广州锦绣香江行政高尔夫酒店公寓项目可行性立项申报材料

目前暂未确定购买物业是否统交由顾问公司管理。

高力国际物业管理公司详细介绍附后﹒锦源国际公寓项目位于越秀区北京路商业繁华地段，栋住宅建筑及栋商业裙楼建筑组成，住宅建筑共层，每层套单位，户型均为酒店式公寓设计，有房单位二房单位。

销售均价为元，附送全屋的家电及家私床具等。

商业裙楼建筑首层至七层为商业及会所配套。

该项目聘请香港贵伙服务酒店管理公司为业主提供全套酒店式服务。

包括会所管理清洁服务客户管理迎宾服务等。

该地段目前公寓租赁价格在元月以上，以户型为例，日租均价在元日左右，月租约为元月。

租赁价格酒店管理公司与业主采取的分成方式，即酒店提取租赁价格的三成，返还业主七成。

贵伙服务酒店管理公司详细介绍附后﹒侨鑫汇景新城汇景新城目前所推组团为中央庭园，共栋，其中栋为二梯二户设计，栋为二梯三户设计，户型面积主要为三房单位及四房单位。

目前，汇景新城正推出理财方式投资换楼置业方案。

即业主购买房屋后，可以将房屋交由发展商，发展商每年以购买房屋总价的的回报率返还业主，每月定期将回报资金打入业主帐号，直至三年。

期间业主无需承担任何风险。

三年后发展商将房屋原样交还业主。

目前汇景新城的销售均价为元，实行投资换楼置业方案后，三年后业主可获赠房屋总价的的回报率。

这实际上是对目前购房业主的变像优惠策略。

汇景新城的投资换楼置业方案将由项目物业管理公司自行实施，帮助业主完成租赁计划，无须交由专业的管理公司管理。

第四部分锦绣香江行政高尔夫酒店公寓可行性分析建议锦绣香江项目位于规划中的广州城市中央居住区，占据番禺新城中心区域据琶洲新会展中心地铁三号线站点沿线赤岗使馆区及南沙新区等利好优势，上述各项因素均决定着本项目投资高档酒店式公寓将具有十分利好的发展前景。

下面就将本项目行政高尔夫酒店公寓的大致信息汇报如下山水华府二期第栋行政高尔夫酒店公寓，高层，共计户，标准层为每层套单位，面积均小于第层，设计为打通单位，每户面积约为层为裙楼设计，设公共配建地下室为车库。

目前市场上大多数的酒店式公寓为产权式酒店，而投资者也较倾向。

根据深圳市场过去的案例来看，发展商选择给予投资者的回报方式主要有种每年固定回报客房利润天年免费住宿权。

送成首期年免月供天年免费居住权消费卡。

送首期款年免月供四天月免费居住权。

这就是开发商所倡导的种永不供楼概念。

永久委托，阶段性回报方式。

未来竞争靠物管，酒店式公寓是作为种纯投资的工具，其目的更为明确，而且更适合长线的投资者取得稳定的投资效益，避免了大起大落的风险。

而座高档的酒店式公寓要想拥有长久的生命力和稳定的收益，在各项硬件指标达标的情况下，服务这软件就显得犹为重要了。

在高档租务市场中，客户的去留多数受服务水平的影响。

与国际接轨的优质服务将极大提升物业的附加值，并对物业今后的投资潜力产生直接影响。

因此，在整体市场环境硬件水平相当的情况下，酒店式公寓除了专业的规划设计和装修，还要有充足的租客来源，在整体市场环境硬件水平相当的情况下，物业管理将是未来酒店式公寓竞争的焦点。

下面将广州市场上最具代表性的酒店式公寓专业管理公司介绍如下，并将部分酒店式公寓楼盘的室内装修效果图附后，仅供领导参考。

第五部分酒店式公寓管理公司详细介绍﹒世邦魏理仕世邦魏理仕是全球知名的综合性地产咨询服务公司，也是首家进入中国的国际公司世邦魏理仕，年开始在北京开展业务，年接到第笔独家代理国贸中心的大单，但此后十多年，世邦魏理仕仅仅以跨国公司服务物业管理及研究咨询为主，在中国大陆的收入还不到总收入的。

年公司正式设立北京办事处，截至年，该公司在北京地区员工人，收入约为万人民币。

世邦魏理仕纽约证券交易所代号总部位于美国加利福尼亚州洛杉矶，是标准普尔强企业，为全球最大的地产服务公司按年的营业额计算。

公司拥有员工约，名，为全球地产业主投资者及承租者提供综合的地产服务，具体包括物业租售的战略顾问及实施企业服务物业设施及项目管理按揭融资评估与估值开发服务投资管理研究与策略顾问等。

年月日，世邦魏理仕完成了对显盛金融集团的收购，收购之后，世邦魏理仕的销售和租赁物业价值超过亿美元，商业融资额超亿美元旗下管理的地产面积和公司物业超过亿平方英尺，旗下管理的投资资产额为亿美元，并为总资产价值亿美元的地产提供了万项评估估价及转让咨询服务，年收入逾亿美元，在全球个国家设有家分支机构，堪称全球第大地产服务企业。

与此同时，北京世邦魏理仕地产代理的本土化战略开始启动。

角色的转变与庞大的交易额对应，世邦魏理仕在全球的业务涉及租赁销售代理物业管理抵押贷款投资基金地产评估等，凡是地产中介服务业务几乎无所不包，但在北京市场的主业直是物业管理和为租客服务。

最大的转变是角色的转变。

从新加坡公司调到北京世邦魏理仕担任董事总经理的郑春光先生接受采访时说。

世邦公司年成立于美国旧金山，到年发展成为美国最大的商业物业顾问公司魏理仕公司于年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。

年月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和大省，近年来旅游业得到迅猛发展，年，全省接待境外游客万人次，同比增长，旅游创汇亿美元，同比增长。

接待境内游客万人次，同比增长，国内旅游收入亿元，同比增长，可以说旅游业已迅速成为我省的支柱产业之。

而在长株潭地区，长沙年接待游客万人次，旅游收入亿元，年均增长，相当于全市生产总值的。

湘潭着力打造红色旅游第品牌，年接待游客万人次，实现综合收入亿元。

株洲旅游业起步较晚，但发展较快，从年不足亿元的旅游收入，到年接近亿元，年均增长，目前打造的旅游品牌主要有炎陵祭祖古韵游生态休闲绿色游革命教育红色游工业文明特色的蓝光游，全市目前拥有景区各个，国家森林公园个，省级地质公园个，旅游从业人员万余人。

综上所述，湖南旅游产业前景广阔。

相对于全省旅游产业，长株潭地区的旅游休闲产业占据三分之强，市场潜力大，上升空间大。

而相对于长株潭地区，株洲近年虽然发展较快，但总量较小，远远落后于长沙，略弱于湘潭。

因此，株洲旅游休闲产业发展仍然任重而道远。

按照游食宿购行娱六要素，就长株潭地区有定影响力的景点进行比较分析。

如表序号景点名称优势不足长沙世界之窗海底世界等人造景点。

投资规模大，省内唯人造景观，靠近长沙，出行方便，娱乐项目齐全，管理完善。

游客停留时间短，食宿无特点无特色旅游产品，主要竞争对手为外省同类项目。

岳麓山等城市公园。

设施完善，出行方便，娱乐项目齐全，市场固定。

城市服务功能大于旅游休闲功能。

韶山昭山旅游区。

知名度高，靠近长株潭，出行方便，管理完善，有游玩时间短，娱乐项目不全，参与性不强。

特色纪念品。

石燕湖景区山水资源丰富，地处长株潭中心地带，出行方便，管理完善，娱乐项目齐全，参与性强，住宿条件好。

无特色饮食及产品。

大京水库山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目比较齐全。

管理差，偏离长株潭中心区，无特色饮食产品。

大围山等景点山水资源丰富，住宿条件好，娱乐项目齐全，管理完善。

偏离长株潭中心区，无特色饮食产品。

通过上述简单对比，可以看出，长株潭地区作为湖南文化经济中心，其旅游休闲产业已初具规模，集约竞争力初步体现，作为生态旅游休闲项目，目前在长株潭地区有石燕湖大围山大京水库空洲岛四个，其中大围山大京水库空洲岛三个项目由于区位等方面原因，难以在长株潭地区形成集约竞争力。

而石燕湖年接待量仅万人次，远远无法满足需求，相对于长株潭每年万余人次仍在不断增长的游客人数来说，仍需进步挖掘旅游休闲资源。

因此，云峰湖项目的开发建设，将体现三大竞争优势是弥补市场需求，丰富长株潭生态休闲旅游内容二是云田花木沙坡里腊制品水鱼烹制等产品将因云峰湖项目的开发弥补长株潭地区旅游休闲在食购方面的不足和缺陷三是云峰湖项目因区位优势，将起到纽带和窗口作用，与大京空洲岛九埠江炎帝陵等项目相辅相成，提升株洲旅游产业在长株潭旅游市场的集约竞争力，市场潜力巨大。

云峰湖生态公园项目市场定位是高起点高品位的城市生态休闲旅游消费市场，顺势启动和发展家庭休闲旅游教育休闲旅游及公务商务休闲旅游市场。

云峰湖生态公园项目消费市场应面向全省乃至周边省市，重点是长株潭地区。

湖南省总人口约万其中城市人口约万，而要打造这个市场，在项目启动初期，首先要打开长株潭的生态休闲旅游市场，进而辐射带动其他周边城市的生态休闲旅游消费，目前长株潭总人口已接近万，其中城市人口近万，这万城市人群是云峰湖项目的可靠消费市场其次是打开湖南农村消费市场，随着社会经济的发展及农村城镇化步伐的加快，启动这个市场困难不大再次是打开湖南周边省市消费市场，湖南做为旅游大省，年接待旅客近万人次，其中长株潭地区接近万人次，云峰湖项目如能加强品牌运作策划，承接这部分市场辐射前景相当乐观。

项目选址石峰区云田乡石砚村茶马公路旁，距株洲市区公里，距长沙市区公里，其选址理由如下项目所在地系石峰区云田乡花木产业发展区沙坡里农产品加工区及沙坡里饮食娱乐基地所在地，山水资源丰富，周边公里范围内无污染企业，适宜发展生态旅游休闲产业。

项目选址茶马公路旁，周边有国道株长公路上瑞公路株黄公路纵横交错，并有公交线路穿行，地理位臵优越，交通便捷。

项目电力供应稳定，水源丰富，且没有任何污染。

项目所在地物产丰富，产业配套能力强。

项目所在地地质条件良好，属无公害地质构成，有利项目工程施工建设。

综上所述，项目选址科学合理，是完全可行的。

围绕长株潭经济体化战略构想，紧密结合市场，突出可持续发展，合理高效利用资源，强化科学管理经营，因地制宜，注重特色，建设集娱乐观光教育购物饮食于体的高品位高规格的生态休闲旅游项目。

坚持科学性超前性实用性与可操作性相结合的原则坚持高投入高效益，可持续发展原则坚持合理布局突出重点各有侧重的原则坚持因地制宜合理用地充分发挥土地效益的原则坚持统筹规划分步实施的原则。

对云峰湖亩水面及周边平方公里内的山水资源进行综合开发，因山就势，随水赋形，突出云峰湖花文化水文化乡土文化特色。

总用地面积亩，总建筑面积平方米，主要建设内容有景区建设根据云峰湖港汊水道多的地形特点，建立四湾四园，四湾为桃花湾桂花湾梅花湾翠竹湾