忠和长寿山老年公寓项目可行性立项申报材料

第二章建设项目的必然性与可行性建设项目的必然性中国人口老龄化的现状人口老龄化是当今世界人口发展的趋势，这种人口年龄结构的变化正在广泛而深刻地影响着人类社会生活的各个方面，人口老龄化已经日益成为世界各国关注的重大人口问题。

中国作为世界上最大的发展中国家，在未富的背景下迎来了人口的老龄化，必将对经济社会发展带来深刻的变化。

中国是世界上老年人口最多增长最快的国家。

年以来，我国岁以上的老年人口以年均的速度持续增长。

岁以上老年人比例达到或岁以上老年人比例达到，是判断个国家人口是否进入老龄化社会的国际标准，年第五次人口普查结果表明，岁及以上人口达到万人，占总人口的。

我国已经进入了人口老龄化社会。

从年到年，我国岁以上的老年人口由亿增长到亿人，占总人口的比例从提高到，占全球老年人口的，相当于欧洲岁以上老年人口的总和。

人口老龄化年均增长率高达，约为总人口增长速度的倍。

预计年老年人口将达到亿人，占总人口的到年，老年人口总量将超过亿，老龄化水平推进到以上。

值得注意的是，虽然农村地区的平均生育水平高于城市，但是，由于大量青壮年人口由农村流向城市，当前农村老龄化比重为，城镇为，农村的人口老龄化比城市地区更为严重。

我国老年人口高龄化的趋势也十分引人注目。

目前，我国高龄老年人口以每年的速度增长，据专家估计，到年将达到万。

中国迅速发展的人口老龄化，主要是二十世纪五六十年代出生人口过多和人口预期寿命大幅度提高的结果。

发达国家进入老龄社会时般在万美元以上，而我们目前人均不足美元。

与西方发达国家相比，中国的老龄化速度快，具有突发性，超前于工业化和现代化，这必将给我国经济和社会发展带来严峻的挑战。

目前中国的人口预期寿命和死亡率已接近发达国家水平，生育率已经达到更替水平以下。

随着世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期老龄人口生活所面临的主要困难城市老人希望由社会福利机构集中收养的愿望日趋强烈，但当前福利机构的数量仍难以满足老人的需要。

据民政部公布的项调查表明我国目前有国家举办的社会福利机构家，床位数万张，收养了万多人有集体举办的福利机构家，床位数万多张，收养了万多人。

两者合计共有公办福利机构万多家，床位数万多张，收养了万多人。

这与我国数以亿计的福利服务对象老年人口亿多，还有数百万的孤残儿童和三无残疾人相比，集中收养的床位数只占多点，而集中收养的人数则不足，与发达国家般集中收养人数占的比例相差甚远。

二老年人健康状况不容乐观。

老年人口同非老年人口相比，在生理上会出现些与年龄相关的特征。

随着年龄的不断增长，生理机能日趋衰退，抵抗能力不断降低，健康状况下降。

据国家卫生部门年统计，我国城市岁以上的老年人患病率为，城市总人口患病率为，老年人口患病率高出总人口的倍。

农村老年人患病率，农村总人口患病率，老年人比总人口患病率高出倍。

这些都表明，个社会的老年人越多，其患病的可能性及由此产生的医疗服务需求将越大。

特别是在农村，老年人口享有公费医疗的比例相当低，我国庞大的农村老年人群将对相对匮乏的农村卫生资源产生巨大压力。

三老年人生存环境亟待改善。

对大多数的老人而言，现在正是他们安度晚年，享受天伦之乐的时候，然而对无法安度晚年的老人来说，老年阶段却是他们人生最后的苦难期。

部分老年人面临着四种侵害是身体侵害。

部分老年人由于行动不便，并且得不到子女的照顾，生活十分艰难。

有时发生以暴力打骂老人，遗弃老人，更有甚至杀害老人。

二是精神侵害。

社会上些年轻人对老年人不礼让不尊重，甚至欺侮，造成对老人的精神损害。

三是社会侵害。

随着年龄的增加，老人们的分辨能力也在下降，些社会上的人就对他们擅加欺骗，卖低劣产品给老人，在法律民事上蒙骗老人。

四是物质侵害。

子女和亲属强占住房争夺财产事例在各地多有发生。

由于社会经济的发展和低保的实施，物质侵害老人问题中有所缓解，但仍不容忽视。

四养老基金严重不足。

由于退休人员增加和待遇水平提高等原因，我国养老保险基金支出每年不断增加，致使部分地区当期收支缺口逐年扩大。

年，全国只有万人领取了离退休金，年只有万人领取了养老保险金。

目前养老金当期收支的缺口，主要依靠中央财政转移支付解决。

但有关专家指出，随着我国老年人口的继续攀升，养老保险工作任务将更加繁重。

要继续确保养老金的按时足额发放，仅仅依靠基金征缴和财政补助不够，必须进步拓展养老基金的筹措渠道。

五我国人口老龄化给社会经济带来定影响是老龄人口的增长会改变人口的抚养比，被抚养人口的增加必将加重劳动人口的负担。

二是伴随人口老龄化而产生的劳动力年龄结构的老化，必将影响到劳动生产率的提高。

三是人口老龄化使用于老年社会保障的费用大量增加，给政府带来沉重的负担。

四是人口老龄化要求调整现有的产业结构，以满足老年人口对物质和精神文化特殊的需要。

五是人口老龄化引起家庭规模和家庭结构的变化，使家庭养老功能不断弱化。

兰州市老龄化现状与养老事业存在的问题截止年底，我市岁以上户籍在兰的老年人口已达万人，占全市总人口的。

其中相当部分人逐步进入半自理或不能自理状态，不同程度需要提供护理照料服务。

我市作为西部经济欠发达地区省会城市，近几年来老龄化相结合，根据不同的户型，设计各种风格的和花园景观。

建筑设计由国外国及国内知名设计院共同完成，目标是建设成为北京市标志性的建筑。

环境设计将请国外专业公司设计绿化园艺广场，饰以精美的雕塑，引入水流，采用抗污染适应北方气候花期和的植物立体绿化。

户型设计多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。

采用大客厅大卫生间，根据不同设计风格配以相应的玻璃窗。

专门设有工人房洗衣间，动静分开，功能分明，使用率高。

室内设施及功能充分引入智能化概念。

综合布结入户，预电话插口，国际卫星电视接收系统，火警烟感报警系统，可视对讲电话，车库防盗系统，周界报警系统，密码防盗门。

集中报警。

分户供冷暖，便于自主控制温度。

高档装饰材料，进口高档洗浴洁具。

配套服务设施齐全，特设会员俱乐部康体设施游泳池桑拿健身房壁球室台球室练功房等。

咖啡厅餐厅。

美容美发阅览室小型诊所超市洗衣房商务中心邮局等。

物业管理聘请国外知名物业公司进行管理，同时提供多项有偿服务，如送餐聘保姆接送孩子特快专递等等。

四项目优势分析绝佳地理位置本项目位于北京五大水系之的温榆河的东北部，沿温榆河流域项目具有较高的市场知名度。

便利的交通地处北五环路至北六环路之间，西面距京承高速公路公里。

独特的生态旅游环境北京市以将温榆河绿色生态走廊规划为自然生态的保护和培育区生态建设示范区及生态教育基地。

五项目价格优势本项目周围项目市场价格大致在元平方米。

从规划上看该地区是自然生态建设示范区及生态教育基地，是北京市东北部地区绿色生态屏障。

以开发项目为主，地区规划实现后，可为居住于此的国内外各界人士创造方便舒适优美清静安全的居住环境。

因而若整体规划实现后，项目价格提高还有潜力。

六该项目经营策划项目定位项目定位依据政府实施建设温榆河绿色生态走廊工程北京市政府先后颁发了关于加快本市绿化隔离地区建设的意见关于加快本市绿化隔离地区建设暂行办法关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见等相关文件，确定了以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿的原则。

随着北京市温榆河绿色生态走廊工程的启动，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点中国正式加入对本地区的影响据悉，全球强大企业中已有近二百家在北京设立了分支机构或代表处，随着中国加入世贸组织和改革进程的逐步推进，跨国大企业中会有更多的公司看好中国市场。

跨国大企业的外籍中高级雇员，尤其美国欧州发达国家的高级经理，由于消费习惯和消费心理原因，他们非常钟情于外销。

因此会促进北京市场的进步发展。

港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士由于国内的改革开放政策和投资环境的不断改善，国民经济持续稳定的发展，以及鼓励港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学人员回国投资创业的政策，大批港澳台地区商界人士旅外归国华人及留学归国创业人士纷纷回国投资创业，他们要求高质量的生活和理想的居住环境，因此更热衷北京北部地区的。

国内金融业业高级经理人文体名人律师等高知人才这些行业的精英，积累了大量的财富，他们追求生活的品位和质量，在改善居住条件时多考虑选购郊区环境优美的花园式。

私营企业业主随着国家鼓励发展私营经济的优惠政策的实施，国内的私营经济将得到空前的发展。

这些富裕起来的私企老板出于居住或投资的需要，也将成为高档的购买者。

定位设计构思的原点缔造真豪宅，展现高尚生活的家居。

真豪宅理念不是要用最贵的建材堆砌，而是要有创新的建筑设计理念，每个细节上突显出名家风范。

本可研所应体现的价值任何商品的出售都是因为它本身具有使用或心理上的特殊价值，房屋也不例外，只是这种价值的意义更为富有，它不再仅仅是居住的场所最基本的含义，而是包含更为广义上的意义实际价值和心理价值。

本项目的卖点卖点是销售中带给客户的直接利益和间接利益的总和，在心理上是带给客户处价值感。

以现有的产品特点可包装的卖点只有点地处北京温榆河绿色生态走廊单体和联体相结合，多种户型适宜不同需要，小到平米经济型，大到余平米豪华型。

卖点分为实质内容和概念性感受。

实质的内容即房屋在实际生活中所真正具备的设施，而概念性感受是在该房屋中所带来的各种相关感受。

可以肯定地是实质内容如果超前和富有新意，能够博得客户认可，则物业必定热销，所以在前期物业的规划设计和设备的选用必须要不断的改进，以争取做到最好。

使客户真正感到物有所值才是销售的根本动力。

好的产品终归会受到客户的青睐，得到市场的认可。

竞争对策对于竞争对手的竞争优势，包括在完善产品中所采用的新技术新工艺和独特的销售支持点都应尽量采用，甚至在细节上进行模仿，以做到取长补短，特别是竞争项目给客户留下的最佳印象，必须在本项目中整合运用。

增加项目的附加值如果要以豪宅品质出现，必须增加项目可包装的卖点。

具体地从以下三大方面考虑丰富专业化设计，聘请国外知名公司参与项目的各项设计，包括会所及样板间的装修套餐由酒店的室内设计师进行设计。

社区室外环境由境外设计公司设计。

建筑立面由个外国建筑设计事务所担纲，推广