数码城项目可行性立项申报材料

重视全程营销策划机构提供的建议和各种研究报告，促成其他部门的协调有效的工作。

地块基地的局限地块基地面积约平方米，并分为两栋，商场建筑本体的配套功能要求又齐全，如何充分利用土地资源实现开发价值成了重中之重。

对策考虑充分使用可供利用资源其中包括，最大限度使商场两栋互相紧密联系，可以在两栋之间层的位置修座天桥，这不仅有效的将两栋联系在起，在建筑外观上也十分新颖。

通过建筑物本体和建筑风格解决地块的局限，在设计上充分考虑提高实用率，同时使用现代简洁明快的建筑风格将客户的目光吸引到商场本身。

机会点投资型地产形态目前，常德投资者以慢慢接受产权式商铺这种新起的投资方式。

消费需求网络数码市场的发展速度突飞猛进，需求潜力大，将市场整合，进行多功能多元化，走品牌善管理的市场规范发展，必将引导消费建筑风格建议项目从楼层风格色彩等几个方面来进行。

威胁点投资观念的革新项目运行的中心在于投资观念的接受程度，经过调查有的市民接受这种新型的投资观念，的市民有兴趣进步了解后再决定。

后期，会采取投资效益对比广告攻略促销手段形象推广等方式将新的投资理念深入民心。

银行按揭压力通过了解，产权式商铺地产形态只能做到成年的按揭，客户还款压力较大。

事实上，投资型项目最吸引人的地方就是现金回报，还款压力太大会直接导致客户的投资心理的变化，解决的方法就只有资金注入和自行解套两种方式资金注入就是发展商适时垫付到两成首付款为客户减低还贷压力自行解套就是采取提前返回收益的方式让客户自行提高付款额度，同时减轻发展商的压力。

产权收益权和经营权的争议理论上讲，拥有产权就等同拥有绝对收益权和经营权，所以即使为了吸引投资者而以产权当诱饵，我们也不能将经营权和全部收益权交由客户，能够给客户的只有纸产权证和收益合同。

因此，建议聘请专业地产律师提前准备相关协议可以减少日后的矛盾，以更多精力去服务项目做好项目。

小结综上所述，项目地段位置较好基本生活配套齐全人流量大拥有消费潜力和消费需求，具备开发潜力项目优势明显机会点多，劣势清晰对策有力威胁点可以灵活处理，可操作性强，第四部分项目定位项目名称建议案名定为数码城说明有意识地将这品牌推广，建立起数码城的品牌概念利用香港故事片的影响力来刺激消费者和运营商。

在常德市民心中树立起网络数码中心概念。

因项目前身吉春广场市场整体推广形象不是很好，项目更名有助于挽回。

二定位经营主题定位本项目地理位置优越，位于常德市街区商圈，是常德市市区中心点。

目前常德市商业中心区竞争日趋激烈，联系常德市政府机构致力于改变常德商业分布不平衡的格局，常德市新兴的商业热点正在步行街商圈逐渐形成，日人流量达万人次。

但经基本市调发现正当市场如火如荼的发展当中，人们对数码产品的需求正日益增长，可是，在常德乃至湘西北的数码产品市场并不规范，市场基本成散乱状态，没有个理想而又规范的的数码产品购物场所。

因为数码产品的知识性及换代更新速度之快，良好的服务和形象是其发展的根本要素，在这其中就产生了个绝佳的巨大的市场空白高档的集购物休闲娱乐于体的数码商城购物中心。

为此，建议本项目定位为服务于常德市乃至湘西北流的中高档数码商城，同时适合于游客消费。

本项目落成后，将成为常德步行街商圈的人流聚散中心，也将成为常德市乃至湘西北地区具有代表性的数码娱乐休闲区域，项目名称定位等同于数码产品需求，即买数码产品即刻会联想到我们的数码城形象定位常德市乃至湘西北流的集数码网络休闲为体的中高档数码商城。

不仅要从外立面内部格局加以修改，物业管理也非常重要规模定位规模定为营业建筑面积分为两栋根据常德市整体商场现状及居民消费习惯，目前常德市商场四楼以上经营状况都不太理想的现状，以及考虑到整体商业功能布局及人流导向问题，商场的单层面积应保持在左右地面楼层数为层，但力求功能布局及人流导向等达至最佳化。

档次定位中高档次中档为主，高档为辅，纵观常德市数码产品高端市场，除了德高电脑城湘北电脑城滨湖电脑城定位于中低档市场，基本处于自由经营状态，发展商没有在经营上进行统的管理，处于市场的不规范性，正好引出常德高端市场几近空白。

基于常德市乃至湘西北居民的购买能力及未来数码商业的发展，建议本项目商业部份必须和他们的经营范围区别开来，进行中高档的品牌旗舰店式的商务运营，故我们必须在高档数码商品上进行定位，给消费者个全新的体验式购物感觉。

项目经营理念定位对目标商户我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富并提供全程指导服务。

提供专业的物业管理服务对购物消费群体站式购物，感受现代化都市高品质生活。

将我们不仅租售商铺，而且为商家创造财富做为对目标商户的经营理念定期举办联谊会，为会员创造个品味生活休闲养生商务沟通交流平台。

酒店式健康休闲养生疗养院亩功能介绍建造个综合型的休闲疗养基地，以先进的生命科学技术，健全的治疗器械，以人为本，为人们解决相关的生命保健人体保养心理健康疾病治疗等问题。

本疗养院包括体检服务中心保健服务中心疗养服务中心美体美容服务中心康乐服务中心医疗服务中心心理服务中心等多功能版块。

发展方向前期可与省内著名的疗养院或者大型的医疗机构进行合作，后期与专门的疗养科研机构或者大学进行深度合作，联合办学，延伸至相关产业功能，成为华南地区最专业的休闲养生旅游地产。

乡村风情小镇社区亩项目理念乡村风情小镇和社区不流于尘俗，它与整个项目的定位浑然体它体现了城市自然建筑与人之间的平衡尺度关系，体现了种生活价值的追求，种纯朴自然的精神境界与人生哲学。

它以独特的建筑形式和淳美的乡村文化，强调与融合，倡导人自然建筑之间的亲密尺度的地方，旨在建立专属于新兴知识精英阶层的社区精神，为清远的休闲地产树立个标杆式的高度。

建筑风格小镇社区体现的是种知识精英阶层的社区精神，它以世界各个旅游圣地异国风情乡村小镇社区的风格为参考，融合中国传统文化精神内核，建造成个适合追求自然风尚，以打造个以绿色为主题的低碳生活的地产项目。

四开心农场区域占地面积亩功能简介成为华南地区众多白领人士疯玩的现实版开心农场同时是清远市青少年的植物生物科普教育基地。

设置开心农场规划农场根据功能不同划分为种菜区养殖区花草区果树区。

每个区域又细分成为小块的田地，用作给市场进行销售。

核心概念农场装有可远程监控的摄像头，令玩家除了到景区进行真实版的乡村生活式旅游之外，在家里的网上也可以进行种菜种花，偷菜摘果等指令操作，设有专人进行现实操作。

策划活动围绕这群庞大的消费群体，可以进行种菜种花比赛在限定的时间内可以进行偷菜等刺激市场的游戏。

同时结合景区活动资源，为其设定系列不同的主题策划活动，保障景区的日常客源量。

市场分析珠三角地区的白领阶层，目前最火爆的网络游戏，就是上开心网玩开心农场的各类游戏，项目通过把现实生活的农场和网络相结合，必然在清远引起轰动效应，给景区的品牌宣传带来爆裂式提升。

这些消费群体将会成为项目除地产之外的最大消费客源。

温室植物观赏园种植不同类型的温室植物，用作于青少年的科教观光。

盆景花草植物销售区制作微型的盆景花草和其它纪念品，用作于销售。

农作物果树种植示范区用作于青少年现场参与学习种植农业作物之用，亦是开心农场的示范区域。

六项目市场分析项目类比截止到目前，国内类似的项目日渐火爆，休闲生态旅游成为都市人最喜欢的旅游方式，例如北京的开心网开心农场广东从化快乐田心项目农家乐重庆万盛区亩大型开心农场等。

这些项目的规划，大多从自然回归人文回归和心灵回归等概念进行运营，项目内容包括花果种植动物饲养等，例如重庆的开心农场，在在自然回归区内，市民们可以在香氛植物区内欣赏栀子花海体验攀岩，在茶山亲手采摘茶叶，学习烘焙方法等在人文回归区中，主要为开心农场开心牧场梯田景观保护区和薰衣草景观园。

上述项目，在项目规划中均以让游客享受原汁原味的乡村生活元素为主题，市场反应良好，受到广大都市人的狂热追捧，这表明当今旅游的趋势，已经从自然风景旅游到心灵旅游的进化，旅游已经不再是吃喝玩乐的享受，更是精神和心灵的回归，富裕生活的后面，是对精神追求的向往。

本项目与上述项目相比，前期规划既有生态旅游低碳出行的旅游元素让人们在城市近郊就能享受最自然的生态景区风情，回归最原始的生活方式在活动策划方面，本项目更是开创性的以恢复中国传统文化为宗旨，策划打造南中国最有文化传统韵味的系列活动，形成景区最独特的品牌，以文化和活动为核心竞争力，创造华南地区最有特色的旅游项目后期规划中的旅游地产项目，开创出以四合院为主体的建筑风格，享受简单的充满乡村风情意味的农家生活方式，同时配置专业的休闲养生疗养院，让人们真正的回到生活的本质，享受到精神和身体物质三方面的最佳结合。

项目和其它相比，超越了类似项目所没有的中国传统文化内涵，并且把这种中国传统文化和景区的项目设置通过不同的活动策划结合起来，可以预见的是，本项目代表了当今旅游的最新趋势，亦超越了其它项目的核心竞争力。

市场定位从本项目运营的四大核心竞争力分析，其潜在客源市场定位分析如下从珠三角自驾游游客的活动半径上来看，双休日的游程距离在公里之间黄金周的游程距离般在公里的范围内。

本项目完全符合此活动半径，基本涵盖了珠三角和港澳地区。

年广东国民经济和社会发展统计公报数据显示，年广东全省私家轿车总量达到了万辆，成为继北京之后全国第二大拥有私家车最多的省份。

珠江三角洲地区主要城市包括广州深圳东莞佛山发起的户外运动俱乐部和车友会就有多家，按每家至会员计，这地区喜爱户外运动并有条件参加自驾游活动的人数多达万以上，并且逐年增长。

而如果按每辆出游车辆最低旅行消费元，中级消费元，高级消费以上来算，户外自驾游清远旅游业的市场消费能力将十分惊人。

休闲养生的市场分析中国近几年老龄化加速，每年仍以的速度增长，预计到年中国大陆岁以上的老年人将超过亿，约占总人口的。

随着珠三角地区人口的老龄化，到山青水秀的城市养老，为清远休闲养生地产提供了巨大的潜在消费群，而珠三角工业发达，高收入群体多，他们有经济能力消费这种形态的产品。

清远历来有广州后花园之称，既表明了清远紧邻广州的地理位置，也是对清远优越生态环境的认可。

随着人们对居住质量要求提高，越来越多的人选择工作在闹市居住在郊