现正在扩建,穿越公路几百米处为规划中的电子科技大学新区,按我校规划在此干道上设主校门,这就为新校区规划设计中的主入口及主体建筑群的布局确定了方向,基地西侧为县正在建设的南北大道,紧靠基地拟作为教师住宅区的状如两梯形小的地块,交通方便,又为新校区的后勤生活区的建立打下了良好的基础城市排污管道尚待建设,但紧靠新校区建设用地的西北侧有条流量较大的农用排灌渠,我校生活用污水根据县当地的规定经化粪池处理后可直接排放,为最终解决这问题,我校已呈送报告,要求县有关部门及镇在我校建设期间对新校区周边环境进行整治,使之与我校新址的排污系统配套连接第八章工程进度计划安排,进度计划编制依据项目期总建筑面积平方米,期工程亩征地工作已完成项目紧靠老成灌路,施工运输方便,有利于施工机械的布置及材料的堆放项目进度满足学校在年月的搬迁要求以及学校申重要求二,项目实施进度计划根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况,拟定期工程总工期含前期工作,具体进度安排如下,年月底,完成可研报批,初设审查及其他前期工作,年月至年月,项目施工期,年月,项目竣工验收,投入使用,着手二期工程第九章投资估算及资金来源,投资估算的依据依据本估算依据项目建设业主及四川蜀都建筑勘测设计事务所提交的学校迁建工程项目的设计方案和文字说明测算,土建工程费用估算采用投资指标估算法投资指标是参照地区同类建筑按年四川省建筑工程计价定额并参照当前建材的物价水平和建筑市场的供需情况,综合测算制定的建筑工程施工队伍按二级企业标准,给排水,供电,通风空调等工程费用也采用投资指标估算法投资指标是参照地区同类工程按年全国统安装工程预算工程四川省估价表,并结合当前的物价水平和建筑市场供需情况,综合测算制定的,安装工程施工队伍按二级企业标准二估算价值范围本估算包括学校教学区迁建工程项目建设所需的全部建设费用及运行费用其中期的建设费用又单独列出本项目中,教师住宅由学校教职工集资修建并按成本价分给教师,故未列入其建安等费用二,投资估算建设投资由以下项构成,土地费用本项目期工程总征地面积亩,根据学校和县人民政府达成学校迁建新址征地协议书,新校区建设用地万元亩,包括代征地,合计金额万元生活区建设用地亩,万亩含出让金,合计万元土地费用总计万元详见附表,前期工程费包括规划,设计,地质勘探,咨询及施工道路,临时用水电,场地平整费,共计万元详见附表,基础配套设施建设费用包括雨,污水管道,自来水,天然气,供电,通讯,绿化,道路广场,环卫设施等,以及有关的贴费,共计万元其中水,电,气贴费和工程费根据学校与县政府的协议暂列详见附表,建安工程费用总建筑面积平方米,土建和装修合计费用万元详见附表,设备设施费用在期工程中,原学校旧有设施设备尚能满足要求,不增加新的费用,建设工程税费根据市有关规定,本项目应缴纳招标管理费,定额审查费,质监费,人防建设费,墙改基金,消防设施费,散装水泥保证金,白蚁防治费,文物古迹勘探费,抗震设计审查费等可申请免缴中小学危房改造费,市政设施配套费等预计共缴纳万元考虑本项目可能作为市重点工程,缴纳税费按征收详见附表,不可预计费按工程费用的,共计万元,其他间接费万元经测算,本项目期建设投资共计万元,