奶牛饲养场奶牛集约化养殖项目可行性立项申报材料

项目拟对聘请名高级畜牧兽医师常年驻场，以县农牧局河北农大北京农大等单位为技术依托，建设本项目技术有保障。

第三章项目选址和建设条件项目选址本项目拟选址在易县高陌高陌乡东于坻村。

建设条件在易县政府发展壮大养牛产业的方针政策指引下，高陌乡政府提出了以种植加养殖的现代农业发展思路，为大力发展肉牛奶牛养殖业来增加农民收入水平创造了优良的政策环境，形成了推进畜牧兴乡良性发展新格局。

本项目选址在东于坻村，采用生态养牛模式。

牛舍建设在承包荒滩地中，企业已配套配电变压器台，已配套机井眼水质良好，高陌乡境内有京昆高速通过，通村公路以全部硬化，交通条件十分便利，牛只运输快捷方便。

场区内水电路已实现三通，可完全满足养殖需求。

图生态养牛模式图第四章项目规模及市场预测市场需求预测随着人民生活水平的不断提高及人民膳食结构的不断变化，人们对乳制品的需求量逐年增加，大力发展乳牛产业是提高中华民族健康体质的需要，人均用奶量的多少是衡量居民生活水平的个标准，发展绿色高品质奶牛养殖，其市场前景与效益可观。

近几年，随着我国经济建设的发展和人民生活水平的日益提高，我国奶业必将有个高速度的发展。

目前，国家正在推行学生奶计划。

如果每个中小学生每天喝杯牛奶，则我国每年牛奶产量就得翻番生产。

在我国，饲养头高产奶牛，年产奶量可达吨，其料奶比仅为，每头奶牛产奶年产值为万元，纯收入为元左右。

如果个农户年饲养头高产奶牛，年可收入万元不包括产牛犊收入。

头奶牛就是棵摇钱树。

因此，在大中城市及其郊区县市，大力发展奶牛饲养业，再把奶产品综合加工搞上去，其经济效益是十分可观的。

建设原则及目标定位项目依据项目建设依据国家省市十二五规划进行，今后国家继续倡导畜牧业走绿色化，高品质的道路，尤其在适合发展畜牧养殖的农村要将发展沼气新能源与生态养殖模式有机的结合起来，开创社会主义新农村的新局面，全面建成小康社会。

建设原则坚持因地制宜，高标准起步，面向未来，面向现代农业坚持以市场为导向，饲养优质奶牛，保证牛奶销路的畅通与饲养方式协调致的原则坚持推广现代农业技术生产绿色无公害高品质的商品奶牛的原则坚持环境保护的原则，基地牛舍要合理规划，合理布局。

目标定位项目建设立足于易县，面向附近广大农村地区。

把项目建成符合二十世纪农业科技发展方向，对周边畜牧养殖和农村经济发展具有很强吸引辐射带动作用的高效畜牧养殖人才培训技术推广地，具有现代农业特征的窗口。

带动易县及附近广大农村畜牧养殖和农村经济发展。

项目规模与实施进度项目建设规模奶牛养殖基地和良种繁育基地改造荒滩地亩新建灌溉机埠座及节水设施开挖疏通渠道公里修建栏舍平方米共处立方米沼气池个环保兼沼气能源工程良种引进及饲养本场饲养奶牛头。

奶牛入驻辐射带动户养殖大户，实行集约化养殖管理，严格质量管理，杜绝三鹿婴幼儿奶粉事件中出现的质量隐患。

向市场供应优质安全的鲜奶，满足人民群众对奶制品的质量要求饲料加工设施新建平方米饲料厂，包括平方米的加工车间，平方米的烘干车间，平方米的锅炉房新建平方米饲料晒坪安装变压器台及输电线路公里购臵裁草机台，粉碎机台，造粒机台，货车台配套服务设施用房新建平方米集管理中心培训中心预防检测站冷配站与体的综合服务用房包括建站配套设施新建平方米的职工宿舍食堂及配套设施。

项目实施进度项目建设年度为年月年月，具体部分分阶段建设进度安排为年月至年月，完成亩荒滩地翻耕整地及配套年月至年月，完成共平方米，分个栏舍建设年月至年月，完成平方米饲料设施建设设备安装与调试，完成平方米晒坪的建设年月至年月，完成仔牛种牛引进。

年月至年月，完成平方米集管理培训检测冷配中心与体的综合大楼建设和平方米职工宿舍食堂的建设年月至年月，发展奶牛养殖大户户。

第五章项目管理与机构定员项目的组织管理为了保证该项目的顺利实施，并取得预期效果，项目成立奶牛养殖项目的领导小组，由高陌乡政府与企业主要负责人任成员，项目领导小组主要负责项目实施中的领导协调统筹工作和解决项目实施中的重大决策问题，落实和筹措项目建设资金，监督及检查项目的实施。

企业的销售策略营销战略建立广泛的市场营销网络是我们的产品市场发展计划核心的内容。

我们初步计划这网络由以下两部分组成。

是与合作企业建立伙伴关系，作好销售工作。

二是建立全面有效的公司客户公司代理商客户的销售体系。

制定正确的销售方针，要掌握好以下几项有市场才有经济，没有市场就没有经济。

企业应在全面了解市场消费者需求基础上进行市场分析，根据产品的消费对象确定具有的销售方针。

综合考虑市场已有同类产品价格以及生产成本和利润等情况。

为适应市场经济不断深入的形势，我们明确提出企业的切经营活动都要围绕市场转，要从被动适应市场，逐步变为主动适应和引导市场。

竞争策略为了能够迅速有效的打开我们产品的市场，并获得长久的发展，以公司的发展战略为核心，从生产与质量产品形象市场销售技术发展等四个方面系统规划品牌竞争策略。

能够迅速有效的打开产品的市场，并获得长久的发展，要不断吸收各地技术资金人才的加盟，强抓入世机遇，瞄准国际市大。

也就是说，预售楼款的回收方式是影响第阶段开发成败的个较敏感的因素。

从首期开发的效益分析结果来看，难以立即做到盈亏平衡，但是通过第二第三期的开发则可达到先行启动整个小区的目的。

从这个角度上看，首期的开发投资方案是可行的。

二期投资效益分析二期的开发以下简称后期开发涉及的不可预见因素较多，并且受到首期开发的影响较大。

在本次的可行性研究中，对后期开发的运作模式只作般假设。

现将有关的基本假设如下后期开发的资金投入按全部贷款的原则，贷款利率财务成本按年利计息年销售税项按销售收入的计算，销售费用按销售收入的计算，所得税率为。

后期开发的资本收益率计算公式如下净现金流量利润资本收益率开发总投入从项目各功能物业的测价的分析中知道，由于后期开发的跨期较长，小区外部环境对小区物业将来价值影响的不定因素较多，且难于精确估计，因此，对后期开发各期住宅物业的测价只进行了小区内环境因素改善的系数修正，该系数反映的是小区环境改善后对小区内住宅价值的影响。

因此，当小区开发的第阶段启动成功后，后期的效益分析反映的是后期开发内在的盈利能力。

当后期开发期间的房地产市场维持目前稳中有升的局面，则后期开发在财务效益分析的角度上看是可行的。

项目总体开发盈亏平衡分析经过测算，本项目各功能物业的销售率必须达到才能够使项目盈亏平衡。

首期开发是采用了低价促销的方式，各类住宅单元的测价和定价方式基本是采用成本加成价和推广价两种形式。

其中，推广价是由成本加成价乘以而得，所以，首期开发的住宅物业通过推广价来销售的难度较以成本加成价销售的难度大。

因此，在二三期有必要对以推广价销售的住宅物业的销售状况进行盈亏平衡分析。

综合本项目周边的市场竞争环境小区规划设计和物业测价定价等因素进行分析，第阶段开发以推广价销售之住宅物业销售率达到以上。

项目敏感性分析首期开发敏感性分析选取首期开发的住宅价格以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论在平缓回收方案中，当住宅价格下降接近至，建安成本上升接近正负，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。

但资本收益率在选取的敏感性因素在区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，平缓回收方案基本上仍能满足盈亏平衡并且略有盈余的目标从回收方案的敏感性分析知道，平缓回收方案的抗风险能力较强。

后期开发敏感分析选取土地成本作为敏感性因素，对后期开发的资本收益进行敏感性分析，从表上数据看，建安成本的变化对后期开发有定的影响，但当建安成本上升时，后期开发各阶段的所得税后资本收益率仍然大于，可见，建安成本在本项目各类影响因素中，并非是决定性因素。

另方面，由于后期各阶段的测价反映的仅仅是各阶段的内部盈亏能力，因此，如何去顺应外部市场的变化适当进行调整是最可取的。

根据本项目的工程总量，估计第组团土方工程及桩基础工程建设时间约为年。

设定本项目总投资之中通过银行贷款部分才需要计算利息，贷款本金计息至年底。

年利率暂定为，按单利计算。

影响开发效益的主要因素分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有定程度的抗风险能力。

主要有两方面原因建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中不包含财务费用占了近六成，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。

由市场调查的结果来看，惠州市楼盘基本以多层为主，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在元平方米以内实际测算的建安工程造价为元，则具有较强的竞争优势。

物业销售测价较为保守本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了惠州市同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。

没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。

但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。

根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。

同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的惠州市物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。

另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到楼花预售款用于开发投资的情形。

现在惠州市房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金向银行贷款和楼花销售预售款各占总投资的三分之。

但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之以上资金的开发企业尚须努力。

由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。

第十章结论及建议本次广场进行的初步投资可行性研