惠州壳牌广场项目可行性立项申报材料

如果从更大范围来看大亚湾，其发展前景更不可估量。

大亚湾东部的稔平半岛，土地面积平方公里，超过新加坡的土地面积，正处于尚待开发状态，具有发展多个大型工业项目的条件，正受到外来投资商的高度关注。

惠州市在珠三角的地位和作用目前，惠州是珠三角东部联系粤东地区的交通枢纽，是珠三角电子信息产业生产基地之，是珠三角主要的生态农业供应基地和生态环境保障区。

惠阳市改市划区，拓展了惠州中心城区的发展空间，从地理位置上实现了惠州从沿江城市向沿海城市的转变。

正在建设中的中海壳牌南海石化项目将给惠州市经济发展增添台强有力的发动机，推动惠州工业化进程，拉长产业链，使惠州成为珠三角乃至华南地区的重要化工基地，改变惠州在珠三角的分工地位，进而带动珠三角东翼边缘的工业化起飞，为东翼乃至整个珠三角提供强大的基础性工业支撑。

同时，石化产业区的开发使惠州产业空间向沿海推移，带动城市空间向沿海发展，推动惠州市走向真正意义上的沿海城市。

随着继续加强与深圳香港东莞的联系，对旅游资源的开发利用，对生态环境的加强保护和建设，惠州市未来将成为珠三角重要休闲旅游基地，成为珠三角东部产业转移的最直接承接地。

第二章项目概括研究基础用地单位惠州市房地产开发有限公司发展商惠州市房地产开发有限公司用地性质商住楼高尚住宅项目名称广场用地位置惠州市江北号小区用地现状已开发可行性研究分析的基本依据国土证惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号惠府国用字第号建设用地规划许可证惠州市规字第号期商品房预售许可证惠州房预许号期项目经济技术指标和有关参数规划区总用地面积平方米，已开发。

本项目经济技术指标和有关参数总用地面积平方米总建筑面积平方米公共占地平方米园林占地平方米销售收入万元开发总投资万元其中土地开发费万元土建建安设计工程费万元应缴各种税费万元营业税万元各类配套工程费万元供水增容费万元报建手续费万元不可预见费万元投资利息万元其他费用万元。

研究过程研究目的项目可行性研究是项目立项的依据，亦是项目开发成功的基础，通过系统的研究，可依据惠州房地产市场的特征决定市场定位，可依据技术经济评估，了解项目运行的投资收益及回收期，尤其是测算项目实际的开发成本，以作为后期市场营销计划决策的主要依据。

事实上，可行性研究已形成清晰的目的，本项研究亦不例外，目的在于对广场投资开发提供可行性决策依据。

研究人员可行性研究涉及到技术与经济两个层面，尤其是对市场需求预测和成本测算十分专业，因此，要求研究人员具有扎实的专业知识和工作经验。

为了达到本初步投资可行性研究的既定目标，惠州市房地产开发有限公司专门成立由市场研究人员营销策划人员房地产估价人员工程技术人员城市及小区规划研究人员资深建筑师投资预算人员财务分析人员等组成的顾问小组，通过搜集大量相关的市场资料及城市规划资料，结合项目自身特点，对项目开发的可行性进行了系统和深入的探讨，并对项目的营销策划进行初步探讨。

研究内容房地产项目所涉及内容十分广泛，因此，本项研究的内容亦较为复杂，总体上来看，我们依据预期收益和成本两条主线，将内容分为五大部分，即研究原则，市场研究，项目评估，投资分析和基本结论，个中涉及的主要分支内容包括全面收集项目周边的大量市场资料，籍此分析各种对项目前景有决定性影响的市场因素从城市规划的角度对本项目进行评价运用房地产价格评估的方法，测定项目各类开发物业市场售价综合市场需求及资深建筑师意见，对项目住宅小区规划作出评价从实际操作的角度计算分析项目投资成本及预计投资进度结合实际情况对项目的投资进行财务分析，计算项目的可能收益，分析影响收益的重要因素按投资开发的进度安排资金筹措与运用计划综合各类分析，对项目的开发可行性作出判断。

研究方法为达成研究目的，我们在研究方法选择上依据针对问题，简单明晰，切实可行的原则选择了三种主要方法是抽样调查和典型调查。

主要针对需求，在惠州市内以中高收入家庭为抽样框，采用分级多层原则访问个家庭，并在此基础上召开座谈会，同时进行对主要类似楼盘进行个案调查。

二是专家研讨会。

邀请营销估价工程建筑预算等各方面专家就些典型问题展开讨论。

三是计算机模拟运算。

对影响本项目开发的主要因素进行变量互换对比。

项目背景广场位于惠州市江北号小区，为新城区的心脏地带，西临广汕公路和全市的金融商业中心，新行政区及全市体育文化中心，北通惠州火车站，交通十分便利，项目所处地区是惠州市走向二十世纪，形成大惠州城市的关键城区，也是惠州近年城市开发建设的重点地区，是江北新城的核心地带。

拥有丰富的经济资源及人文资源，经济文化金融商贸科技氛围较好。

发展商简介惠州市房地产开发有限公司成立于年月，前身为惠州市经济贸易发展公司。

该公司以房地产开发经营为其主营业务，是集土地房屋开发和房屋经营服务为体的综合性开发企业单位与供货方协议价格计算。

运输费货物运价按黑交发号文件中的规定执行，装卸费按黑交号黑价联字号的黑龙江省交通厅物价局联合发布的关于整顿装卸搬运价格的通知规定执行。

其它直接费全线按县级施工企业考虑，工地转移地点按哈市计。

勘察设计费按国家物价局建设部价费字号文件公布执行的工程勘察收费标准和工程设计收费标准进行计算。

本项目总投资估算万元，其中申请省移民后扶资金万元。

第七章建设安排实施方案与工程招标建设进度安排该项目建设工期为两年年。

施工方法与注意事项本河堤护砌工程基本设计，地质资料按粘土和砾沙考虑，施工单位在施工中应密切注意地质状况，如发现地质与设计不符，应及时与设计单位联系。

认真阅图。

为了保证基础质量，要求开发基础时，质疑基础开发标高。

未尽事宜，请严格按照堤防桥涵施工技术规范执行。

施工程序与施工方案本项目的主要施工程序为施工准备测量放样基础施工坡面砌石水泥钩缝清理现场竣工验收工程建设招标为了保证项目质量，提高经济效益，保护国家利益，社会公共利益和当事人的合法权益，建设项目的勘察设计施工监理以及重要设备材料等必须进行招标。

招投标依据中华人民共和国招标投标法工程建设项目招标范围和规模标准规定工程建设项目自行招标试行办法工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定国办发号文关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督的职责分工的意见我国有关招标投标的法律法规我国有关招标投标的文件范本本工程招标范围及项目施工单项合同估算价在万元人民币以上的重要设备材料等货物的采购，单项合同估算价在万元人民币以上的勘察设计监理单项合同估算价在万元人民币以上的。

招标组织形式及方式根据中华人民共和国招标投标法有关规定，本工程所有招标项目，凡达到国家规定定规模的均采用委托招标形式，选择具有合法资质的招标代理机构进行招投标工作招标方式采用公开招标方式，本着公开公平公正的原则，做好每个项目的招投标工作。

并由建设项目行政主管部门进行监督检查招标时招标单位采取必要的措施，保证招投标活动在严格保密的情况下进行，任何单位和保人不得非法干预或者影响评标过程和结果保证评标活动及其当事人接受依法实施的监督，依法查处评标活动中的违法行为。

招标凌标工作的安排设计监理勘察招投标工作拟安排在可行性研究项目审查批准后进行初步设计审查批准后，按提供的图纸资料进行工程项目的施工图设计工作。

建筑工程的标书编制和招投标工作也相继开展安装工程重要材料和其它部分招投标的项目，需在施工图进行段时间后再行实施，这样会使施工量及材料量更加准确。

以上是本工程的招投标工作拟安排，不排除业主及主管部门为加快建设进度在招标顺序上所进行的调整。

第八章项目建设保障措施政策保障国家和省对加强农村基础设施建设和水库移民后扶工作都高度重视，出台了各种政策。

该建设项目工程资金来源省移民办对工程建设投资标准为万元，以保证资金的来源及工程的顺利施工。

组织保障为保证方案的顺利实施，特成立项目领导小组，由清河人民政府镇长任组长，副镇长为副组长，相关人员为成员的领导小组。

项目严格执行建设程序，保证资金及时到位，并对资金及项目全程实施管理。

实施保障在省移民办和穆棱市发展改革局的统组织领导下，把建设冯家屯桥工程作为重中之重来抓。

在建设过程中实施负责人制度和建立过程跟踪制度及自查制度，力求实现责任到人，工作到位，确保取得实效。

第九章环境影响评价项目建设对环境的影响根据工程建设项目环境保护管理办法的规定，保护环境，维护生态平衡，防治大气污染，净化水体，在工程前期准备阶段勘测设计中，应综合考虑。

建设阶段运营时期对社会环境自然环境的保护，采取必要的技术和工程措施。

本工程建设项目对村民的经济和社会发展人民生活水平的提高，都将起到重要的作用。

但在建设施工期间将会对环境产生定影响。

工程项目对环境保护影响主要表现在施工阶段运营时期，主要包括下几个方面施工场地和原料场地将临时占用部分耕地，破坏原有的自然植被。

施工中运输扬尘噪音对环境的影响。

运营阶段的尾气排放扬尘噪音的影响。

④桥梁工程对河水水体会产生定污染，特别是下部及基础施工工程，对河水水体的污染。

施工现场的废弃物垃圾对环境的影响。

施工现场生活垃圾对环境的影响。

防治措施工程占地影响及防治措施施工驻地拌和场堆料场都将临时占用些土地，都会对环境产生不利的影响。

设计中应认真执行十分珍惜和合理利用每寸土地，切实保护耕地的基本国策，临时占用耕地时应保留表层种植土，施工后应回填恢复耕地，减轻和降低因修路对社会环境和周围自然环境的影响程度。

工程项目对环境影响的防治措施在施工阶段，路基施工运土易产生大量尘土，应在已压实的土层表面适当洒水，减少尘土对居民与蔬菜等作物的污染。

浆砌石工程需要的水泥混凝土，为保证施工质量，提工程的结构强度，减少病害，对浆砌石面及基层混合料均需拌和场，拌和场应选择远离居民区的下风向，减轻对附近村民的影响。

对易散落和易扬尘物资，在运输过程中予以覆盖。

施工驻地要注意反污水的处理，垃圾集中堆放，及时清运。

工程监理除对工程质量进行监督外，对环保也应进行监督，在施工建立拌和场还应采取有效的消烟除尘措施，减少有害气体的排放量，并接受环保部门的监督，经其允许方可生产。

施工驻地及施工机械对外环境的影响施工驻地的生活污水和垃圾，将对周围环境产生不利