天津温岭商会大厦项目可行性立项申报材料

餐饮业发展的契机，从国家政策和社会大环境来看，餐饮业已经发展到了黄金时期，由于餐饮业是劳动密集型产业，餐饮业的发展对解决劳动就业方面能够起到非常积极的作用。

而目前解决劳动就业问题是各级政府为民谋利的主要体现和政策取向。

另外餐饮业的发展可以带动农业水产养殖业林业畜牧业的发展，可以说餐饮也是解决三农问题增加农民收入的个重要行业。

从市场角度看，中国城市化进程不断加快，城市人口的消费能力逐渐增强，由于经济的告诉发展和本身的人口众多，在民以食为天的文化背景下，中国已经成为世界上最大餐饮市场。

餐饮也在高速发展的同时也面临着很大的挑战，如国外著名品牌餐饮企业和大型餐饮公司的竞争和冲击自身餐饮企业规模有限，直接影响产品成本的提高，从而缺乏应有的竞争力，同时餐饮业从业人员文化水平，整体综合服务素质和企业管理规范性科学性等方面都有待提高。

四项目开发方案项目总体使用功能的定位根据市场调研情况及周边地区建筑的类别性质规模等方面的分析，并充分考虑到河东区城市建设发展的可持续行需要，本项目的使用功能确定为金融业办公物业写字楼和酒店餐饮业，将把原有建筑打造成个集银行酒店写字楼为体的综合建筑楼宇，同时也将成为温岭商会在津的总部经济中心。

每项使用功能的确定均源自市场的实际需求，其功能的配置符合十经路区域发展的需要。

所以此项目功能的定位可以推动和促进该地区的开发和发展，同时该项目功能的准确定位，也为项目成功再开发打下良好的基础。

总体方案说明本项目座落在天津市河东区十经路金融商务区地段，占地面积约为平方米，总建筑面积约为平方米，拟开发成个集银行办公餐饮服务为体的商业服务楼宇。

整体项目主要分成三大部分银行办公餐饮酒店。

天津温岭商会准备积极引进家金融机构入驻本大楼，如可以考虑引进民营股份制银行的分支机构或引进小额贷款公司等金融单位落户十经路。

如果成功引进以上性质的金融单位，那么对十经路区域的金融商务服务将起到丰富和完善的积极作用。

同时商会准备将投资万元，拟建家高档的餐饮酒店，作为区域内的商业服务配套项目。

另外拿出部分作为写字楼办公办公使用，对现有的资源进行充分的整合再开发，以实现创收创税的双赢结果。

项目方案区域初步划分统计序号功能业态建筑面积备注银行或其它金融机构以单家至四层，单层计算办公写字楼五九层餐饮酒店至四层其它共享区域和配套裙楼包括周围配套用房合计总面积约为五项目资金筹措和财务测算项目资金来源自筹项目开发周期年年项目开发成本估算本项目开发成本主要构成部分是楼宇租金建筑设备设施的改造建筑外墙面翻新停车场改造公共绿化场地改造写字楼装修改造餐饮酒店开发成本等。

总的费用投入预计为万元。

天津温岭商会大厦暂名开发投入成本预算表匡算费用序号项目费用名称单位建筑面积造价元总费用万备注建筑租赁费项年租金设备设施改造建筑外墙面翻新室外改造工程停车场绿化电气等写字楼装修初装修餐饮酒店项小计匡算费用相关配套费项项目前期费用项财务费用年按年率运营管理费用年总计匡算费用项目财务测算盈亏平衡点测算天津温岭商会大厦暂名项目租金收入和酒店营业收入估算表序号出租和营业项目内容建筑面积出租单价元日年收入万元备注银行或其它金融机构租赁物业包括底商写字楼按出租率估算配套裙房部分包括底商餐饮酒店营业收入合计租赁和经营性总收入如上表显示，本项目所有物业年出租收入为万元，年经营性收入为万元，合计年总收入为万元。

项目总投入为万元，年经营管理费用为万元，年财务费用为万元，本项目开发周期为年，经初步测算，实际项目回收期为年。

按年租期测算，理论项目投资回报率为。

六项目风险分析政策风险目前由于受国内部分城市房地产投资过热的的影响，国家出台了多项抑制宏观调控措施，其目的是为了适度的抑制房价的上涨。

天津的房地产项目从目前的土地出让情况看，未来几年房地产投资额还将保持增长趋势，但受宏观调控政策影响，增长速度将会有所放缓。

河东区在全市工业战略东移产业发展重点趋向服务业以及海河综合开发等战略举措下，其现代服务业的发展面临重大的历史机遇。

同时受经济全球化加深原有基础薄弱等因素的制约，其现代服务业的发展也面临着巨大的压力和挑战。

当前河东区在发展现代服务业实施方案中以着力推进五区三带和楼宇经济建设为工作目标，必将推动河东区产业结构的调整和升级，提高现代服务业的竞争力和吸引力，增强河东现代服务业的集聚能力。

对于本项目来说，还是能起到推动作用的，具有定的积极意义市场风险市场风险主要体现在市场供求平衡关系上，十经路作为河东区金融商务发展带，已经吸引了国内外众多的银行和金融机构落户此地，同时项目所在地又属于南站中心商务区，周边林立着各种档次的商务写字楼，由此可以感受到这个区域的商务氛围和市场前景，但同时也显现出了激烈的市场竞争。

如何在这个竞争激烈的市场环境中求的生存和发展将是不小的风险。

经营风险从写字楼方面看，目前国内开应的购销合同。

经销企业同仓储企业签订仓储协议。

经销企业同银行签订贷款承兑协议。

经销企业银行仓储企业生产企业就合作事宜进行协商，达成致后签署买方信贷四方协议。

经销企业交纳定金额的保证金给银行，委托银行付款给生产企业。

银行在经销企业交纳保证金后，接受其委托，按照协议规定付款或开出承兑汇票给生产企业生产企业收到银行相应的货款或承兑汇票后，将货物发送至指定仓库。

仓储企业对货物进行验收，合格后入库保存并通知银行，货物转为仓单质押。

商品需求方从经销企业处购买货物，并付相应货款。

经销企业将所需数量货物的保证金追加给银行，向银行提出货物出库申请。

银行通知仓储企业放行相应数量的货物。

⑿仓储企业按银行下达的出库通知，放行该数量的货物给商品需求方。

当银行收到足额保证金后，通知仓库全部放货，并解除质押监管。

⒁仓库放行所有货物。

如若经销企业没有按时交纳保证金，或违反贷款承兑协议的其他规定，银行有权处置质押货物，并通知仓库施行。

仓库可按照商品性质及需要，对其进行仓库回购或厂商回购。

在保兑仓的运作过程中，仓储企业必须对卖方的资信进行核查，了解卖方的背景情况销量状况财务状况反担保情况抵押物或质押物清单及相关权力凭证，综合分析风险程度。

三产成品质押贷款业务在仓单质押业务进行过程中，能否有效地降低客户的质押成本，是关系到该项业务能否具有强大生命力的重要因素。

仓单质押还可对生产厂家的成品进行质押，该业务实际上是在般仓单质押业务基础上发展起来的，其目的是为了降低客户成本。

当个信誉较好企业净资产高生产规模较大发展前景广阔产品质量好变现能力强的企业，在发展过程中有新的资金需求时，其成品质押对银行具有相当大的吸引力。

基于该类型企业的特点，可选择在货主企业内部的仓库对产成品进行质押监管，这样就可大大降低货主企业的融资成本，更好地满足企业的发展需求。

仓储企业的职责对于成品质押融资而言，仓储企业的职责仅仅是监管质押物的数量和相应质押物变动情况的信息反馈。

开展该业务首先要求质押单位具备上述企业的基本特征，并要求仓储企业监管员小时不间断监控，同时还要建立相应的应急机制来应对突发性事件。

对仓储企业来说，该业务具有单笔业务量较大监管力度要求高监管责任大而其他相关责任较小不定期抽查量大监管人员要求不定期更换收益较高等特点。

产成品质押贷款业务流程产成品质押贷款的业务流程与般仓单质押贷款的业务流程很相似，最大的不同是货物储存地点由仓储企业的仓库变为货主企业的自有仓库，这对仓储企业的监管能力提出了更高的要求。

货主企业与银行共同选择有信誉的仓储企业合作，分别签订监管协议和不可撤销的协助银行行使质押权保证书。

银行与货主企业签订账户监管协议，为资金流通提供保障和便利。

货主企业银行仓储企业在协商的基础上达成合作意向，共同签署仓单质押贷款三方合作协议书，确定各方在合作中各自履行的责任。

仓储企业到货主企业仓库察看货物，核实产品信息，为货主企业开具内容真实的仓单。

货主企业以仓储企业开具的仓单为凭证，向银行申请贷款。

银行以减少风险为前提，向仓储企业核实仓单内容。

仓单审核通过，在协议手续齐备的基础上，银行向货主企业按货物价值的定比例发放贷款。

货物质押期间，由仓库监管，货物的使用权归银行所有，仓库只接收银行的出库指令。

仓库按监管协议的相关规定在货主企业自有仓库对质押物进行小时监管，直至接到银行的出库指令，并按指令将货物出库。

货主企业履行同银行约定的义务，银行解除仓单质押，并将仓单归还货主。

如若货主违约，银行有权处置质押在库的货物，并将处置指令下达给仓库。

⑿仓库接到处置指令后，依据货物性质对其进行拍卖或回购，以回笼资金。

仓储融资服务除了上述三种模式外，还有代买方向卖方垫付货款的服务，如为发货人承运批货物时，先代提货人预付半货款，提货人取货时必须交付全部货款给，之后再与发货人结清货款。

当然，这种融资服务要求仓储企业自身具有很强的资金实力或融资能力。

六仓储融资服务需要注意的几个问题利益相关方要树立强烈的风险意识无论对中小企业金融机构，还是仓储企业来说，仓储融资服务都是个多赢的选择。

但是，仓储融资服务无论采用哪种模式都存在着定的风险。

因此，作为融资服务的中介，仓储企业必须防范融资过程中的各种风险。

如选择客户要谨慎，要考察其业务能力业务量及货物来源的合法性，防止客户选择不当带来的资信风险选择合适的质押品种，如黑色金属有色金属大豆等价格涨跌幅度不大质量稳定的品种，防止质押物因质押期间的巨大变化带来价格和质量风险仓单是有价证券，要加强科学管理，保证仓单的唯性与物权凭证的性质，防止内部人员操作失误和违规带来的操作性风险。

二仓储企业应与中小企业银行建立良好的合作伙伴关系信用作为买卖双方交易完成的根本保障，是构成契约关系的重要基础。

在仓储融资服务过程中，通过客户资信调查客户资料收集客户档案管理客户信用等级分类及信用额度稽核与财务管理等措施，仓储企业对客户进行全方位的信用管理。

仓储企业与银行建立长期合作关系，可以更好地取得金融机构的信用，有效地提高仓储融资服务的效率。

仓储企业争取商业银行授信后，必然有利于需要融资的中小企业更加便捷地获得融资，也有利于优化质押贷款的