生态效益相统的原则。坚持因地制宜的原则。项目规划设计方案本项目规划设计充分利用啤酒之都城市形象，以全新的理念和全新的策划，塑造个注重运用高科技，将啤酒文化与现代休闲娱乐的时尚精密结合的新型旅游景区及全疆最大的文化休闲娱乐城，成为综合娱乐休闲之都，集各项娱乐之大成，涵盖多个老少皆宜，丰富多彩的娱乐项目。本项目规划用地亩，其中公园主题区占地亩，附属区占地亩。主题区公园主题区占地亩，规划设计十大主题区大型户外娱乐嘉年华啤酒狂欢广场啤酒历史啤酒工艺演示自酿啤酒体验演艺广场啤酒大棚智勇大冲关影视体验城冒险山山地实战区卡丁车俱乐部阳光海岸洗浴城夜总会麒仕会等。附属区公园附属区占地亩，规划设计内容有品牌折扣购物城美食街酒吧街文化艺术品街国学院棋院书画院琴院书院，疗养院等。第五章项目经营与营销策略项目经营策略本项目建设通过充分利用啤酒之都城市名片，市场化运作贯穿始终，按照旅游主题休闲城的方向，以全新的理念和全新的策划，塑造个注重运用高科技，将啤酒文化与现代休闲娱乐的时尚精密结合的新型旅游景区及全疆最大的文化休闲娱乐城，成为综合娱乐休闲之都，集各项娱乐之大成，涵盖多个老少皆宜，丰富多彩的娱乐项目。项目经验过程中，巧用价格杠杆，尊重市场规律，门票的价格十分敏感，对项目的经验具有决定性的影响。主题公园的客源主要是周边地区的当地居民，而周边地区人们的收入水平普遍不太高，项目运营过程中，将从客源市场的实际出发，采取了中档定价，让利销售的方针，并向游客提供多种优惠和优质服务，来开拓和稳固客源市场。在接待游客团队时，又制定了效益共享争取双赢的方针，给予旅行社和团队较大的折扣，从而使得客源市场逐年扩大，逐步提高主题公园的声誉。主题公园与零售业相结合策略主题公园采取与零售业相结合的方式经营，在主题公园内建设品牌折扣购物城美食街酒吧街文化艺术品街国学院棋院书画院琴院书院疗养院等，主题公园与零售业结合有利于吸引投资延长顾客滞留时间，增加收入。灵活定价策略定价要在考虑公司成本的基础上真正让利于游客，并把这种实惠很明显地传达给游客，突出性价比的衡量，让游客感到物有所值物超所值。不仅采用现有的是分园售票年卡两种票制，并加大针对特定人群如家庭团体儿童老年人和残疾人等的价格优惠，但这只是入场的门票，内部设臵的些项目是另外收费的，针对这种情况，可以将入场门票与小项目整合起来，设计多种产品组合，针对不同的组合收取不同的费用，并给予定的优惠，同时要将这些组合产品的费用与单项产品的收费做个明显的对比，让游客感觉到实惠也可以将品牌折扣购物城美食街酒吧街文化艺术品街的购物优惠设计在产品组合中，以拉动这几个地方的消费。市场开发策略主题公园将不断开发市场，通过多种多样的业务增加其市场占有率。不采取其他主题公园只注重游艺项目的业务的经营方式，而是将硬件游艺项目节目表演和节庆活动齐头并进地发展，增加了主题公园的游乐性。产品创新策略主题公园采取全天候活动项目创新，开发淡季特色活动，永远给游客不样的游玩感受。不断挖掘体验型寓教于乐活动的内涵挖掘，如公司员工拓展训练基地青少年夏令营活动基地家庭亲子活动及儿童教育基地等。主题公园将引领时尚潮流，开展极限运动探险记野外活动培训中心边缘活动尝试场所及另类娱乐活动主持人选拔及试用基地等，以此来吸引时尚新潮类游客。主题公园将用创新来保持公司的活力与吸引力，不断建设新的项目设施，不断更新升级原有的产品，坚持产品创新战略，使游客常玩常新。品牌经营策略品牌经营指企业针对市场需求的基本态势，以企业理念为核心，以品牌为手段，通过品牌营销品牌推广品牌资产管理等各种经营方式以实现企业利益最大化的最终目标。主题公园将通过实施品牌经营策略获得较好收益。品牌经营将为主题公园赢得啤酒爱好者支持，形成了差异化竞争优势。啤酒这品牌在人们心目中就是欢乐的代名词，它树立了良好的企业与产品形象，增强了消费者对主题公园的认知度，并在地区乃至全国范围内形成了良好口碑，从而为其带来了广泛的客源聚集效应。品牌经营将自始自终成为本项目经营策略重点，在这个充满竞争的时代，衣食住行旅游娱乐休闲健身臵业购物等各种各样的消费活动，无不围绕着消费品牌而运转这是第三产业市场不断发育和市场竞争日趋激烈的结果消费者选择这种消费之前无不看重经营者所创建的服务品牌。因此，本项目作为综合性多元化休闲服务业态项目，树立自身的整体形象构造自身特色品牌是赢得消费者的最佳选择。本项目打造品牌的方法拟为在定位于普通消费者的基础上，通过个性创意优质服务等打造内功通过公共关系政治权力等营销技巧和形象宣传，打造良好的外部形象注意开发消费者对服务产品的心理特性，提升附加值在形式产品的基础上开发核心产品和无形产品，树立现代整体产品概念，精心提供出迎合消费者心理的现代概念，用岁以上的离退休老人。项目建设地重庆市龙多山野木瓜生态园内建设方案总体规划，分两个阶段实施。第阶段区年，第二阶段区年。资金来源本公司自筹投资，基金借贷，俱乐部会员入住集资，国内外企业合作，争取政府福利扶持和社会慈善捐赠。基本建设内容序号名称单位数量造价控制万元备注公寓综合楼层公寓俱乐部层公寓客房层景观式蓄水池景观式广场生化池诊所健身广场舞美广场园林景观变供配电设施停车场公路基本建设工程造价控制在万元以内。运营方案基本运营收费标准及服务主要内容项目单位收费标准元户主要服务内容备注旅游养老入住天三星级标准可凭会员证享受折优惠。体验养老入住月三星级标准服务每天室内外清洁每隔天换洗床单水电按表计费按月交纳管理费元户包年养老入住年被套。可选择伙食自助或现行包月伙食费元参加会员活动中心组织的各项活动。陪护按当地民政及物价局规定收费超市及其它服务按市价收费。运营收费表中显示，通过收取入住管理费每月可产生万元以上的管理收益。在会员活动中心参与下，俱乐部按照福利企业管理方式运营。俱乐部会员活动中心由会员自治管理，俱乐部拨出部分服务项目交通车停车场健身设施娱乐设施教学设施等由会员活动中心承揽，收入用作会员活动中心经费。公寓诊所设立个急诊床位，同时与急救中心及公立医保定点医院合作，是养老入住会员的医疗保障。公寓设立保安部，同时向当地公安机关争取设立警务室，是养老入住会员的安全保障。公寓会员活动中心组织歌舞棋牌书画健身养生垂钓登山旅游团购等多样化团队，同时向区市老协争取各类参赛项目，是养老入住会员的关爱互助保障。成立蔬菜基地果园养殖场苗圃球类练习场各类合作社，按照景区总体规划建设同时，鼓励俱乐部会员和当地村民对上述项目参股投资。效益分析年服务管理开支估算固定职工人，年平均工资及福利元人，工资福利共计万元年行政办公及公用部分的燃料动力费万元维修费万元年运营总成本为万元。年服务管理收入集资建设估算按个床位入住率为计算，每位按元月交纳服务管理费，年收入为床个月元万元，与服务管理开支基本持平。投资建设估算按个床位入住率为计算，每个按元月交纳入住费，年收入为床个月元万元。扣除服务管理开支万元，赢余万元。既然本项目属于福利企业，同时又是景区旅游母本客源，带动景区其它项目产生效益。所以投资回报理应作长线准备，就本项目而言，直接收益的投资回报期约年。社会效益直接解决余人的就业问题以母本客源聚合人气，带动景区其他项目的发展并获取可观的效益建立高水准的老年俱乐部会员公寓，在社会上会造成重大影响，提高本地区的社会影响力。环境效益老年公寓是建立自然生态系统，以自然景观为主体，融合区域人文社会景观，居住在这里的老人通过与自然的交往，达到了解自然，回归自然的目的。使居住在这里的老人享受到自然生态所带来的好处，做到人与自然和谐相处。二项目规划和布局道路规划项目区道路规划分为二级。级道路为车行道路，也是项目区的主干道路，道路规划宽米，总长公里，水泥结构及地砖铺设。二级道路，宽米，总长公里，水泥结构，是园区的行人步行通道，连接级道路和各功能区。管线规划项目区的管线主要有电力电信给排水等管线，管线布设要求沿道路侧进行，并接入各个功能建筑。设施园艺区的管线要敷设动力专线，以满足生产需求。建筑规划项目区的建筑主要有老年公寓大楼产权式老年养老公寓青少年科普会所接待中心生态休闲建筑及其它办公管理用房，总占地面积控制在万平方米以内建筑物根据地形山势自然条件和分割，错落有致地分散布局，沿道路水体两侧修建，方便出行，并不占或尽量少占耕地。建筑风格要求自然生态并和当地环境融为体。在湖的四面建设明清建筑簇拥下的渡口，傍水建设明清建筑，形成明清水乡风格的旅游景观。湖东门按原路线设计，湖北门按新路线设计。生活污水大部分进入沼气池发酵，然后沼液用于灌溉，废渣用于施肥，避免废水向水库排放。项目实施进度安排本项目准备阶段三个月年月年月，实施阶段建设期为年年月年月具体为准备阶段年月年月，立项林地流转测绘规划和设计，编制预算和筹措资金，制定施工计划和园区建设时间表。实施阶段年月年月完成期老年公寓项目区的主体建筑工程建设产权式老年养老公寓占地流转二期工程开工建设其他附属工程，开始园区绿化及部分景观项目建设。年月年月期老年公寓投入使用继续二期工程科普区域占地流转北门各功能区占地流转产权式老年养老公寓开工建设观光果园建设完工。年月年月全面完成集体老年公寓所有建设项目产权式老年养老公寓建设完工套打造湖岸景观处养老接待中心占地流转。年月年月产权式老年养老公寓建设完工套湖岸景观全面完成养老景区二级道路全面完成接待中心主体完工。第六章投资估算及资金筹措投资估算依据本项目投资估算的主要依据是项目建设方案设计的各项工程和建设任务，按方案分别计算各项建设工程量和设备配置数量，作为项目投资估算的基本依据，同时以重庆市年单位工程造价和物资采购价格水平，进行投资估算。资金分年度投资安排本项目具体实施计划分年完成年，每年度的投资计划为固定资产投资第年万元，第二年万元，第三年万元，第四年万元流动资金第年第二年第三年无流动资金投入，第四年生产期投入流动资金万元总投资计划为第年需投资万元，第二年需投资万元，第三年需投资万元，第四年生产期投资万元。第七章项目组织与管理经营管理模式项目采用政府组织企业主体专业协会参与