拟建生态公园项目可行性立项申报材料

年春，芜湖市弋江区政府提出了两湖山旅游开发项目。

项目位于芜湖市弋江区火龙岗镇，该区域为国家级生态环境示范区。

其中，两湖为南塘湖和黑沙湖，山为白马山。

其周边已经开发建设了陶辛水韵花海石林以及马仁奇峰等旅游景区，它们之间所具有的资源特色差异和资源空间组合差异，使两湖山旅游项目的开发具有良好的市场前景。

项目建设地点选择建设地点位于芜湖弋江区。

项目建设条件优势分析政策环境近年来芜湖市委市政府高度重视旅游业发展，扶持支持旅游业的各项政策措施更加有力，旅游产业发展环境得到进步优化，旅游重点项目建设取得新的突破，批重点旅游建设项目的规划与实施全面铺开，全市旅游业呈现出又快又好的发展态势。

芜湖市投资环境优良，对本项目的顺利实施和建成后取得良好的经济效益十分有利。

是领导高度重视。

市委市政府把发展旅游作为推动经济增长方式转变的重要抓手，促进经济发展的新的增长点，市县区党政领导着力抓旅游的浓厚氛围已经形成。

全市各重点旅游项目建设均有市领导牵头联系，目标任务明确，责任到位，落实措施有力，为推动全市旅游又好又快发展提供了组织领导保证。

二是旅游规划体系逐步建立。

目前，市县区级旅游发展总体规划均已通过评审并付诸实施，为科学有序地开发永续利用旅游资源奠定了良好的基础。

三是政策扶持有力。

市委市政府研究制定了关于整治和改善经济发展环境的实施意见。

努力改善旅游投资环境，积极鼓励支持旅游开发与建设。

大力扶持服务业发展，市财政还设立了旅游发展专项资金近百万元，用以引导，鼓励和促进旅游业发展。

由于政策措施得当，投资环境优越，为国内外有识之士投资芜湖发展旅游创造了条件。

市场优势随着改革开放以来经济秩序的好转，人民生活水平日益提高，在物质丰富的同时，越来越讲究提高生活质量，市场消费平稳发展。

芜湖市在传统消费基本稳定的情况下，通过发展假日经济旅游经济和会展经济，举办国家级的茶博会旅博会农业观赏比赛垂钓等新型项目，推动了城郊型旅游市场消费的进程。

基础设施条件项目位于芜湖市弋江区，该区具有良好的综合条件，所在的区内基础设施完善，交通便捷。

完全能满足项目需要。

第四章市场分析与销售方案市场分析随着改革开放以来经济秩序的好转，人民生活水平日益提高，在物质丰富的同时，越来越讲究提高生活质量，市场消费平稳发展。

芜湖市在传统消费基本稳定的情况下，通过发展假日经济旅游经济和会展经济，举办国家级的茶博会旅博会农业观赏比赛垂钓等新型项目，推动了城郊型旅游市场消费的进程。

十五时期，城市居民人均可支配收入年平均增长，农村居民人均纯收入年平均增长。

衣食住行等温饱问题基本解决后，正快速向高质量的小康生活水平发展。

居民的恩格尔系数的降低，表明居民对生命质量和生活品味的关注程度在提高，因此在旅游休闲方面的支出也正在逐渐上升。

休闲观光是旅游业向现代生态自然延伸和有机结合的必然产物，是发展都市型现代旅游业的重要形式依托区域内生态园区为载体，建设批集度假，餐饮，观赏，娱乐为体，融现代自然，乡土风情，娱乐休闲，文化教育和农事体验于身的休闲观光景区，满足与适应市民回归自然，享受宁静，安逸生活的心理和多层次，多元化的消费需求项目地处芜湖市南部地区，距市区很近，与马饮客运站仅公里，在皖赣线和沪铜线汇合处，路路路等公交车可以直达项目所在地。

城乡居民喜好假日举家邀友到此游玩，回归自然，乐此不彼。

便利的交通条件，也会吸引外地游客的观赏，随着公园的建设及知名度增加，游客数量也会逐年上升。

我省人均已达美元这个标志性界线，迈入了工业化加速推进的新阶段。

许多国家和地区的经验都表明，在这时期内，食品加工业发展和新轮消费结构升级将明显加快随着居民收入，特别是农民收入较大幅度的增加，广大人民群众生活水平的改善和提高，水产品社会消费需求的增长，对渔业产业发展将有强势的拉动作用。

尤其对休闲观赏旅游健身的发展有定的推动作用。

销售策略方案和营销模式销售策略项目要主要围绕健康休闲娱乐的销售策略，展开系列以此为中心的促销活动是继续加这强和扩大自己的品牌二是加大宣传力度，提高人们的消费意识，扩大消费群体三是注意城乡居民的需求，根据市场需求不断调整产品结构，加强产品的开发力度六是朝规模化集约化现代生态型模式发展，使地区产业真正走产业化道路。

销售方案市场主要定位在普通消费水平，部分项目面向中高档消费群。

营销方式根据营销需要，加大宣传，同时提高服务水平，树立公司在行业中的品牌地位。

市场风险分析项目产品市场风险因素分析目前旅游市场占有率没有，整个市场前期开拓力度不够，旅游资源的开发将是制约项目的关键因素。

目前存在的主要问题是生态休闲旅游项目过于分散，景点间联系不够，没能形成个内容丰富，形式多样的生态观光环线系统，设计的生态旅游活动雷同，配套基础设施建设亟待提高。

防范和降低风险对策尽管市场品牌很多，竞争激烈，但项目建设后积极开拓消费市场，形成特色体系，增强市场竞争优势，无疑有着积极的意义。

大力加强休闲的基础设要考虑自身空间条件，也要考虑对社会和周边路网的影响，做到自身利益与社会利益的双赢。

拟建项目的停车位配建数量通过配建指标法进行测算。

建设项目投入使用后，对周边道路交通设施产生了定的交通影响。

但是，通过适当的交通优化完善并配以交通管理措施后，建设项目产生的诱增交通量对周边交通系统的影响是可以接受的。

项目方案配建的停车泊位高于停车需求的低限，能够满足近期停车需求。

第六章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为类，耐火等级为级。

按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据消防措施建筑防火措施各楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于米设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房的出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

火灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在室外建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式灭火器。

加强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第七章环境保护与节能环境保护本项目地处洛阳市中心区域，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。

设计依据主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废水废气噪声。

固体垃级住宅办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生的油烟，煤制气燃烧后的废气。

停车场内汽车排放的尾气。

噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等。

防护措施垃级处理按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。

产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要的位置加装消音器。

节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水煤制气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的。

设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供热管网采用高效保温材料做保温层。

水电煤制气等能源使用均配置计量器具，做好计划用能，减少浪费。

第八章管理机构与劳动定员管理机构洛阳地亨置业有限公司拥有法人资格，其管理机构为董事会，公司总经理负责日常经营管理工作。

董事会为公司最高权力机构，董事会设董事长名，副董事长名，董事若干名。

董事会下设经营管理机构，负责日常经营管理工作。

管理机构设总经理名，副总经理名。

根据本项目的生产特点，公司下设办公室财务部销售部预算部工程部个部门。

各部设部门经理名，负责本部门的日常工作，对总经理及分管副总经理负责。

公司的机构设置，最终由公司董事会研究决定。

本项目建设由工程部负责，房地产销售由经营部组织专门的销售班子具体负责。

其他部门协助处理有关各项工作。

劳动定员根据本项目的经营规模，为保证公司的服务质量，初步确定，定员为人。

各部门人员配备见下表公司职员，除了由公司聘请的管理人员外，其余人员应按照中华人民共和国和洛阳市关于劳动管理方面的规定及其实施办法实行公开招聘，公司拟设立人员招聘机构具体负责评聘工作，可通过考试和考核择优录用量才使用。

所有被招聘的职工都与公司签订劳动合同并报洛阳市劳动局备案。

经营管理由于