大理海湾生态住宅区项目可行性立项申报材料

第三，对人为的破坏进行再恢复设计，使之为大自然增添美色。

第四，不破坏山峰线，保持大自然的美姿，尽量按山地等高线设计，既使建筑高低错落有致，又尽量保持原来地貌。

海湾生态住宅区在开发过程中强调选择地形保护地貌，通过艺术的眼光，因地制宜种植相适应的建筑，营造出具有诗意的栖居之地。

景观先行，做到人工与自然和谐。

园林设计与景观设计是两个不同的概念，景观设计在我国还比较陌生。

在海湾生态住宅区的开发中，我们提出了‚先造景观，后盖房子‛的建设思想。

在景观设计的中提出‚园林与自然和谐，景观与文化交融‛的设计理念，注重回归自然，以构筑幅阳光清风绿意与蓝天的美景，追求种‚天人合‛的意境，留下的将是‚人在画中居，画作长卷观‛并与山河同存的建筑。

人自然建筑的完美融合。

海湾生态住宅区讲究以人建筑环境的完美融合作为设计理念，以人的生活及生活感受为设计主线，以简约的形式细腻的细节灵活丰富的空间，给人予强大的冲击力，环境设计上更是以亲近自然，以人为本，体现人文关怀。

为客户描绘了种独具魅力的生活方式，通过营造出的临水而居的高尚生活社区，带给准业主的将是种全新的生活品质。

作为未来城市标志性建筑，让拥有者充分感受到对生活的享受，成功与自我的实现海湾生态住宅区建筑形态讲究的是通过对地块山形地貌的理解，找到最佳的人与自然和建筑完美融合构思方案。

是减少接地，尽量保持地表的原有地形和植被，有效地保护地貌，避免较多土方工程建筑内部形成不同标高底面二是不定基面，合理利用地形高差和山体形态，沿等高线随山体布局设计，形成收放自如起伏跌宕的气势三是山与建筑共融，使每幢建筑顺应山势，与坡地交错，既丰富了住宅的立面造型，又避免了对自然山体的破坏，形成与山体形态相协调的建筑风格。

遵循国际文明居住标准。

海湾生态住宅区，切遵循‚国际文明居住标准‛，最大可能的保留了现有的生态环境，让建筑与自然和谐融合。

‚全景式观海建筑，纯生态别墅‛是住宅区的项目定位，其设计理念环保指标人居文化必将领航于大理海东片区的住宅产业开发。

用地及主要经济指标海湾生态住宅区用地平衡表项目占地面积亩占地比率总用地净用地其中建筑用地山坡面积道路绿化用地生态住宅区技术经济指标居住总户数户居住总人数人总建筑面积建筑密度容积率绿地率住宅层数局部层生态住宅区设计原则和方案设计原则以人为本，追求舒适的人居环境。

具有前瞻性，使用新材料新技术，引入新理念，配备现代化管理系统。

达到功能齐全安全舒适管理便捷的优良效果。

设计方案单体设计庭院生态住宅户，双拼住宅栋户，连排住宅户，叠拼住宅户，共计户。

套型设计庭院生态住宅净用地亩，建筑面积约双拼住宅净用地分，建筑面积约，连排住宅住宅净用地分，建筑面积约。

叠拼住宅建筑面积约。

底层设停车房会客厅厨房餐厅卫生间工人房，二楼以上为卧室起居室或客厅书房等，三楼为卧室建身房露台等。

结构设计按九度设防确保结构体系的安全性合理性经济性。

考虑当地常年有风的情况，趋利避害。

为适应住宅空间的灵活性多样性适应性和可改性的要求，采用框架结构形式，层高米。

线网设计生态住宅区内采取地下隐蔽线网设计，不架设明线。

所有电线电视通讯等线路采用专用地沟埋设。

三投资估算资金筹措与投资计划投资估算主要是根据地价地形地质状况，大理市当前各种主要建材如钢材水泥木材砂石料管材玻璃等材料的市场价格，以及大理市房地产开发平均投资成本，结合本项目规划设计思路和定位为高尚住宅生态住宅区的要求来进行测算并适当放宽投资数额，以免物价上涨或不可预测的情况导致投资增长，造成实际资金紧张。

总投资额本项目总投资万元，其构成如下土地费万元出让费亩万亩万元契税万元前期工程费万元勘察设计费万元三通平及土石方工程万元建安装饰费万元基础工程费元万元建筑安装工程元万元装饰工程元万元基础设施建设费万元供电元万元供排水元万元通讯邮电元万元绿化道路照明等万元公共配套设施费万元保安万元停车场棚万元公厕拉圾清运站消防等万元管理费万元财务费用包含贷款资金利息及其它费用万元不可预计费万元合计万元单位产品投资额为万元元。

资金筹措建设项目所需资金主要通过以下渠道解决自筹资金含银行贷款万元预售商品房收入资金万元引入合作资金万元投资计划在投资计划中，土地采取次办理使用手续后，次付清土地出让金。

开发计划采取滚动开发，分期建设。

第期年年，为其建设投资期，主要集中在年和年，完成建设第二期为年年为收尾阶段，主要完成建设和室外道路管网绿化等。

四项目资源与建设条件项目用地分析位臵位于海东镇下和村龙沟箐，属大理市满江规划片区。

依山面水，符合中国五千年来对住宅科学选址的原则。

古人选址住宅的原则是要求住宅须选择‚背山面水称人心，山有来龙昂秀发，水须围抱作环形，明堂宽大斯为福，水口收藏废，这是新疆第个倒塌的钢结构。

年光正钢构在喀什的钢结构安装，门架以及檩条全部安装完毕，由于安装，整体倾斜倒塌。

年波克在开发区安装，由于安装随意性很强，没有按照规范施工，整体钢结构全部倒塌。

这些都是我亲身经历看到的钢结构倒塌例子。

损失都很大，并且造成的影响很恶劣。

钢结构工程最难点也在这里，由于现在的工程项目都是终生责任制，怎么去控制工程安装质量，控制材料的质量，在不规范的市场中生存是很难把握的。

质量还牵扯着回款的问题，通常情况下每个人都希望自己用低于市场的价格做出来符合规范的东西，工期，工程的工期很重要，这在土建工程中也能体现出来，很多钢结构公司的工程款回收产生困难的原因都是工期。

由于钢结构施工工期短，通常情况下甲方都希望越快越好的安装好自己的工程，并且是保质保量。

由于现在的加工技术的不成熟，市场上加工厂家的鱼龙混杂，加工钢构的质量的问题。

安装工人的素质参差不齐，造成了往往工期的拖延。

在库尔勒钢结构市场上，工程工期很重要的个原因还在于产生矛盾时候在业主方就是个很重要的说辞。

工程上面还有个问题很重要，就是回款，由于钢结构公司的特殊性，工程工期短，资金流动性强。

旦发生欠款很可能就影响下面很多的工程，很多彩钢公司的倒闭都是因为资金链断裂的问题。

据我所知，库尔勒东鹏彩钢外债万，海豹彩钢万，以前波克万，乌鲁木齐的几家大的彩钢公司外债都上千万。

整体来说，库尔勒钢结构市场上工程分两块。

块是油田单位项目，国家项目。

块是上市公司，私人企业项目轧花厂汽车展厅冷库各种厂房。

针对国家项目以及塔里木石油单位的的工程利润有保证，但是要求公司实力高。

最初的库尔勒钢结构公司由于技术以及资金能力无法达到，通常不做国家项目以及塔里木石油单位的工程。

以钢结构，维护结构的生产为主。

主要安装以要求较低的私企为主要目标。

申海彩钢是库尔勒最早的家做彩钢的公司，主要的目标是石油单位，做移动彩钢房，值班室，以及其他生活区的项目，没有自己的生产设备。

也直没有上，以高利润为主。

直没有发展起来，主要原因是直不上生产线，石油单位的大的工程项目接不上，小工程是不稳定的，旦连续不上，他们整个公司都停下来，由于现在库尔勒市场上面的彩钢公司很多，石油单位的选择余地也很大，他们接活越来越难。

随着每年钢结构市场的发展，现在的市场规模已经达到很大，达到亿亿的产值。

上市公司以及私人企业成为了钢结构市场的主力军。

六新投资钢结构所需场地及设备库尔勒地区钢结构厂条型钢生产线的生产能力为吨以内，以海峡，美顿，华美，振宇，金鸟巢为例。

条型钢生产线多配埋弧焊机头生产能力在吨以内，以巨龙，东鹏为例。

二条型钢生产线生产能力最大吨，以海豹，盛龙为例。

由于大的，正规项目通常对月生产能力，质量要求很高，所以现在要上钢结构厂必须要保证新厂生产能力达到最大，设备最先进。

以库尔勒年年的情况来看，现在每家钢结构厂生产任务基本上延后个月。

市场是需大于供。

如要达到月生产能力在吨左右，且考虑未来的发展，则需要以下厂房规格米米加工厂房此厂房以现在钢材价格计算，投资约万钢结构三层办公楼万复合板车间万宿舍餐厅配电室厕所万其他配套万假设每月生产钢结构吨，所需设备如下以江苏阳通为例数控直条火焰切割机台万数控直条等离子切割机台万型钢自动组立机台万二氧化碳气体保护焊机Ⅱ台万龙门式自动焊机台万型钢翼缘矫正机台万数控钻床台万剪板机米台万联合冲剪机台万摇臂钻台万喷涂机台万抛丸机台万总计万复合板设备复合机巨龙彩钢复合板机台万或普通复合机台万复合板机要求能很好的生产激素复合板，岩棉复合板瓦楞单板机台万檩条机台万总计万万从以上可以看出，库尔勒地区投资新建个钢构厂，保证设备先进，且保证未来发展。

所需投资为万万万万万万。

为了生产的正常运行和利润的最大化，所需流动资金此流动资金用作在合适的时候囤积生产物资钢板万吨左右钢带万吨左右彩卷万这样做的好处是在价格相对较低的时候进货生产所需的材料，由于中国现在是市场经济，钢材的价格不稳定。

以月以前为例，从年月最低的中厚板元吨，月最高值为元吨。

现在为元吨。

型钢的加工理论加工利润为元吨，如果能够在价格较低的时候囤积钢板，所得的利润相当于销售材料和加工的双份利润，基本上能够实现以上的利润。

这也是现在钢结构厂的发展趋势。

从以上可以看出来，投资个钢构厂，所需最低资金约万七投资钢构厂收益型钢构吨月利润万型檩条吨月利润万复合板月利润万瓦楞单板月利润万车间生产月利润万年收益万钢板彩卷销售年收益万以年完成万工程计年收益万个钢构厂年收益为万万万万减去管理费用万管理人员费用年纯利约为万万万投资约年后收回。

八钢结构厂管理方式钢结构市场已经进入成熟期，新建钢结构车间必须要面对市场。

中油建有本单位的工程项目可以消化，且利润较高，但是仍然不能放弃市场，否则公司就是潭死水，谈不上未来的发展。

塔指轻板厂大庆就是例子最早的钢结构厂，但是到现在为止，没有点的发展。

由于中油建的特殊性，提出以下公司定位以石油单位的工程项目为主，但是不放弃其他钢结构市场。

石油单位的工程项目利润较高，但要求也较高。

很多时候不仅仅是工程质量和工期的事情，牵着到工程以外的事，领导必须灵活处理，可以成立专门的工程部门，处理石油单位的工程项目。

市场上其他的工程项目选择性的做，以国家项目或上市公司的项目为主要目标，这样是为了规避回款风险。

国家项目或上市公司的项目风险较小，且管理正规。

车间生产销售主要是价格，不要硬性规定销售利润率或者价格定要达到多少。

刚投产的新企业，定要做量，做市