大型溜冰场项目可行性立项申报材料

项目单体建筑分为幢其中层幢，层幢，总建筑面积万平方米其中商业面积约万平方米，高层住宅约为万平方米，公益核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，公建万平方米含地下建筑面积万平方米，停车泊位个，会所平方米，公厕及其他配套设施等。

综合容积率，建筑密度，绿地率，项目建设目标加速洪泽县经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据以人为本，服务社会的设计理念，项目将建成洪泽县城乃至引领周边县区的配套设施先进，环境理想的商住小区。

项目建设符合淮安市对洪泽县建设的精神，国家继续实行扩大内需，拉动经济增长政策对房地产市场的潜力巨大，使房地产开发企业预期的盈利将进步增强。

随着国家取消了银行对房地开发项目贷款的限制，解除了房地开发企业禁令，更加坚定的房地产业发展的信心。

洪泽县政府加大对房地产业的投入，洪泽房地产市场多年健康规范的发展，加之广泛的宣传引导，市场运作逐步放宽条件，市民卖旧买新，二次置业的积极性逐步得到调动和发挥。

价格定位目标按区域功能及类别合理定价，根据不同条件实行优惠价格调整。

项目提出理由有利于促进地区经济和社会发展，对提高居民居住生活质量，改善洪泽投资环境，增加对外招商引资吸引力有着重要的现实和历史意义有利于增加社会财富，并为业主获取合法利润。

国内及洪择县国民经济继续快速稳步地发展，保持了较好的态势。

工业化与城市化进程的加快，给房地产的快速发展提供了个很好的契机。

同时，职工收入的连续不断的提高，生活水平的不断改善，为房地产创造了广阔的市场。

就项目所处地的洪泽县城商业集中闹市区而言，其经济发展速度更是迅速而协调，入住人口的不断增加，为项目的实施提供了不可多得的机会。

因此，天水弘浦幸福广场开发项目，是切实可行的。

项目建设规模及资金筹措基地占地面积平方米合约亩。

根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以有资金投入，并支付万元含政府回购房款买得该地块的开发权，至年月末已缴土地款万元，进行房地产开发。

其余建设资金由建设单位自筹解决。

项目选址及建设条件项目基地位于洪泽县城东风路人民医院对面洪地号地块，老体育场。

东至农水新村东界，南至浔河路，西至涧小路，北至东风路。

该地块长方形，地势平坦，处于老城区商业贸易集中区域，市政基础配套完善，适合本项目建设。

项目方案设计本项目作为当地政府的重点形象工程，政府及城建规划等政府部门同参与项目的总体规划及项目定位。

工程规划总体指导思想是立意新起点高意识超前功能完备设施先进环境优美布局合理，同时又能和区域内已有的路网和住宅建筑群融合，体现绿色，安全舒适便捷现代的住宅建筑特点。

总体规划应综合多方面因素，从地域文化用地区域位置现代住宅理念基地自身生态以及自身的功能关系出发，力求规划布局合理明确，各项公用和服务设施齐全，以适应广大居民日益提高的对环境条件设施的要求。

不但要使小区建成后环境幽雅，交通便利，而且更要使小区具有个更好的人文环境，以满足居民在精神方面不断提高的需要，使小区规划更具有文化品位。

项目实施进度本项目建设期约为年，年月完成全部前期工作，年月前工程正式开工，年月日全部建成。

第二章需求分析洪泽县地处江苏省西北部，西依洪泽湖，与泗洪泗阳隔湖相望，东挽白马湖，与楚州宝应金湖水陆相依，南临淮河入江水道，与盱眙毗邻，北濒苏北灌溉总渠，与清浦接壤。

东西长公里，南北宽公里，水陆总面积平方公里，其中水域面积平方公里，陆地面积平方公里，除洪泽湖西岸不连片低丘南岸垄岗及西顺河冲积平原外，皆为黄淮冲平原。

地势西高东低。

全县最高点在老子山，高程米。

最低点在白马湖区，高程米。

辖个镇，万人，区划面积平方公里，其中水面平方公里。

地势西高东低。

地质条件洪泽境内土质较好，填土层厚度般为米。

下土层较均匀，为中塑硬型粘土，厚米，为良好的持力层，下卧层为中塑软塑粘性土。

地表露出地层为第四系东台组，厚约米，其下为基岩。

全县土壤分为个大类，大部为水稻土，占全县土壤面积的，少部分为潮土褐土土灰岩土。

本项目在勘察所涉及的深度范围内土质自上而下共分五层。

建筑场地类别为三类，地质情况良好，适宜建多层住宅。

气象条件洪泽县属北亚热带和暖温带过渡性地带，从而为住户创造安全便捷高效的居住空间。

规划在公益共建区域内设置的安防监控中心。

信息通信方面各住宅街坊内部向每户居民提供电话宽带局域网宽带双向有线电视及卫星电视端口，充分利用公共信息资源，向住户提供话音通信视频广播和宽带信息服务。

安全防范方面在各组团周界及重点部位设置红外微波报警器，并使用电视监控摄像机实施监视，联动控制。

在各组团室外公共场所设置背景音乐及广播系统，同时对各车辆采用同的智能卡进行管理。

物业管理方面采用先进的成熟的网络技术和计算机技术，充分利用网络系统，向住户提供高效优质的服务，如自动抄表系统电子公告牌出入卡通等。

住户能在网上查询小区物业管理信息安全防范消防建筑设备监控系统，实现信息集成管理，并于管理系统互联。

环卫规划根据社会发展的需要，垃圾收集宜采用分类定点收集，规划沿本地块内主要道路上设置若干垃圾分类收集站，每个垃圾收集站宜设置在米服务半径内，收集的垃圾经压缩处理后由环卫机构负责清运。

消防规划每个组团作为个消防单元，结合变频调速泵房，设消防水池，水池内容量应满足用水量最大的幢建筑消防用水。

给水管网水压应保证灭火时，最不利点消火栓的水压不小于水柱以地面算起。

室外消火栓的设置间距不小于米，并至少从的给水管上接入。

环境保护规划本项目建设前应编制环境影响评价文件，对项目实施后可能产生的环境影响作出分析预测和评估，提出预防或减轻不良影响的对策和措施，报环保局审批。

本地块的生活污水经处理达标后纳入市政污水管网排放。

本地块的声环境质量应满足国家城市区域环境噪声标准二类区标准。

第五章项目法人及其职责项目法人根据国家有关规定，本项目的建设与经营实行项目法人制度。

洪泽盛浦房地产开发有限公司作为本项目的项目法人，对整个项目的策划建设实施资金筹措以及经营等全过程负责。

项目法人简介公司名称洪泽盛浦房地产开发有限公司法人代表张才良注册资金万元人民币企业类别有限责任公司经营范围房地产开发销售房屋及房屋附属设施租赁。

项目的经验管理本项目建成后全部作为商品房分期销售。

物业管理将委托专业机构进行统管理。

第六章拟建项目招标方案该项目拟对该项目的勘查设计施工监理以及重要设备材料等采用议标方式。

第七章投资估算及资金筹措项目实施进度计划根据本项目的建设要求和实际情况，工程建设期暂定约为年，年月完成全部前期工作，年月工程正式开工，年月全部建成。

投资估算及资金筹措项目投资估算的范围项目建设资金由项目法人通过自筹及预售房产收入解决根据项目法人意见，本项目的工程建设投资估算中，不包括各类用房的二次装修费用。

投资估算编制依据设计方案图纸和说明江苏省建筑与装饰工程计价表江苏省安装工程计价表淮安市工程造价信息。

工程其他费用按照国家现行有关文件和建设单位提供的当地现行政策规定估列。

项目单位工程预算根据以上有关文件规范等资料编制而成，是项目招标施工承包合同价款及竣工决算的重要依据。

具体见附后统计表。

工程建设投资估算内容本项目经初步估算，建设总投资约为万元，其中建筑安装费用约为万元，土地价为万元，其他建设费用约为万元土地费用万元土地出让金土建工程包括建筑单体土建和外立面装修及内部初装修总体工程包括室内管线系统道路绿化建筑小品等建设单位管理费暂按建安工程费用的估算入成本可行性研究勘察设计费按建安工程费的估算入成本资本金及资金筹措根据项目实行资本金制度的规定和项目的实际情况，建设单位已以有资金投入，并支付万元含政府回购房款买得该地块的开发权，至年月末已缴土地款万元，进行房地产开发。

其余建设资金由建设单位自筹解决。

第八章财务评价本报告依据国家计划委员会和建设部颁布的建设项目经济评价方法与参数第三版及国家现行的财会税务制度，对项目进行财务评价。

项目销售收入测算小区以集中绿化组团绿化相结合的方式，美观大方精致，有多处主题景观，楼梯铺设花岗岩，内部配套设施完善，景观配套物业服务亮点纷呈。

是目前洪泽县高档小区之。

销售前准备制作售楼书价格表付款方式及购楼须知统制作并随时提供免费购房知识咨询服务，真诚地从客户角度考虑，体现细微负责的关怀。

制作各种模型包括总体规划模型户型结构模型会所模型。

确定按揭方式及购房手续制作份详细的按揭说明及办理购房手续细则，为业主做好切准备工作，业主不需浪费时间，服务周全到位。

销售人员的培训。

成立小区销售协调小组。

户外广告牌，设置在视野开阔视觉良好车流人流均密集的位置，易于引起公共关注。

销售计划主要任务小区项目推广，运用广告媒体电视台广播报纸的宣传，唤起目标客户的注意。

楼书套型图海报等扮演的是购房者由接待中心回家之后的商品媒介户外媒体接待中心户外看板，吸引客户销售人员解说楼盘，全面展开现场促销人员拜访电话追踪。

根据以上情况，现保守测定本项目销售收入。

编号类型面积单价元总价万元商铺高层住宅合计项目经济评价与财务分析本项目是典型的房地产开发项目。

因此对项目的财务分析及风险性分析是开发商重点关心的问题，具体情况如下项目成本项目单位工程预算统计表序号工程名称建筑面积预算万元商铺高层住宅会所及其他各项规费合计营业收入营业税金及附加和所得税估算表序号项目合计万元营业收入营业税及附加项目成本管理成本利润总额所得税税后利润投资利润率本项目缴纳营业税金及附加和所得税。

营业税为营业收入的，附加税为营业税的，所得税按利润总额的计算。

利润估算及分配利润总额销售收入总成本营业税金及附加税后利润利润总额企业所得税。

经计算，本项目利润总额万元，缴纳企业所得税万元，税后利润万元。

第九章社会评价项目对社会的影响分析住房问题的解决和改善是提高百姓生活的关键方面。

目前洪泽已经基本实现了小康水平，但是我们目前所达到的小康水平相对较低，要向更高层次进步，发展房地产业不容忽视。

因而，全面推动社会的进步与发展，房地产必然要成为新的增长点，西方发达国家的发展实际也表明，抓住房地产这重要环节，对提前实现现代化具有重大的意义。

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