南北走向的地 铁二号线工程正在进行，线路全长公里，预计于年落成通车。将进步提升广州市区的交通效率。地铁三号线也于近期动 工﹐三号线则全长公里﹐预计对番禺的城市化进程将起到巨大的促进作用，标志着广州将更有资格跨入国际大都市行列。 房地产市场已经复苏并稳步发展 经历了亚洲金融风暴后﹐广州房地产市场已经复苏。在广州市的近万家外资企业中，注册投资房地产的外企有家注册资本总额 达亿美元外资占该市房地产投入的三分之。年八个月，外资企业对广州房地产完成投资亿美元，比去年同期增长 ，到位资金亿元人民币约亿美元，增长近。外资的不断涌入，使广州房地产重新升温。特别是今年以来，广州城 市环境大改造，番禺和花都撤市建区，地铁三号线规划初步定案等，为广州房地产开发提供了契机。 广州市未来八年的经济发展预测 目前广州总体城市规划目标是到年，广州基本实现现代化，建成国际大都市。到年，全面建成现代化国际大都市。届时﹐ 广州的国内生产总值达到，亿元，年均递增人均国内生产总值达到万元，年均递增。社会消费品零售总额超过 亿元，出口总值达到亿美元，年年均分别递增和。城镇居民人均年生活费收入达到，元。全市综合实力雄厚，经 济和社会发展达到或接近中等发达国家和地区平均水平产业结构实现现代化，第三产业高度发达，三次产业协调发展基础设施完 善高效科技教育发达，能够支持经济社会发展市民生活进入初步富裕阶段。 小结 广州经济稳定发展，外来投资逐步回升，市场对写字楼宇的需求随之增长，尤其是中国加入后﹐来自金融保险证券信息 科技﹑电信﹑零售等行业的需求将更趋殷切。由于目前广州市甲级写字楼市场正处于供不应求的状态﹐而这种状态预计将在短期内仍 持续﹐因此，对于本项目的开发是次难得的机遇。 随着广州市市区地面交通状况改善﹐内外环连接道路快速交通干线和地铁二三号线的落成将进步提升东山区的作为广州市中央商务 区的地位﹐而本项目位于东山区的核心位置﹐物业升值潜力将进步提高。 由于经济的高速发展和新科技的广泛应用﹐目前广州的写字楼正逐渐由单纯的商业办公功能，而逐步向多功能智能型的方向发展，而且用家对写字楼硬件的要求越来越高。硬设备周全而具国际水平﹐以客户需求为主要诉求的写字楼物业将在市场上处于主导地位。而 目前广州此类甲级写字楼供应寥寥无几﹐有利于本项目的顺利推广。 广州服务业和信息科技行业蓬勃发展﹐令更多的外资企业大良涌现﹐因应此市场需求，预计甲级写字楼将有广阔的市场﹐而目前该类 物业的供应有限﹐本项目如抓紧机会切入﹐必将获得成功。 第二节东山区经济发展现状与趋势分析 東山區 东山区年主要经济和社会发展指标 项目年亿元比上年增减百分点 国内生产总值 工业总产值 社会消费品零售总额 外贸出口总值美元 实际利用外资美元 般预算收入 般预算支出 资料来源东山区统计局 地理位置 东山区是广州市辖个行政区之，与越秀荔湾同为老城区，面积平方公里，年末，全区常住人口万人，年末户 数万户。人口自然增长率。现区域东起广州大道与天河区相接西至北京路南段文德路北段西侧的府学西街德政北路 东濠涌法政路口环市中路的段与越秀区相邻南临珠江主航道与海珠区隔江相望北傍旧广九铁路与天河区相依。东山区内划 分有东湖白云梅花村农林黄花岗华乐建设大东珠光大塘等十条行政街，个社区居委会。经过多年发展，东山 区凭借发达的金融商贸业较为完善的城市基础设施优美的居住环境浓厚的文体气息领先的基础教育良好的社会风气成为广 州市个颇具吸引力和竞争力的中心城区。 经济概况 东山区国民经济实现持续健康快速发展，综合经济实力不断增强。年实现国内生产总值亿元，比上年增长。其中， 第三产业增加值亿元，比上年增长第二产业增加值亿元，比上年下降。二三产业增加值构成由上年的 调整为，第二产业持续下降，第三产业仍居主导地位。财政收入保持快速增长。全年全区般财政预算 收入含专款收入万元，比上年增长，般财政预算支出含专款支出万元，比上年下降。东山区经 济发展具有以下特点 第三产业占经济主导地位 年，东山区第三产业增加值预计达到亿元，占国内生产总值的，成为全区产业的龙头。第三产业的迅速发展，使东 山区的财政收入继续保持两数的增长，九五期间区财政的收入年均增长速度超过，年财政收入在广州市市属八区中名列 第三位，区可支配财力近亿元。目前，东山区来源于第三产业的地方税收总额已超过亿元，占全市总量近，占全省的， 为增强广州市综合经济实力发挥了积极的作用。 广州市的商贸集散地 通过大力发展第三产业，东山区作为广州市中心城区的商贸集散地功能得到进步增强。目前，全区社会消费品零售总额已占广州市 总量的七分之，其中区场以及农林下路龟岗地区作为龙头支柱作用的四大商业板块，促进全区传统商业逐步形成专业分区功 能突出的发展特色，并初步形成多层次的商业体系。全年实现社会消费品零售总额亿元，比上年增长。商品购销规模进 步扩大。全年批发零售贸易业商品销售总额亿元，比上年增长。连锁超级市场等新型业态企业的发展进步促进规模 以上商业企业蓬勃发展，年末全区共有规模以上批发零售贸易企业家，实现商品购进总额亿元商品销售总额 亿元，完成利润亿元，上缴各项税金亿元年全区规模以上餐饮业企业家，实现营业收入亿元。 环市东路周边配套设施 环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店白云宾馆花园酒店假日酒店世贸中心国际大厦电子大厦远 洋宾馆东山广场等多家高中档宾馆写字楼以及新大新麦当劳等数十家中外著名商家组成，是广州市著名的高级商务高档购物 区之。上规模上档次的饮食业，包括有新荔枝湾电子大厦分店花城酒家利苑酒家等企业有家，占全区同类餐饮业总量的 强，年营业额占全区同类企业总量的半以上。 东山区的星级酒店数共有家，其中五星级家，四星级家，与越秀区并列各区第位。近年来，星级酒店为促进东山区旅游事业 发展，吸引总部企业外国领事馆落户我区起到了重要的作用。东山区的星级酒店分布主要分布在环市东路商务区，详细资料如下 星级酒店名称地址开业时间 五花园酒店环市东路号 五广东国际大酒店环市东路号 五亚洲国际大酒店环市东路号 四远洋宾馆环市东路号 四文化假日酒店环市东华侨新村光明路号 三白云宾馆环市东路号 三云山大酒店先烈中路云鹤北街号 三嘉应宾馆环市东路号 三浙江大厦富春宾馆先烈中路号 小结 第三节广州房地产市场发展宏观分析 年广州房地产发展总结 年广州商品房总成交量同比增长接近两成，显示广州市的房地产业仍处于平稳增长的良好势头。其中原八区的手商品房成交面 积万平方米，同比增长成交金额亿元，同比增长。番禺区无论是多层住宅高层住宅还是写字楼商铺 的成交面积也都出现了大幅增长的好势头。 年广州区商品房的预售面积为万平方米，比前年同期增长，成交面积为万平方米，比前年同期增长， 成交均价则比前年微跌。 在多层住宅方面，全市区的可预售面积同比减少了，但成交面积仍然增长了，总成交面积达到万平方米。其中， 成交面积增长幅度最大的是花都，增幅达，番禺区位列第二，增幅为。高层住宅方面，无论是预售面积成交面积还是 成交金额都有明显上升的势头，同比分别增长了和，但成交均价则微跌。 年写字楼和商铺的交易也都有明显增长的势头。其中，写字楼的成交面积达到平方米，同比增长了，增幅排在前三位的区域分别是番禺荔湾和海珠。商铺成交面积为平方米，同比增长了，增幅排在前三位的区域分别是芳村花都 和番禺。至于成交均价，写字楼表现向好，呈现微升的局面，增幅为但商铺则明显下降，跌幅达。 二年上半年房地产发展概况 今年月全市房屋交易万平方米，交易金额亿元，同比增长，其中商品房交易万平方米，金额 亿元，同比增长。表明季度广州市房地产市场未受非典型性肺炎影响，继续保持平稳的发展态势。 非典型性肺炎对广州市房地产业尤其是外销住宅市场的影响较大，对内销住宅和写字楼的影响则不明显，但长期会有多大影响仍需要 看非典对广州经济的影响程度。 三广州写字楼市场发展概况 在经济稳定增长和中国加入世界贸易中心的推动下，近年来中国各主要城市甲级办公楼物业的需求量屡创高水平。虽然受全球经济衰 退和伊拉克战争影响，退对中国物业市场的影响，预料将会较区内其它国家小。 作为华南区最重要政治经济都市的广州的房地产市场仍录得净吸纳量及租金的增长。尽管租金不断上扬，写字楼市场的基本需求持续 殷切，需求来自国际金融机构﹑保险公司电讯公司﹑信息科技公司及广告公司。 广州甲级写字楼的空置面积较小造成新增需求因可选择的空间不多而转向选择乙级写字楼，平均写字楼资本值大致稳定，显示投资回 报率维持于优厚的水平，相信将可吸引国际投资者的兴趣。预计甲级写字楼的吸纳量在今年继续保持上升的势头。 广州房地产市场在八十年代末九十年代初期开始启动，此后经历了个完整的发展周期。 广州市市早期甲级办公楼物业发展甚少，主要以四五星级酒店为代表，但仅作出租使用。年开始部分可作售卖的 甲级办公楼物业推出，主要为写字楼和高级住宅，约万平方米，受当时经济高速发展的影响，甲级物业呈严重供不应求的状况， 租售价格在短期内急剧上升，价格远远高于成本，使早期的投资者获取了丰厚的利润，同时也刺激了此类物业的发展。 从九至九五年，随着经济的起飞﹐大量写字楼及商业物业落成，以致供过于求，房地产物业的售价及