优质晚熟荔枝产业化项目可行性立项申报材料

产品市场竞争力我县荔枝在国内外市场上的竞争优势主要是优质晚熟。

主要竞争对手越南泰国两广福建和海南等的荔枝收获季节主要集中在月上旬而我县荔枝成熟期在月下旬月中旬。

国外和沿海同类产品不断进入内地市场，但我县荔枝比沿海晚熟个多月，外地荔枝鲜果卖完罢市，我县产品才能成熟上市，再加上合江荔枝果实核小肉厚可食率高，肉质香味浓郁细嫩化渣，鲜食加工均宜，储运性好，恰好独占市场消费空档，市价反而高出元公斤，年带绿荔枝分别卖出了每公斤元的价格。

产品主产销往北京成都重庆云南贵州攀枝花等地区，呈热销旺销之势，随着规模的扩大，产量的增加，荔枝将走向全国和世界年合江荔枝首次进入日本超市销售。

总之，合江荔枝市场竞争力强，发展前景广阔。

效益项目建成投产后，年生产鲜果将达到万吨，产值亿元，通过储藏商品化处理和加工的果品，将增加产值亿元，为万个劳动力提供就业条件，项目还将带动其他相关行业的发展。

项目实施可直接提高森林覆盖率，对长江赤水河流域生态环境水土保护有着重要的意义，项目的经济效益社会效益和生态效益十分显著。

三合江荔枝的发展优势区位经济优势合江县地处川黔渝结合部，位于长江赤水河交汇处，距泸州海关泸州机场隆泸铁路泸隆高速公路只有公里，即将动工修建的宜渝高速公路横穿县境内，构成了四通八达的立体交通网络，区位经济优势十分显著，是川黔渝重要物资集散地境内电力邮电通讯互联网等基础设施完善，城乡经济繁荣，投资环境极为优越。

气候优势合江县地处四川盆地南缘，由于长江赤水河的河谷增温效应，形成特殊的自然气候，具有准南亚热带气候特点，是南亚热带的块飞地。

春季气温回升早，雨量充沛，四季分明，雨热同季，无霜期长，年均温，的年积温，最高气温，最低气温，年日照小时，无霜期天，年降雨量。

温光水气热资源同荔枝生长发育同步。

因此合江成为全世界最北纬的准南亚热带名优水果荔枝商品生产区，也是国家农产品区域布局规划区。

产地环境优势我县果园土壤多属沿江冲积土和浅丘紫色土，土层较厚，土壤母质富含营养，土壤肥力水平高于国内其它产区。

境内空气清新，水质清澈年，我县荔枝基地获农业部无公害农产品生产基地认证年经四川省农业厅认定为无公害农产品产地年受农业部委派四川省成都食品质量监督检验测试中心抽样检测，样品全部全格在荔枝上无检疫性病虫害，项目区产地环境安全，是生产无公害果品绿色果品发展现代水果产业的得天独厚之地。

种植资源优势合江是我国荔枝原产地之，荔枝栽培历史悠久。

我县品种资源十分丰富，有以带绿陀缇为代表的优质晚熟荔枝品种个，资源优势明显。

合江荔枝品牌优势年获农业部南亚热带作物优质晚熟荔枝名优基地县年合江带绿陀缇荔枝在北京年奥运果品推荐评选会上分别获二等奖，取得北京奥运水果专销资格年，合江带绿荔枝获得中华名果称号，合江县荣获中国晚熟荔枝之乡称号在国家工商局注册的合江荔枝商标已获通过，合江荔枝产地证明正在申报中，抓品牌创立卓有成效。

对我县荔枝产业发展有十分明显的推动作用。

政府规划与果农发展要求相统价位优势凸显，农民自发发展荔枝积极性日趋高涨，政府引导，政群联合，科学规划，规模发展。

四项目建设的主要目标投入资金万元，在保护好优质珍稀荔枝种植资源的前提下，以现有基地为基础，充分利用优质珍稀荔枝种植资源打造良种母本园创建科技推广体系，利用成功的栽培管理和嫁接技术，新发展荔枝万亩，高换荔枝万株，以利于调整品种结构，提高荔枝品质构建营销网络，开拓营销市场建设现代化果品批发市场及吨库容的果品气调储藏库拉动包装材料厂运输物流设施及专用生产资料生产厂等配套产业发展充分利用品牌效应，打造全世界最美最亮丽的荔枝基地。

三投资估算项目总投资万元，其中新发展荔枝万亩荔枝综合核心示范基地特色品种示范园区建设需优质苗款万株元株万元。

建设个囤水池需款个万元个万元。

新修万米便道需款万米元米万元。

残次林开发费万元。

土壤地力改良费万元。

二高换荔枝万株需款万株元株万元。

三母树保护及良繁园建设建珍稀优质品种资源库亩需款亩万元亩万元。

建良种母本园及采穗圃亩需款亩万元亩万元。

建良繁苗圃亩需款建园费亩万元亩万元。

设施费万元。

小计万元。

四建设科技支撑体系改善县乡两级科技培训条件，计划投资万元。

其中购置农业技术服务车部，需投资万元购置培训教学设备包括投影仪电脑摄像机照相机等件套，需投资万元购置农产品质量安全快速检测仪器台件，需投资万元购置土壤肥料检测设备件套，需投资万元。

开展全程技术服务，创新服务机制。

计划投资万元，分项投资为培训技术印发资料万份，需投资万元。

探索专家农技推广机构农户种植模式，实行订单生产，建立农业科技供求体化的新通道，需投资万元。

农业新技术的示范推广，需投资万元。

加强队伍建设，提升科技服务水平。

计划投资万元，分项投资为占地面积亩建筑面积绿化率容积率建筑高度≧建筑层数层项目建安成本估算方案项目以跃的多层的框架结构，以此为基础估算建安成本元见附表方案项目主体为层的框架结构，以此为基础估算建安成本元见附表项目分项投资估算项目总投资估算方案单位综合成本为元项目总投资为万元见附表方案单位综合成本为元项目总投资为万元见附表项目销售收入估算方案总建筑面积单价元项目销售收入万方案总建筑面积单价元项目销售收入万项目利润与利润率估算方案项目利润万项目税利润率项目利润项目投资总额方案项目利润万项目利润率项目利润项目投资总额项目税后利润与利润率分析项目税后利润若项目税收费用根据项目销售收入的计算，则方案税收费用项目销售收入万项目利润项目销售收入项目总投资税收费用万方案税收费用项目销售收入万项目税后利润项目销售收入项目总投资税收费用万项目税后利润率分析方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额方案项目税后利润率项目税后利润项目投资总额五方案评估及选取项目可能的开发方案比较项目优点缺点方案人居环境较为优越总体投入相对较少开发周期较短区域内同类物业较多，竞争激烈不能达到土地开发利润最大化的要求区域楼盘价位较高，竞争力弱。

在户型分隔和布局上有定的限制对项目本身的形象起不到提升作用获得的利润小不能很好的营造环境方案五区域内消费人群对电梯公寓的需求较大中等收入者对区域的中高楼盘的认可度大能够提升项目自身的形象容易很好进行户型布局和特色环境的设计可获得更多的利润在环境设计和营造上有较大难度区域内同类物业较多，竞争激烈需花大量精力对项目进行包装和宣传开发周期长，资金投入较大财务测算比较总投入万元销售收入万元税后利润万元税前利润万元方案方案二税前利润率税后利润率方案方案二分析从绝对利润看，方案二比方案多万元方案为万元，方案二为万元。

从利润率看，方案和方案二相当方案为，方案二为。

二方案选取及建议经过对以上种方案的综合对比，结合风险较小利润较大的原则，我们建议本项目采用第二种开发方案。

采用这种开发方案具有以下优势小高层电梯公寓在城西市场比较成熟，消费者认可度高，进入市场容易。

小高层电梯公寓的售价高，总体利润价值大。

开发形式为小高层，土地利用率高。

容易营造特色的环境和建筑布局，能获得更多的利润，显示更高的档次。

整个项目的投入资金量少，金融融资的可能性加大，难度减少。

就财务指标而言，方案二的绝对利润相对较高，具有较高的经济效益而利润率方案二与方案相当。

针对以上的优势，此方案具有较强的操作性和操作空间。

就收益而言，收益相对较大，开发难度较小属于可操作性较强的开发方案。

三项目定位本项目定位为通过对上面方案的比较，按照利润较大，风险较小的原则，我们将此项目定位为纯居住型的中档小高层电梯公寓。

开发形式为层单元式框架结构建筑，具有较好的内部环境和鲜明的建筑特色的生态居住小区，在区域内打造个高档次的生态居住小区。

六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。

二开发各阶段的周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报规项目施工图设计报建项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发的资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。

根据现金流量表见附表计算可得出本方案的财务内部收益率为。

在现金流量表中基准收益率取，按月计算。

八风险分析与回避的手段开发风险评测灵敏度的测算对项目投资利润率影响较大的是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率的因素作敏感性分析。

见附表由附表四可见，售价变化对利润率影响最大，其他两个因素变化对利润率影响较小。

故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。

从表中可以看出，本方案具有定的抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定的市场风险。

项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格万元由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元的时，项目达到盈亏平衡，项目总体有定的风险。

二项目市场风险及回避项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业的竞争市场等市场环境变化带来的风险。

在现在房地产市场竞争日益激烈的环境下，本项目的市场风险主要体现在其它项目竞争开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。

本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。

项目市场风险的控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常的雨季和其它恶劣的天气情况，使工期尽量不受正常的天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩的监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构的决策对本项目的发展起着关键的作用，因此要在项目的前期阶段的市场调查，和更多的市场信息的基础上做出的决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做