辖区乡镇从事农业的生活群体。价格定位分析以扩大市场份额为目标，针对中等产品，面向刚性需求，宜采用中低的价格定位。以提高品牌的知名度为目标，针对高档品牌产品，可定较高的价格，以拉开产品档次。五项目营销策略既要注重自身品牌形象建设，走全面品牌化发展道路。更重要的是商场必须将品牌力和销售力结合起来，即切品牌建设和营销推广必须以商品销售为导向，努力将知名度美誉度客流量转化为销量，形成强大的销售力。在品牌建设和营销推广中，要特别重视顾客理性和感性交织的消费特征。不论是定位卖场形象包装购物环境建设商品规划布局品牌塑造，还是营销活动策划以及人员推销，提升到家居文化的高度是有效解决方式。由商品而文化，是次升华和跨越。在品牌建设方面，可采取文化引导商贸穿插，如举办尤溪陶瓷展等推广模式。第四章组织机构项目业主项目由二组织机构项目严格按照现代企业制度和法人治理结构的要求来设置公司的管理模式和组织架构，采用董事会领导下的总经理负责制，下设综合管理部计划财务部市场宣传部，设计部。图组织架构图股东代表经理业务部计划财务部市场宣传部设计部第五章投资匡算及资金筹措投资预算项目投资预算为万元。二资金筹措方案项目的资金需求约万，资金由项目承办单位多方筹措。三资金明细店面租金装修费用品牌代理费用广告宣传费用员工工资等费用流动资金第六章风险分析与控制风险因素识别项目运营的风险因素主要来自市场风险管理风险资金风险等个方面。二风险程度市场风险项目的市场风险因素包括竞争风险包括价格服务基础设施区位规模等市场对项目产品需求变动的风险区域内房地产及相关企业对项目的依赖程度变动风险等。管理风险厦门全利婴童用品有限公司原是从婴童用品的商贸型企业，而项目里包含婴童用品研发部门。项目完成后将集婴童用品研发和生产为体，企业将面临研发和生产的管理及决策问题，有可能在经营过程中决策失误，从而造成管理风险。资金风险项目对企业的资金投入强度有较高的要求，需要较多的资金保证项目的顺利进行。然而项目投入资金的增加将会加重企业流动资金和资金链的负担，有可能影响企业经营活动的正常进行，从而造成企业的资金风险。三风险控制措施加快项目科学管理水平，降低市场竞争风险项目企业化管理是适应市场机制的关键要素。企业化管理要求在市场运营过程中，采用科学的流程具有柔性的流程实施市场策略，快速应对可能发生的作业风险。在个市场运营周期后，科学市场管理，整理运营过程中的信息资料，为下轮的市场运营提供有效的信息，预测未来的风险。成立专门的研发管理部门，防范管理风险项目的经营涉及到产品经营管理，需要个专业化专门化的管理部门对各环节的协作管理。建立各环节的协调机制制定企业管理战略目标操作规程制度等以减少管理风险。同时，企业应加强员工业务素质和道德规范，防范企业内部信息泄露。制定和加强资金管理制度，减少资金风险企业应积极制定和加强资金管理制度，严格控制资金投入强度和经营资金配比。加强企业运营中各环节的协调机制，制定适合市场需求的营销策略以保证研发成果适应市场需求，从而减少资金风险。蔡宣晖目录前言二项目背景与提出三项目发展总体构想四项目的布局及构思五环境影响分析及节能措施六项目的市场定位及市场支持七项目的组织和计划八投资收益估算及资金筹措九项目社会效益概要核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,前言风景区位于广西桂林市内景色秀美的喀斯特石灰岩地貌区，拥有壮观奇特的。随着知名度的提高和国内外游客的不断增长，广西桂林市政府不失时机的提出了旅游区核心景区旅游开发战略，力图将该风景区从个单纯的景点转化成为个集休闲旅游商业度假度假圣地，促进旅游经济的发展，吸引更多的海内外游客，达到经济和旅游产业的和谐快速发展。在风景区开发战略中作为主要的开发区域，它的开发工作将成为地区经济发展的催化剂和发动机。而项目作为该区域的重点开发项目，它的定位及策划关系着景区建设的国际规范化进程。二项目背景与提出项目名称酒店暂定名二可行性研究报告编制依据旅游区核心景区旅游开发战略风景区可行性研究报告风景区自然环境生态环境保护规划三项目建设的可行性发展生态旅游具有良好的发展机遇生态旅游是生态与旅游所组成的个复杂系统,其实质就是运用生态学思想指导包括旅游目的地旅游者旅游业在内的旅游系统的有序发展。生态旅游是种依赖当地资源的旅游,旅游对象是原生和谐的生态系统是种带责任感的旅游是种高品位性的旅游活动。特别是近年，很多开展生态旅游的区域地处西部或者边远贫困山区，旅游业被资源禀赋良好的西部和贫困地区当成了优势产业，成为产业结构调整的重要替代产业。生态旅游这种兼顾经济环境社会效益的旅游形式更是倍受推崇，成为色风格的餐饮酒吧区东盟物产特产的商业区。涉外旅游民族文化的旅馆酒店区依托项目地的特色风景，引领提升景区旅游商业经济发展，填补景区建设旅游体验休闲文化生活功能的空白，建造个按四星级或以上的标准规划综合性的涉外旅游宾馆，营造和谐休闲小憩的环境。民族文化的旅馆酒店区特色风格的餐饮酒吧区东盟物产特产的商业区分别寓意于中国与东盟各国间山水相连，衣带水的兄弟情谊，是的商业汇总和精华，占据整个项目用地的核心地带。借鉴我国各地的民族特色建筑风格，从建筑空间感和街区布局上烘托和聚集浓厚的商业氛围。同时特色商业街聚集东盟物产美食，东盟人民生活风貌，各地娱乐休闲方式，形成酒楼饭店酒吧美容美发浴足等系列休闲娱乐场所。各街区有相对的相对完整的主题空间和功能体系。各个街区之间，通过湖畔林荫道休闲广场等形成各自相对又紧密联系的空间联系。五环境影响分析及节能措施项目对生态环境的影响及防护措施施工期生态影响施工期由于施工区域堆满砂石水泥管弃土，对景观造成不利影响，施工中使用的机动车辆产生的废气和使用沥青以及各种装修材料产生的废气会对周围民众的身体健康产生不利影响，施工期使用的设备和机动车产生的噪声，将会对该区域声环境造成定的影响。但施工期的这些影响是短期的，局部的，可逆的。通过对施工人员进行污染控制教育，专人负责施工污染控制工作，实行项目工作责任制，可有效减少施工期对生态环境的影响。营运期的生态影响项目设计绿化率达到，项目建成后能形成较好的生态景观。项目绿化以乔灌藤草结合，种植高大乔木，树种以用本地种为主，注重防止外来物种入侵。尽量减少硬化地面，采用透水地砖，利于雨水补充土壤，以便植被生长。营运期间对山庄内餐饮娱乐服务所产生的生活废水等，通过修建的管网收集引入废水处理设施进行处理，达标后外排。餐饮娱乐服务产生的油烟废气由专门设计的油烟收集设施处理，达标后外排。产生的固体生活垃圾由专人收集后送往垃圾堆放场进行填埋或焚烧处理。项目节能措施项目节能设计严格按照中国节能规范以及广西居住建筑节能的设计规范要求进行设计。建筑朝向尽量采用南北向置，各门窗洞口尽量设计遮阳构件。设计在立面上采用部分漏空，以利于通风。项目节水措施项目卫生洁具全部选用节水零配件，经常操作使用的水龙头或阀门使用陶瓷芯产品，节水节能。公共卫生间的洁具采用红外线感应冲洗设备，对节约水量及防止交叉卫生污染起到很大作用。充分利用自建管网压力，以便于节省水泵能耗。每个止回阀都设有旁通小阀，用于试验它是否反向漏水，便于有关人员检查试验，不合格者可及时检修更换，避免失灵时所造成的水量及能源浪费。六项目的市场定位及市场支持项目的市场定位项目定位为旅游度假休闲食宿居家等体的综合旅游综合系统工程，市场价值在于通过对景区的旅游地产价值的全方位提升，构成对本项目全新生活方式与投资方式的深度理解。同时通过增设各种不同旅游设施，减轻游客对景点基础设施的压力，延长游客的停留时间，挖掘游客的消费潜力，拓宽的旅游品牌的知名度，从而促进当地的经济发展。二项目的市场支持在旅游观念的变革下，近年来旅游地产也变得前景广阔，旅游物业开发无疑是未来十年中国地产业最亮丽的风景线。城市基础设施尤其是高速公路的发展，私家汽车保有量的剧增，自驾游的火爆，对于建立在车轮上的旅游房地产而言无疑起着巨大的推动作用。同时，作为中国东盟自由贸易区与泛北部湾经济合作区域结合的轴两翼经济合作圈重要节点，在中国边境旅游贸易的巨大魅力支持下，本项目必定会成为广西旅游地产的领头羊，成为个旅游与地产结合的最佳人居典范。以下提供的到访景区的数据更居证明力。详见附表二附表二到访景区的游客数据年份总数增长百分比本地游客海外游客日最多到访人数数量比例数量比例平均增长率注世纪初游客到访数量的激增。年略有下降，很大程度上是由于爆发的影响。到访游客数量以平均的比例逐年增长，为项目的提供了可持续发展的市场基础。三项目市场预测根据项目发展的总体构思，以及本项目在外部的资源禀赋，再结合项目通过投资开发后形成的项目内部竞争优势，进行综合的分析评估，我们认为项目开发具有足够的市场支持力。七项目的组织和计划项目的组织管理本项目在开发运作中采用完全的项目业主制度，由项目的投资方作为本项目的直接业主单位。项目的开发建设推动深度的专业化合作模式，在项目的规划建筑设计工程监理成本控制营销代理物业管理等环节，均计划与国际及国内高水准的资深机构合作，倡导强强联手与策略联盟，保证项目开发的综合素质全优。二项目的建设计划根据项目的总体规模以及可能的市场容量评估，按成本土地开发及工程建设的客观规律，本项目将采用分期开发，按市场变化进行弹性控制的推进模式，并在推进的节奏上遵循如下原则基础设施与区域环境整治先行。先启动基地内的改造工程，为项目的整体的开发奠定基础项目旅游商贸物业及配套设施逐步实施。项目占地约亩，计划总建筑面积约万平米，考虑到景区发展的实际，政府主管部门的要求以及旅游物业市场容量等诸多方面的因素，项目业主计划用年时间分二期完成，时间跨度从年度至年度。项目进程的粗略年度计划纲要安排如下中旬，完成项目的立项和前期概念规划及修建性规划设计工作，启动项目Ⅰ期建设。初，启动项目Ⅱ期建设，年中完成目标地块开发建设。年中完成开发建设并实现项目全部物业产品的预期出租任务。八投资收益估算及资金筹措投资估算说明由于本项目目前按可能的建设量，大致估算项目的总投资。本估算投资中包括市政基础配套环境配套及建筑投资政府相关规费后期酒店装修等。酒店主要技术经济指标序号名称单位