华泰商业广场项目可行性立项申报材料

商户约户，租金元天，地下有运动主力店，娱乐包含全天演播台，地下二层生意较好，地下三层部分冷清。

个案六西单明珠楼层产品业态汽车城电脑城化妆品饰品日用百货珠宝小家电摄影器材婚庆玩具美甲礼品等女装时装休闲装民族装男女装牛仔系列童装布艺鞋箱包针织品韩国城箱包美容美发手机食街市场共个摊位租金元天首层标准摊位平米饰品类，租金月，营业额流水每天元不等服装箱包标准摊位，租金月，营业额流水天，西单明珠对外水吧食档个，铺位，月租金不等整体市场定位产品为中低档，适合大众市场经营良好，无摊位可另租。

个案七西单华威楼层业态精品服饰珠宝首饰美容院女士正装休闲服装中式服装皮衣钟表动感地带韩国城美甲礼品饰品音像毛绒玩具贴纸照运动休闲时尚服饰流行服装针织内衣牛仔系列床上用品健身泳衣淑女秀照北京攻略欧美风情韩国异域风情日本城外贸男装中国城美甲沙龙诗婷美容北京攻略魅力女装时尚箱包休闲服装前卫服饰精品鞋屋美食娱乐电玩清真美食风味小吃面食特色火锅其楼为食品，主要为北京特产，为旅游者服务楼为服装无特色，整体亮点为层的北京攻略，其是北京年轻时尚人群的购物中心，已取代隆福东单东四北京攻略共有商户户，含饰品类，租金最低在元天，摊位转让费最低在万元，通常转而费为多万元。

个案八西单商场楼层业态食品超市食街食品百货超市化妆品珠宝翡翠钟表眼镜烟酒花卉数码照相运动街区药店青春休闲装饰品牛仔装孕妇装内衣皮衣运动街区体育用品职业女装女士正装美容中心女鞋男装男士用品大小家电通讯器材音像制品运动器材特卖场同仁堂药店西单商场分南北楼和南楼东厅，南楼为大众百货和服装类，南楼东厅为小百货类，北楼完全是运动类西单商场和西单购物中心西单赛特西单华泰商业广场百货由楼连廊相连同，但楼人流很少，主要是各连接出入口标识不明显和人流消费习惯所致。

个案九民族大世界总共约个摊位租金元天不等产品低档大众消费经营状况良好，几乎无转租摊位分析西单商圈业态类型由南至北百货商场业态序号名称业态类型规模平米楼层首都时代广场女性精品服装万中友百货时尚百货万君太百货时尚百货万西单购物中心中档百货营业面积万西单商场大众百货万西单赛特中档百货营业面积万西单华泰商业广场友谊商城中档百货万合计万市场业态序号名称业态类型规模平米楼层西单明珠小商品零售市场万西单文化广场街食街定位在年轻时尚人群的小商品市场运动万华威商城食品大众百货韩国城流行服装服饰另类服饰万新代商城小商品服装市场万合计万其他序号名称业态类型规模平米楼层图书大厦图书音像制品营业面积万西单科技广场规模最大的手机市场数码产品在建西单商圈租金水平市场类租金水平西单明珠平方米天华威平方米天街平方米天注现街管理公司退出，华润承诺租金降半新代平方米天商场类租金水平采用的流水倒扣方式中友百货君太百货西单商场西单赛特西单华泰商业广场百货街铺餐饮类档口平方米天服装类平方米天客流特点西单商圈有个怪现象东重西轻。

位于东部的商家其客流量和销售额都明显优于西侧。

其实这个现象主要是因为西单消费者的客流线造成的。

在西单的消费者中有近是乘坐公共交通工具而来的。

而乘坐地铁的人群占乘坐公共交通工具人群的半，约占整个人群的。

大家知道，地铁的出口是开在西单的东南侧，而公共汽车的主要车站也位于同样的位置。

因此，人们自然的流线就是下车后，通过文化广场首先进入中友百货，进而可以到西单购物中心和西单商场。

但是，西单赛特和西单华泰商业广场友谊商城则与主要人流线有着路之隔。

而这条路却是人车混流的的道路，穿过马路，则需要人们承担额外的风险如交通事故或付出额外的努力如通过二层连廊。

因此如果没有特别的需要，会有相当比例的人群不愿到路对面去。

而是在购物完成后原路返回。

消费人群状况西单商圈主要的消费人口为旅游人群年轻消费群体等，由于传统商业的影响，同时具有另风格的旅游资源。

西单商业街七成以上消费者年龄在至岁之间。

然而由于商业街个的精品建筑之间联系互通性较差，相对人流密度过大，使得消费者不得不缩短在街上逗留和购物的时间。

西单商圈的三大硬伤面对西单商业街所面临的尴尬境地，其之所以没有形成像王府井那样集中的商业设施主要是因为西单多年来的商业规划直没有实施，而这也是西单的第大硬伤。

配套设施的不足以及交通规划的混乱是西单面临的第二大硬伤，目前整个西单商业街共有个服饰的主题市场目标消费者人群岁的时尚青年必须传达非常肯定和准确。

市场经营理念明确目标消费群体营造符合目标消费群体的心理特征的购物休闲娱乐环境，本市场将成为青年的购物聚友娱乐的时尚广场。

专业的策划持续的市场推广是维护市场成熟运作的前提建立为商户服务的商品信息交换平台，及时帮助商户了解最新潮流直接与生产制造商建立关系，开通商户与厂家沟通的平台，保障进货价格低。

楼层业态百货娱乐饰品化妆品礼品贴纸百货鞋包女装时装女装牛仔装男装牛仔运动装男士鞋包音像书店电器娱乐注每层的死角均设有餐饮娱乐等服务机构，其比例约占面积，具体安排平面此略。

七项目招商方案及策略由于该商场采用统租赁形式，这样招商的统性易把控，建议采用年租的形式。

由于该市场的养市阶段比较难，所以年租的方式在商户的调整上较为方便。

考虑项目的认同度不高，因此，买断使用权的方式这里不适用。

每个摊位标准的服装档口为，小百货可设置为，鞋和箱包也同样设置为的标准档口。

服务业态按服装类需求以及建筑布局进行分割。

每户以标准摊位来收取押金万元个每层的租金定价为层元二层元三层元四层元五层元六层元地下层元均价元天使用面积付款方式采取每半年付招商策略采用数据库营销模式和主力店引进相结合，对服务类有号召力的业态采用多种招商方式，年租流水倒扣联营等方式，形成购物休闲娱乐为体的体验式的购物场所。

八项目养市方案及策略针对该项目养市过程较长，特采取以下几种方式进行综合运营推广方面硬性交通台与音乐台结合，每天各频次，持续半年时间户外大幅广告牌软性举办各类促销活动形象代言小姐选拔活动多种抽奖代金卷等其他相应炒作活动明星购物明星作秀等活动综合考虑本案产品定位和客户特质等方面因素，建议采取以下媒体策略，并在两个关键营销节点上采用集中火力，重点突破的宣传手法主流推广媒体报纸以北京晚报作为本案平面广告投放的主要对象，以京华精品信报及北青和杂志作为辅助对象非主流报广媒体的选择视销售状况和择机而定杂志可以考虑百姓。

电台广播北京交通台的黄金时段，针对两个节点开盘和开业开业的电台广告更为重要户外选择合适位置悬挂案旗灯箱，设置大型街牌。

尤其在西单商圈各街以及西单华泰商业广场门口的广场上将系统大力推广。

在时尚人群聚集的迪厅以及其他娱乐场所制作广告牌，如糖果等。

在娱乐周刊杂志上举办相应的热点连载。

活动开盘活动在本案的概念整合和准备工作已经基本就绪之时，可以借开盘之机，全面完整地展示形象，可达到快速招商和扩大项目知名度的作用，也可以聚集明星晚会进行招商预热活动。

开业活动举办开业活动，能够为项目造市，扩大项目知名度，增加商户和投资客户信心，营造旺市局面和氛围。

养市活动抽奖车友会明星表演等九项目改造费用建筑改造内容费用隔断玻璃防火板布卷帘万内部光带灯地面色彩处理万层加卫生间万首层大厅出入口外延门头改造万外部和内部系统建立万广场大幅广告标识建立树立广告柱万合计万注具体工程核算此略，此核算仅为估算，具体数字在实际施工中再详细核算。

十项目启动资金及回收表科目金额备注项目预付定金万项目开始装修万实际投入万，其余可垫资项目招商投入万部分可以赊帐，此暂不计项目招商收入定金万每户万，万，户项目开业期和开业养市投入万首付万，余款分期项目半年租金及物业管理费万项目收半年租金万入住率计算管理费用半年万余额万其中实际需启动资金万，半年内可以回收，并且盈利万。

以后每年收益静态核算盈利万。

注如商户押金不动用的情况下，需要自由资金投入万，在半年内无法回收，下半年时回收万，另万在第二年回收如动用商户押金款，则自有资金半年内全部回收，全年毛利可达万。

项目资金年总投入租金万含物业费半年总收入装修万押金万户计招商万租金万养市投入万管理费用万合计万年度总毛利万项目总结综合而言，将西单华泰商业广场百货改造成市场业态中的中高档次，符合现西单商圈发展的规律，而且其作为市场也符合市场建设的几要素，该项目具有巨大的发展潜力，无论从资金回报上，如作成熟，租金可达元天而且作为无形资产而言，西单巨大的品牌号召力在全国势必形成强的影响力同时该项目是现房，运作周期短回报快投入少的优点是值得作的机会。

针对市场操作专业性技术要求，充分发挥公司优势，定可创造出个灿烂辉煌的未来。

十谈判要素租金建面，实际使用率在万万之间，按万计算使用面积租金报价万含物业费，其中物业费约占万，租金静占万，折合成单位面积为使用面积元天含物业费。

理想价格不超过使用面积元天含物业费，则总价应为万含物业费项目租赁期限最好为年物业费如剔除后所占价值较高，应分别计算，由我公司负责物管改造中首层大厅要向外延伸与西单赛特平行，则审批由甲方完成门前广场不得停车，广场为举办活动预留场地，并且在广场设置大型路牌做标识，其审批由甲方完成商厦改造免租期问题，其中改造期为个月，招商免租期为半年，共同培育市场付款方式首付定金万，装修完次性付清半年租金，下半年提前个月付清租金商厦改造为市场，其报批手续和市场相关证件由甲方办理。

北京西单华泰商业广场项目可行性分析报告分析报告第课时核素第四章化学与自然资源的开发利用第节元素周期表了解原子的构成了解核素同位素质量数的概念掌握质量数与质子数中子数之间的相互关系。

本课以如何去鉴定物品的年代的视频导入，提取与本课有关关键词，进而导入新课，从原子结构入手，确定原子组成然后讲述原子内微粒间的数量关系，进而拓展到原子离子内微粒间的数量关系最后系统讲解元素核素及同位素的关系。

在讲述元素核素及同位素的关系时，要从原子核本身内部组成入手，同时通过练习巩固解说。

如何去鉴定物品的年代核素导入视频中涉及如下关键词同位素质子中子。

原子的结构及组成氦原子结构示意图质子电子中子形象化原子虽小，但还可以再分。

结构原子原子核核外电子质子中子组成二微粒间的数量关系原子核内微粒间的数量关系将原子核内所有的质子和中子的相对质量取