五星级老年颐养中心项目可行性立项申报材料

中国经济发达地区老龄化速度惊人的现状，养老模式的相对滞后性和局限性，迫使全社会共同来关注和研究这个课题。

我们在研究中发现，杭州现有的养老模式与国际上成熟模式相比明显滞后，像居家养老出现的空巢现象，很多老人觉得孤独，引发了系列不安全的因素而像养老院等机构养老，方式则过于单调，因为现在很多周岁以上的老人仍旧需要交流学习等，希望自己能发挥余热，融入社会，才是他们所向往的晚年生活。

目前杭州的養老機構類型大致分為三類福利性質的養老院政府和社會合辦的敬老院以及民營養老院。

近年来杭州的养老机构已从单的福利院，发展到生活设施完善的老年公寓等多种模式，养老机构呈细分化趋势。

政府開辦的養老院適合些經濟不太寬裕需要政府幫助的老人。

在那裏，通常三位老人共住間房間，但是價格低廉。

在这众多養老機構还是以此類福利性質的養老院居多，多家机构床位全部爆满。

而将富裕老人定為目標人群的高端老年住宅产品及服务机构市场存在很大空白点。

不少文化层次高有相对丰厚的养老资金的老人对养老机构提出了更高的要求，他们需要更高层次的养老产品及服务。

在长三角等经济发达地区，的確存在部分有經濟實力的老人或其子女願意支付高昂養老費用的老年群體存在。

高端老年住宅产品机会点夕阳红，是人们对美好晚年生活的寓意。

老年群体尤其是高端老年群体对衣食住行医疗和娱乐等，都有着独特的需求。

而目前杭州地区老年住宅产品普遍存在档次不高服务体系滞后的问题。

现有的老年公寓多为政府投资，由房地产开发商共同参与开发营运的很少。

在纯福利的政府贴补型老年住宅产品并不能完全这各个层次老年居住服务需求的情况下，如何借助市场外力政府福利扶持更好地来打造这造福利事业创造更多社会效益，是我们迫在眉睫需要解决的问明。

多年的房地产市场已证明，杭州的房地产产品消费的辐射范围通常可扩大到浙江全省及更大范围。

同样杭州地区的老年住宅产品也是样，合适区位的产品开发其需求外延并不仅仅局限于杭州本地，这就为我们在杭州地区开发相关产品提供了个很好的契机。

机会点老年住宅产品市场总体需求巨大，并且不断壮大，能满足较高层次老年住宅产品需求的产品提供商很少。

机会点二高端老年住宅产品消费能力已具备定规模，在杭州等富裕地区已具备先行条件，而且其消费辐射范围很大。

机会点三按定标准模式成功后类似奥体住宅产品可在较大范围连锁复制推广，规模大了，就能形成条从打造老年人居住产品到带动相关培训就业机会相关专业产品研发制造代理销售的系统产业。

三我们提供产品的市场区隔与特质目前市场上出现了几类市场化操作的老年住宅产品，经分析研究我们认为以上各种模式或许是市场前沿者对如何打造老年房地产商品探究老年房地产消费的种尝试，也可能是因为房地产项目体量过大区域消化能力有限而不得不去打造这样的种营销主题，而并非是原创性的去设计打造这样满足极端细分高端市场的产品。

考虑到中国传统居住观念的影响，我们的目标客户主要针对三类老人收入高思想也比较开化的老人儿女均不在国内的老人儿来中国工作或学习的外籍人士的父母。

我们所推广的是种全新的退休生活规划，居住只是实现规划的个载体，提倡的是以服务为核心，为退休人士提供更全面的配套服务和更完善的管理体系，让他们在退休后更能体会种全新的积极向上的生活模式。

居住模式根据老人不同的情况可采取分套独居，同套合居模式相结合的居住模式。

具体经营模式针对以上细分市场，我们根据目前及目前长三角大城市经济发展和老年市场消费观，提出前瞻性的老年住宅产品运行模式都市五星级老年群体全套生活解决方案居住环境交往群体医疗呵护专用消费品精神文化全套解决方案旨在打造市场最高端金字塔尖小众群体的五星级多功能老年别墅生活小区或者老年大学城居住生活学习体化。

考虑到有的老人睡觉就认自己那张床，有的老人要练书画必须是自己用惯的那张桌子，我们甚至允许老人把平时用的家具生活用品带来。

老人可以把喜欢的家具搬进养老院，在专业剧场里观看自己喜欢的节目，并得到医护人员的悉心看护„„这是我们所设计的颐养中心诸多特色之缩影。

五星级颐养中心具有以下核心特点五星级老年住宅产品经营模式以长期租赁为主，通过类似分时度假全国连锁交换复合模式实现投资人使用权利益的最大化。

转让使用权的方式出售公寓只供老人自身居住，中途不得转让出租出售，老人寿终必须退房，退房时根据使用年限返回房款，收取定的高级会员费享受易地交换渡假生活权利并按月收取租金及服务费出售后按年期及定比例回购等五星级颐养中心的租赁对象岁以上身体健康的具有相当经济条件的高端老年群体，入住老年人可根据身体状况选择自理型基本陪护型不同服务等级五星级颐养中心的选址和规模中心选址随着居民生活水平的提高，老年人对居住的要求更加讲究。

他们年轻时由于竞争环境和迫于生计，终年奔波于城市中间，渴望回到自然却又无法自主，退休后如释重负，轻松了，无牵挂了，迫切需要回归自然，与山水园林亲密接触，过着桃花源式的田园生活，颐养天年。

项目以老年人住宅为主，集的经营模式为农资超市渠道分销配送中心增值服务加盟连锁网点。

实行六统服务，即统采购统配送统标识统经营统服务统价格。

销售渠道为农资超市直接销售本县分销商销售加盟网点直接销售。

农资项目的经营模式首先建立在以农资超市和农资配送中心为核心的采购供应批量销售渠道分销配送体系基础上。

在此基础上，建立完善测土配方施肥服务中心农资质量检测中心农业科技服务中心农户金融服务中心等四大主要服务功能，之后再进步建立农产品购销交易服务的辅助功能，逐步实现农资和农产品双向流通运营方式。

通过农资超市和农资配送中心实现批量销售看样订货预约订货电话订货，实行配送上门，开通农资下乡的快车道和直通车，实行高效快捷供应配送服务。

农资超市功能批量销售功能。

仓储开放式陈列产品，明示标识，现场选购现场批量销售。

实现信息化的超市管理系统运作。

主要农资产品包括肥料系列包括化肥氮磷钾肥系列复合肥生物肥系列农药系列生物农药系列种子系列植保系列农膜系列农机农具及农用设备设施其它配套农资产品系列等多个品种。

展示和订货功能。

农资超市多个农资品种，既是销售产品，又是产品展示和作为订货样品。

通过农资超市展示样品，实现提供看样订货预约订货电话订货的订货服务功能。

信息服务功能。

运用超市信息化系统收集整理分析农资产品供销存信息，定期印发农资产供销信息，为农户和专业户提供农资消费选购指南。

农资配送中心功能采购功能。

配送中心汇集农资超市各加盟网点门店以及分销渠道的产品需求计划，并结合库存和市场供应情况，制定采购计划，向供应商统采购。

分销功能。

与各分销渠道商种植大户各网点门店签订供销合同，落实订货计划，组织分销供应。

配送调运功能。

根据农资超市各分销渠道商种植大户各网点门店的要货计划，进行统配货送货统调运。

分装功能。

根据各分销渠道商各网点门店的销售要求，对肥料等农资产品进行分装，以满足各分销渠道商各网点门店的销售要求。

储存功能。

应季农资的储存正常销售农资的储备库存。

信息采集功能。

配送中心连接采购和销售的中心环节，是整个农资供应链的协调中心，因此，配送中心也是农资的信息中心，承担着农资经营的信息采集功能。

服务中心功能测土配方施肥服务中心功能。

采取与县农业技术部门合作方式，配套测土配方设备和技术人员，推广测土配方施肥，为农户提供测土配方施肥服务，帮助农户更好地科学合理高效用肥。

农资质量检测中心功能。

建立产品采购质量监控制度，建立产品抽检制度，配套检测设备和人员，并与技术监督部门和工商管理部门协作，定期检测农资产品质量情况。

向用户承诺假赔十的质量保证。

农业科技服务中心功能。

建立信息技术服务平台，与全国主要农业科技以及农资厂商建立长期合作关系，为农民提供政策咨询服务农业技术服务农资产品价格信息服务等。

农户金融服务中心功能。

与县信用合作联社市主要信用担保公司建立合作关系，为农户种植专业户分销商提供购销信用担保和资金支持的金融服务，实现农资金融的服务模式。

农产品购销交易服务辅助功能在做好农资主营业务的同时，利用农资营销网络资源以及农户资源优势，建立农产品购销交易服务平台，为农户和农产品购销商家提供农产品购销交易中介服务，逐步实现农资和农产品双向流通运营方式。

农资产品策略线农资商品类公司直接代理的知名品牌厂家直销农资产品国内省级农资经营商的农资产品。

在品类上，包括紧销化肥农药进口农资产品等。

这类产品是公司的主打优势产品，由公司直接销售至终端用户，占公司经营主要的利润收入，并具有较大的利润操作空间。

二线农资产品类公司直接经销的厂家直销农资产品国内省市农资经营商的农资产品。

这类产品是徐闻市场比较畅销农户普遍常用的农资产品，属公司争取较大市场份额的产品，利润操作空间适中，农资超市自销，以及各分销商和各加盟门店销售，并给予各分销商和各加盟门店较大的利润空间。

三线农资产品类这类产品为紧跟型推广型和特定型的农资产品。

紧跟型产品是具有市场潜力但近期销量不大将来成为公司竞争优势的产品推广型产品属于市场推广的绿色科技类的农资新产品特定型产品属于用量少但紧缺或者用户特定的农资产品。

紧跟型推广型和特定型的农资产品采取代销方式与厂家或省市农资经营商合作，进场费广告费和推广费由厂商直接投入。

四线农资产品类这类产品为代购产品，根据各分销商各加盟门店大户提出的指定订购产品计划，代为采购供货。

四项目选址与建设条件㈠项目地址位置现状农资超市仓储配送中心服务中心公司办公区的建设地址拟选择在徐闻县徐城镇城南九头铺村县供销社权属的地块，该地块面积为亩。

由于项目建设用地面积为亩，因此需要在该地块的紧邻周边地块新增征用土地亩。

该项目地址在县城中心附近，交通十分便利，完全辐射公路范围内全县主要种植基地的乡镇和村庄，包括南至海安龙塘南山城南红星农场西至大黄迈陈角尾西连东至曲界锦和外罗下洋前山海鸥农场友好农场北至下桥南华农场勇士农场。

符合现代农资超市和分销配送的商圈要求。

㈡项目地址建设条件该项目地址场地地质交通供电网络供水通讯等条件具备，符合项目的建设条件，只需配置配套建设区内道路供电供水通讯