们这次调查结果，购房者对购房总价格的承受能力如下 承受总价格在万以下的占，承受总价格在万之间 的占承受总价格在万的占承受总价格在 万的占，承受总价格在万以上的占。 以上调查结果显示，市购房者所能承受的价格在万 之间，比例占到总量的以上，可见是主要购买力的承受范围。 另外，重点调查了我们的项目所在的洪山区房地产市场及项 目周边的主要楼盘销售状况。在年第四季度洪山区住宅价 格指数为点，比上季度上涨了点住宅平均价格 为元平方米，比上季度上涨了元平方米，涨幅 为。 洪山区住宅价格指数 季度洪山区指数 第四季度 第季度 第二季度 第三季度 第四季度 年第四季度武珞路沿线楼盘销售均价在元平方 米左右，且销售情况良好书香门第售罄，均价在元平方 米左右的兆富国际大厦取得了平方米以上的销量。究其原 因，是有良好的地理位置，交通方便二是该区域楼盘有充足 的消费群体高校教职工和成长中的新小企业个人投资者， 如书香门第住宅主要针对的是高校教师和博士研究生等。从市 场现状看，武珞路沿线地处城市中心，土地成本比较高，因此开 发的项目多为高层的商务写字楼或商住楼。 在楚雄大道沿线聚集了名都花园尚文创业城华城新都 当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到 元平方米以外，其他楼盘均价在元平方米上下浮动，该 区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校 教职工为主。华城新都本季度销售量在万平方米以上当代光 谷智慧城本季度销量也保持在平方米左右。总体而言，楚 雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。 楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园新开盘的明 泽半岛尊邸和南湖山庄。丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降 低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取 得了开门红，销量在平方米左右。该区域楼盘呈现别墅化 大户型化发展的趋势。 坐落在洪山区的中国光谷所在区域本季度又推出了学 府佳园三期，平均价格在元平方米左右。汤逊湖版块在本 季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为元平方米，仍保 持着较好的销售势头银河湾均价为元平方米，销量达到 万平方米左右均价在元平方米的玉龙岛花园别墅本 季也销售了多平方米水蓝郡经过月底的暂停销售后于 月重新登场，呈良好态势。 二产品供需预测 根据调查，目前市房地产投资大幅增加，年上半年 完成住宅建设投资亿元，比去年同期增长，施 工面积达到万平方米。年总投资额为亿元， 同比增长。其中住宅投资亿元，同比增长， 占总投资的，经济房开发投资亿元，占总投资的 从销售投资比率来看，年销售额只占到投资额的， 年上升到，在年，全市销预售总面积为万其 中住宅销售面积万同比增长总销售额为 亿元，同比增长。虹景花园华城花园康居园 等批商品住宅的良好销量，再结合入住光谷的高科技公司 的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求 定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持贷款将 加大力度，居民购房能力将大大提高。据此分析，我们此时开发 商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。 三价格预测 据调查，今年市还将陆续推出系列的中高档项目，整 体项目水平与年项目相比，这些项目无论在质量，还是在 规划设计上，都将会再上个档次，从而拉动市房价继续走 高。今年市基础建设将要快速发展。几处大型房屋拆迁改造 工程，使得大量居民重新置业，为市商品房的销售提供了契 机，这将导致市商品房价格出现上涨趋势。今年市房价升 幅在左右，其中适用房升幅达，从原因上看，主要有四 在政府土地供应政策与方式变化的情况下，地价上升。住 宅集中区地段周边开发项目的增多，形成扎堆效应，带动地 价上升。 需求量大。从目前我市房地产的消费市场来看，有 的消费者都采用了商业贷款或组合贷款的方式进行购房置业，而 且更多的人因贷款利率较低则更希望采用公积金贷款还有居民 的福利性住房观念已经开始向商品化转变，使得市场积累的需求 量在短时期内释放出来。 购买力的增强，按揭的作用。我市城镇居民的人均可支配 收入的增加，使居民购买力有所增强，再加上不少持币观望 者的加入，银行按揭到位，国家对居民购买住宅的金融政策支持 贷款将加大力度，居民购房能力将大大提高，致使房价上涨。 住宅品质的提高，也成为了房市升温。因为随着经济的发 展，居民对住宅的选择与选择能力大大增强，居民以十分挑剔的 目光审视评判选择住宅，对住宅的品质以及物业管理服务的要 求的提高。最终导致价格上扬。 竞争激烈，由于房地产市场供销了两旺，大量外地开发企 业纷纷入驻以争夺市场，带来了激烈的竞争。由于市人口 众多，消费市场巨大，加上房地产发展水平相对较低，外地企业 纷纷进入。深圳万科浙江耀江广州保利南京三金等国 内著名房地产商的到来，使房地产市场的竞区项目规 划总用地万平方米，建筑面积万平方米，其中住宅 万平方米，公建万平方米。总居住户数户，规划总居住 人口人，容积率，绿化覆盖率。小区内设幼儿园 配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会派出所 等设施。小区基本规划简图见附图 二产品方案 户型选择 小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层 住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现以人为本的设计理 念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现世 纪科技新城高品质住宅区的风貌。 现代住宅小区项目主要居住对象为在高新科技工业园 区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的 电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家 庭。 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户 型，见下表 户型分配表 楼 型 户 型 格式面积 数量套 室厅卫厨阳 台 室厅卫厨阳 台 室厅卫厨阳 台 室厅卫厨阳 台 室厅卫厨阳 台书房 室厅卫厨阳 台书房 ④室厅卫厨阳 台 室厅卫厨阳 台 技术设备条件 室外 外墙采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。 屋面现浇平屋面屋顶花园。 室内 内墙厅房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。 顶棚厅房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。 地面厅房为水泥砂浆拉毛。厨房阳台地面铺设高级 防滑砖。 窗户外窗用彩铝窗。 门分户门为高级防盗防火门，阳台门为彩铝门。 厨房赠送套装橱柜吊柜地柜洗菜盆水龙头 抽油烟机。 卫生间公卫内墙高级瓷砖到顶，顶棚铝合金扣板吊顶， 地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间冷热水龙头及花洒柱盆 冷热水柱盆龙头玻璃镜节水马桶预留热水器接口位。其余 卫生间预留给排水管道地墙面水泥砂浆拉毛。 楼梯间墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。 配套设备 电梯层以上商品房均配置高档名牌电梯。 电视电话电讯系统有线电视插口电话插口宽带 高速上网，报装后可立即使用。 电气配置开关照明插座电表各个。 煤气煤气管道安装到厨房。 给水变频式供水系统，每户水表。 排水有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。 智能化系统 安全防范系统家庭紧急报警系统红外探测可视对讲 防盗门小时电子巡更系统车库管理系统等。 卡通智能系统卡门禁小区内停车消费 卡通。 信息服务系统小区局域网可接入背景音乐 视频点播等。 道路系统 道路为小区主干道和组团内部道路两极。主干道把小区中 心四个组团和幼托串在起，形成树枝状道路系统。 小区建筑小品 入口区内设保安。入口处有宽广的地下停车场 指示牌居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置 公共建筑以及管理处等方便居民使用。 庭院灯保证居住区夜间行人车和公共次序安全既有安全 保护功能又可美化环境。 座椅板凳设在广场水边，既绿化又方便使用。 栏杆起安全保护作用。儿童活动场地以塑料栏杆为主。居 住区地形又高低变化时，可设台阶和挡土墙，方便排水。 宣传栏设在人流集中必经之地。大小高度适宜，便以观看。 垃圾桶在公共区域等人流较多的地方居住楼旁设置。 广场社交游憩公共场所，附设游乐设施。 附表 技术经济指标 项目单 位 数量 居住户数户 居住人数人 户均人口人 总建筑面积万 住宅建筑 面积 万 公建面积万 住宅平均层 数 层 容积率 绿地率 用地平衡表 项目单位数量 小区规划用 地 万 住宅用地万 公建用地万 道路用地万 公共绿地万 其他用地万 四选址方案 眼下人们买房，不光看房型地段朝向，还要看小区的环 境园林设计信息网络等是否到位。本着节约用地，少占耕地， 减少拆迁移民有利于场区合理布置和安全运行几有利于保护环 境和生态，有利于保护风景区和文物古迹的原则，依据造就 市建设规划的要求。适应小区投资项目的要求。适应 小区房屋用途的要求。拥有便利的交通条件。满足土地的 地质条件，市政基础设施等因素需要。我们选定三个位置详见 附图场址位置图。 选址位置 拟建于鲁巷广场西南。小区北靠雄楚大街东接民院路，西 临湖北经济管理大学，南至南湖。 选址位置二 拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西 连鼓风机厂市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原城建 学院马鞍山森林公园。 选址位置三 拟建于华中科技大学西门外，北接中国地质大学，西临鲁 磨路，南靠华中科技大学紫菘公寓。 三个