新郑月季新城项目可行性立项申报材料

统筹发展各项事业，努力构建和谐社会，从而促进新郑市各产业的健康发展，保证经济的持续稳步增长。

综合评论总的看来，新郑市的经济现状在全省县市中处于前列，随着国家中部崛起战略的实施，新郑获得了持续快速发展的机遇，居民消费信心和消费能力均得以保证，市场对商品住宅有足够的消费能力支撑。

二新郑市房地产整体环境分析新郑市房地产市场分析年以前房地产市场分析新郑市商品住宅形式在年以前直维持在老城区以传统独家院落陈旧套房私人建筑小型多层低矮平房等为主。

而套房价格均价仅在元左右徘徊。

究其原因土地价格较低，管理不规范。

土地作为稀缺性资源，政府没能做好土地供应的长期规划。

单位和个人可以以很便宜的价格取得土地，这导致土地市场相对混乱。

住宅以零星分散建设为主，不注重整个小区环境园林文化物业配套方面的建设。

消费观念和居住观念较传统，许多市民不愿购房置业，而喜欢买地自建，喜欢在老城区内消费，对居住环境要求不高。

房地产整体市场现状分析年以来，新郑市房地产整体市场展示出蓬勃的发展势头，主要表现在规范房地产开发，改善投资环境，房地产开发逐渐开始具备规模化品牌化品质化绿色化健康化等特征。

扩大城市框架，实施东扩北进，大大改善城市对外的交通状况，提高城市对周边地区的辅射和带动力，从而提升城市地位，带来更多的农业人口和市外人口涌入新郑，进步提高新郑的房价。

随着外地房地产投资商以及本地大型民营企业集团纷纷进军房地产，新郑市房产市场的整体规模和开发水平迅速提升。

房地产发展趋势分析从上述分析来看，新郑市房地产在全省县市中还处于中等水平，但发展势头之强劲，开发水平提升之快，已得到市场的认可。

随着整个市场的日益健全和规范，消费市场在不断扩大，消费者也日趋成熟，具备可开发大规模住宅小区的市场基础。

新郑市部分主流项目分析项目览项目名称位置开发商住宅类型多层均价元占地面积亩滨河帝城新郑烟厂大街金源房地产多层别墅兴弘花园新郑溱水路中段郑州市兴弘贸易有限公司新郑正弘房地产有限公司多层别墅丽都花园新郑新建北路中段郑州市宏基房地产有限公司多层鑫源花园金城路中段鑫源房地产开发有限公司多层分析点评滨河帝城该项目是新郑市首家滨水生活社区，紧临郑风苑公园黄水河，位置独特，交通便利。

小区规模较大，整体设计匠心独运，色彩明快典雅高贵。

小区以多层住宅为主，兼有独栋联体别墅，期开发已基本结束。

经过大力宣传，在市场上激起强烈反响，项目销售至今已达以上。

兴弘花园该项目是由新郑本地富商投资兴建的，位于新郑市溱水路中段，紧邻黄水河，交通方便，小区容积率低绿化率高，配套设施齐全如会所中心广场天然气暖气智能华物业等，且建筑形态外观漂亮，私家花园占地面积大，统种植，目前销售状况良好。

丽都花园该项目位置优越，交通便利，文化氛围浓厚，与轩辕故里步行街汽车站炎黄广场等谣相呼应，属于老城区周边生活配套齐全，期项目已是现房，更有利于销售工作开展。

鑫源花园该项目离市中心较近，交通方便，配套设施齐全，经营方式灵活，可以出让土地定向开发自行建设等，价格便宜有利于占领市场。

综述较之早期住宅小区规模的开发项目，目前新郑市房产主流的规模小区项目更加注重人与自然的和谐统，对建筑设计配套设施有精益求精的要求，同时辅助以优质服务做后盾，渐渐形成城市住宅景观社区文化创新等协调致的开发思路。

目前，新郑市房地产主流项目的价格多层在元，与省会郑州相比，价格仍有较大上升空间，就整个新郑市当地市场的反映来说，商品房价格也会持续攀升。

月季新城项目无论在品牌知名度，物管质量还是开发商经验上都具备竞争力。

除此之外，羚锐集团早期进入新郑市投资制药企业和市政工程等，直得到了政府部门的大力支持。

随着企业和品牌的不断发展壮大，政府部门和广大市民对企业业绩给予了充分肯定，同时公司也积极投身公益事业回馈社会，形成了良好的互动关系，为企业业务拓展市场的认可搭建了有利的社会平台。

因此，我们可以判断，凭借充分的社会资源和清晰的社会文化主流，牢牢抓住园林景观，规模开发两大要素，加之得天独厚的地理位置，月季新城项目已经具备了进军新郑市主流房产市场的所有先决条件。

该部分重在从项目自身条件出发，分析其建设的理论价值。

项目地块素质地理位置本项目地块位于中华北路东侧，为居住用地。

地块北面为郑韩故城公园所环绕，规划中有铁路铁二路与中华北路和双拥路连接。

地形地貌本项目地块属平原微丘地貌，北高南低，最大高差约。

地质情况资料显示项目所在位置的地质条件较好，能够满足住宅设计要求。

二政府规划该地块规划为类居住用地，是新郑市北扩规划中生活居住社区的部分，其控制性指标是该地块高舒适度居住环境的保障。

项目主要控制性技术指标地块面积约亩使用性质居住容积率绿化率建筑密度三周边交通及未来发展状况项目所在区域是新郑市北扩规划中重点建以及环绕郑韩故城的公园公共绿地和垃圾站变电站等也即将随道路交通起开工建设。

综述项目周边规划配套完整，满足大型居住社区的需要，且各项配套的优化配置足以匹配小区的居住要求。

五价值判断有利条件地块位于新郑市城市规划区的核心区，且北依郑韩故城，优越的地理条件形成稀有的人文景观，类似地块在主城区中当属凤毛麟角。

地块本身为平原微丘地貌，有利于建造出风格鲜明具有特色的园林式小区。

政府的大力支持，新的房地产项目的进入，为该区带来更美好的开发前景。

整个区域开发尚在起步阶段，有利于整体规划和建筑形态的统设计，打造现代新颖的新城区。

不利条件目前地块所在区配套尚未完善，加大了开发工作的不可预见因素。

项目距离新密铁路线较近，且有条粮食铁路专用线从项目西侧经过，不利于高端客户的开发。

价值描述开发商品牌形象。

羚锐品牌在新郑市具有较高的知名度及良好的品牌形象，羚锐房产以稳健的作风，打造精品的理念和人文特色的居住风格必将有利于提升月季新城的文化价值。

根据地块的情况，配合新郑市特有的古都文化，可有针对性的对项目进行策划创新推广。

随着市政配套工程的开工建设，整个项目区域面貌将会焕然新。

届时，项目的开发时机成熟，项目升值潜力巨大。

总投资估算编制依据地块控制性规划所确定的指标。

工程建设费用按国家及新郑市现行有关政策文件规定计取。

设备价格按新郑市现行价格进行调整。

羚锐房产以往的开发经验估算。

估算说明前期费用土地费万元含征地拆迁出让等费用设计费用万元前期规费万元前期费用共计万元建设费用建安费用万元景观建设费用万元含园区景观道路绿化围墙大门等配套设施设备费用万元电力设施地下管网安防系统智能系统园区共用设施等。

建设费用共计万元。

销售费用万元销售收入的管理费用万元含财务费用办公费质监费等不可预见费用万元建安费用的项目总成本约为万元。

二资金筹措本项目建设资金的将来源于开发商投资商自有资金，的建设资金将通过申请银行或机构贷款解决。

评价依据和原则依据国家颁发的建设项目经济评价方法与参数财政部制定的房地产开发企业会计制度营业税等相关税收法规月季新城规划控制性指标国家新郑市其它有关政策法规优惠政策原则基于本报告为整体效益的简单评估，故只进行静态分析遵循效益与费用口径致的原则评价方法本报告以整个项目作为研究对象，项目的前期征地费用等作为次性投入计入成本。

二经济评价基础数据销售价格确定基本目前新郑市主流房产市场的价格，月季新城暂定多层住宅均价为元住宅均价为元临街商铺均价为元。

销售收入多层住宅收入元万元住宅收入元万元商业用房收入元万元地下储藏室收入元万元销售收入共计万元销售毛利万万万元税金测算营业税及附加销售收入万元所得税利润总额万元净利润万元万元万元万元三静态评价结果税后投资收益率税后投资收益总投资税后销售收益率税后投资收益总销售收入注本税后投资收益率仅为保守估计，不排除因涨价因素而导致的收益率增高的可能性。

通过对本项目市场环境，地区规划，建设条件，综合经济效益等的综合分析，结论为本项目适应市场需要，可获得高于行业平均水平的收益。

同时，本项目具有非常好的社会效益的环境效益，项目可行。

河南羚锐房地产有限公司二五年三月第章页岩空心砖项目总论项目名称环保型页岩烧结空心砖二项目背景随着我国房地产业的迅猛发展，发展循环经济，建设节约型社会，砖瓦行业任务艰巨。

节土节能利废环保仍是行业的首要任务。

生产保温隔热高强的大块烧结空心制品已经是当务之急。

为顺应国土资源部国家发改委等有关部门大力推广新型墙体材料的要求，根据我们以前的经验，拟利用当地荒山上的页岩，生产新型环保的页岩烧结空心砖。

三项目投资概况项目拟建地区地点尚志市马延乡项目建设规模与目标核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，拟分二期建设条现代化的隧道窖，期条，年生产烧结空心制品万块，可供开发万平方米的楼房用砖。

项目投资资金及效益情况项目期拟投资万元，产值约余万元。

四项目发展情况项目已进行的研究及其成果该项目在我山东的公司已运行了十五年，为当地节约近亩的耕地，并增加了当地的税收，改善了当地的环境。

试验试制工作项目情况目前，面坡镇的页岩样本已送达山东省建材工业环美设计院进行化验。

化验结果良好，报告附后。

五可行性研究报告的编制依据依据中华人民共和国烧结空心砖的国家标准。

民用建筑设计通则，民用建筑节能设计标准采暖通风与空气调节设计规范建筑给排水设计规范冷弯薄壁型钢结构技术规范第二章页岩空心砖项目投资环境分析宏观环境分析该项目利用废弃的页岩生产，利用完后，场地平坦，可以有效地进行复垦或其它植被的种植。

二微观环境分析竞争分析该项目的是国家大力提倡和扶持的，在南方发达省份得到了政府的大力支持，具有政策优势。

目标客户分析主要的客户群是建筑开发商。

产品细分市场分析该产品是粘土砖和陶粒砖的最佳替代产品，市场潜力具大。

三产品项目市场竞争情况分析优势政策扶持，产品质优价廉，抗风化，耐腐蚀。

机会该项目正处在起步阶段。

行业竞争发展趋势节约土地，资源再利用，产品质优价廉，前景看好。

第三章页岩空心砖项目产品市场分析行业发展情况行业经济运行情况该行业在些南方省份运行的非常良好，社会效益企业效益显著。

行业发展特点分析生命力强，前景好。

较其它行业稳定。

行业生产技术情况技术相对简单，操作容易，便于掌握。

二项目产品市场分析产品市场供需情况项目产品市场供给情况目前就黑