壳牌广场项目可行性立项申报材料

如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。

惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。

正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。

随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。

第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析的基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。

本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。

研究过程研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。

事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。

研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。

为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。

研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。

研究方法为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。

主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。

二是专家研讨会。

邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。

三是计算机模拟运算。

对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。

项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。

拥有丰富的经济资源及人文资源，经济文化金融商贸科技氛围较好。

发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营方法。

因此，改进鸡只福利状况中当前面临的最紧迫问题，替代生产体系的研究已成为家禽福利研究中的个重要方面。

国外发达国家具有先进的饲养技术与完备的畜舍条件，能够根据鸡只生产的需要提供最适宜的环境和全面的营养，能够摆脱不良外界环境和气候的影响，在这样优越的条件下尚且还要限制或禁止传统的密集型养殖，这是值得我们思考的。

动物福利是全世界关注的问题，我国属于第三世界发展中的国家，对我国养禽业来说，重视并解决存在的动物福利问题是势在必行。

重视动物福利是人类文明和道德水平提高和社会进步的表现，是国际社会发展的大趋势，是养禽业可持续发展的必然要求。

重视动物福利也有助于畜禽生产性能的发挥和产品质量的提高，归根结底有利于人类自身的需要。

另外，目前的养鸡模式给鸡带来的疾病是非常可怕的，据统计，我国每年因各类禽病带来的死亡率高达以上，损失近百亿人民币。

每只种鸡的药费开支就达元以上，商品蛋鸡亦超过元每只肉鸡药费开支在元左右。

发酵床养鸡可以彻底改变这现状，并可利用北方丰富的秸秆资源和木屑资源，及南方的谷壳粉和农副产品秸秆资源，变废为宝，即利用了原来需要焚烧污染空气的秸秆又达到了处理鸡粪为优质有机肥，减少养殖环境空气有害气体污染的目的同时，简单的大棚发酵床养鸡，可以随地而建，不破坏耕地结构，起到了保护耕地的目的等另外，还提高了鸡肉的品质，减少药物残留，大幅减少了疾病的发生，生产无公害肉蛋产品，保障了人和鸡的健康等举数得。

项目建设以自筹资金和贷款资金进行实施，发酵床生物技术依托广西助农畜牧科技有限公司的科研和技术力量，推广已经面向全国。

目前发酵床技术已非常成熟，在各地发酵床示范基地有成熟的经验可以借鉴和现场学习。

项目年出栏商品肉鸡羽，发酵床所养肉鸡肉质好，色泽好，口味纯，无药物残留，是市场上的优质肉品。

传统笼养鸡的肉味道已让广大消费者唯恐避之不及，传统笼养的鸡肉腥味突出，这是近年来消费者追寻农村土鸡的主要原因之，而散养土鸡需要较大饲养面积不能高密饲养，而发酵床正好解决这个问题，不仅能够高密度养殖，且养出的鸡只不仅肉质好，口味好，鸡肉中的营养价值也更高，所以，发酵床养鸡，给很多传统笼养鸡业者提供了个更好的养殖模式选择，鸡只更好销售，售价也更高，效益更好。

同时采用发酵床养鸡技术，由于发病少，成本低，能在别人亏本时保本，在价格好时多赚，能够更多地采用低成本养殖技术，如发酵糟渣养殖技术，故而能够在养猪行业中不断生存维持下去，由于其零排放无臭味的特点，符合国家政策方向，生存能力强。

县乡镇村建造十八栋平方米左右的标准发酵床鸡舍，建设符合饲料标准的综合生产车间及综合办公楼公用工程辅助工程等。

购置设备台套。

鸡舍以大棚形式建造，每栋大棚存栏鸡只约羽，年出栏三批次，则年可产羽鸡。

建设十八栋平方米发酵床鸡舍，建设成本为元十八栋。

饲料生产车间，生活区办公室医疗室无害化处理室，三通平等资金为元基础建设其他设备元。

整个硬件设施投资合计元。

大约需要批出栏鸡苗和饲料的费用，即大约羽鸡苗，引苗费用元羽，引苗费元，饲料基本费用元羽，即元。

其他如医药投入直接人工费用低值易耗品运输费用及其他管理费用元。

合计需要流动资金元。

合计投资元。

本项目总投资为万元，其中企业自筹万元，项目流动资金银行贷款万元，申请项目扶持万元。

项目建成后，常年饲养商品鸡万羽。

商品鸡每羽小苗元，每只鸡生长斤需饲料市斤，每斤饲料价格为元，平均出栏每只斤，计成本为万元，防疫消毒用药费为每只元，计万元，人工工资为万元，年折旧费万元，合计为万元。

总成本为万元。

成品鸡销售收入每只按斤，每斤市场价格元，计万元。

该项目建成投入生产后，年生产总值万元，生产总成本万元，年利润万元，预计年即可收回投资成本。

项目建成后，每年能在附近村发展养鸡生产大户户以上，加快全村禽类改良步伐，提高全村鸡肉品质，增加农民养鸡收入，为邻近村优质鸡肉基地建设提供了保障。

该鸡场每年向社会提供成品鸡万羽，每年可产粪便吨农家肥，可用于返田种植或养鱼等的发展，其社会生态效益较好。

项目建设期及分期实施计划，项目建设期为年。

项目建设进度表时间项目年月月月月月月月月月月月月工程设计三通平土建设备采购安装准备材料验收项目直属于养殖有限公司，实行核算，自负盈亏。

项目组织机构设置如下生态发酵床肉鸡场兽产生行医品产政服销服后务售务勤中中中中心心心心项目以技术服务和生产服务为主，不直进行饲养生产，定员人，其中兽医服务中心产品销售中心生产服务中心行政后勤中心各定员人。

各部门和人员的职责为兽医中心为养殖场和周边饲养户提供兽医服务和饲养技术指导，确保肉鸡成活率和生长水平产品销售中心提幼苗饲料和药品供给以及产品回收服务，确保生产和销售顺利进行生产服务中心提供机械化垫料翻耙服务和养殖环境监测服务，确保养殖环境符合生态绿色环保标准。

各部门各司其职，通力合作，以优质高效的服务，为生态发酵床肉鸡产业化发展保驾护航。

项目技术服务人员自身要有过硬的技术本领，才有可能为养殖户提供优质的技术服务。

本项目技术人员要求有畜牧兽医专业大专以上文化程度，并送到广西助农畜牧科技有限公司跟班学习，达到熟练程度，经考核合格方录用上岗。

项目的技术培训中心定期举行短期培训班，由本项目技术人员或聘请广西助农畜牧科技有限公司有关专家进行技术讲课。

主要讲授发酵床肉鸡饲养管理疾病防治饲料配合粗饲料开发利用育肥技术发酵床垫料维护等专业知识，