会计办投资号国家计委业 务厅关于出版投资项目可行性研究指南试用版的通知 国家发改委年关于印发建设项目经济评价方法 与参数的通知及建设项目经济评价方法与参数第三版 江苏省旅游发展总体规划连云港市 旅游发展总体规划连云港市十五发展总 体规划 县旅游发展总体规划县十五 发展总体规划县城区发展总体规划 项目单位提供的有关资料 公益性项目可行性研究报告编制大纲 四项目提出的理由与过程 县区位于江苏省三圈五轴城镇发展总格局中的轴上。 集黄海经济发展圈新亚欧大陆桥经济带徐连经济带等区位 等经济发展优势。目前已经形成水陆空兼备的立体交通网络。 在基础设施建设普遍落后的苏北地区，县具有明显的优势。 突出的交通优势使对外联系更为便捷畅通，为县占据苏 北地区交通要道连接省内外海内外提供重要保证。 县坚持从区位特点和资源优势出发，大力实施工业立县 开放强县科教兴县三大战略，努力加快发展步伐，经 济实力不断增强。全县农业基础稳定，结构调整大力推进，特 色农业创汇农业有了很大发展。工业经济主体地位日益强化， 已形成硅资源加工业食品工业木材加工业工艺品加工业 服装加工业等支柱产业。开放型经济日趋活跃，已与荷兰菲力 浦日本三井物产住友公司日立化成公司韩国不倒翁集 团协盛农产新加坡万德集团等批跨国公司以及中建总公 司南京雨润集团广东顺糖集团等国内大公司建立起较为密 切的合作关系对外贸易出口和对外经济合作均有较大突破。 服务业发展不断加快，传统商贸业结构调整和机制转换加快， 骨干流通企业经营规模和领域不断扩大。市场聚集和辐射功能 明显增强，年成交额近亿元。新兴服务业发展迅速，旅游业 方兴未艾，年接待游客达万人次。 年县规模以上工业累计完成现价产值亿元， 同比增长，完成工业增加值亿元，增长，产 品销售率，增长个百分点，销售收入亿元，增 长利税亿元，增长，其中利润总额亿 元，增长，税金亿元，增长，工业经济的迅 猛发展，将有力地推动地方基础设施建设的快速发展。 年，县建设局按照县委县政府制定的各项目标任 务，紧紧围绕富民强县实现快速崛起这战略目标，加 强领导科学规划，精心组织，认真实施，有力推动了城市现 代化城乡体化进程。年，全县城乡建设完成总投资 亿元，其中城市建设完成投入资金亿元，村镇建设完成总 投资亿元。城市人口达到万人，城市化水平达到， 建成区面积达到平方公里。全局招商引资完成内联资金 万元，外资万美元。县委县政府对城北新区开发建设 力度加大，促进了县城房地产开发和城市道路建设，全县城乡 建设呈现出良好的发展势头。 第二节项目概况 地理位置 拟建项目位于县城，城北新区晶都大道北，幸福北路 西，振兴北路东地块。项目区地理位臵优越，交通便捷，符 合城镇建设的总体规划。 二建设规模与目标 根据县总体规划，确定本工程建设总用地面积为 亩，设计总建筑面积为平方米，建筑层数为层，高度 为米。 三资金来源 县建设工程交易中心建设项目总投资估算为万元人 民币，该项目由进驻交易中心的各单位共同出资兴建。 四主要技术经济指标见表 表 县建设工程交易中心技术经济指标表 序号指标名称单位指标值备注 主要经济指标 建设规模 项目总征地面积亩 总建筑面积 新增员工人 容积率 建筑密度 绿化率 停车位辆 二主要技术指标 项目总投资万元 资金来源各入驻单位自行出资 五问题与建议 存在问题 有关手续尚不全 部分资金没有到位。 二建议 应尽快办全有关建设手续 尽快落实资金，以便工程早日开工。 第二章需求分析与建设规模 第节需求分析 年，县把建好城北新区作为做大做优做美水晶 之都的做为重要举措，建设重点在新区，适度控制旧城区投资 规模，随着新区开发，旧城改造，建设系统些服务机构与 县经济的发展已经不相适应，主要表现在 建设系统些服务机构的办公办公条件有待进步改 善。县招投标市场达不到省类交易中心要求，省有关文件 要求类招投标中心的交易中心面积必须大于平方米，要 有的开标室评标室信息发布场所商务中心评委休 息室投标人休息室监控室等。县建设工程质量检测中心 将由土建二级检测升级为土建级检测机构，新增检测项目 项，并计划于年新增电线电缆墙体保温材料等项目。 县城乡建设档案馆库房达不到省级档案馆平方米库容的 标准。县建筑工程学校目前无教学用房，另外县晶鑫测量 队县散装水泥办公室县拆迁管理办公室县建设工 程管理处县建设工程施工图审查中心县质量安全管理 监督站县墙体材料改革办公室县房产管理处县建 筑设计院县房地产开发公司县国际工程开发部等单位 无办公用房均在外单位租用办公用房。 局机关境。 第三章场址选择 第节场址现状 地点与地理位置 拟建项目位于于连云港市县，城北新区晶都大道北，幸福 北路西，振兴北路东，地块，该地块位臵醒目，地形规整，交通 方便，符合当地城市建设总体规划。 二场址土地权属类别及占地面积 项目拟征用土地面积约亩，用地性质为办公用地。 其土地使用权为县建设局所属。 三项目现有场址利用情况 项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无 拆迁工作。 第二节场址条件 地形地貌和地震条件 县处于中国级大地构造单元秦岭褶皱大别山隆起 的东延部分苏胶隆起带上。基底主要为晚太古代变质岩和侵入 岩浆岩。赣榆县处于沂蒙山脉南麓，东濒海州湾，西北高，东 南低，地貌可分为四种类型。覆盖物为酸性至中性风化岩砂 土和黄粘土，土层厚度米左右。 拟建场地详细地质资料以现场勘探为准。 县属于郯庐地震带，近年来末发生过华氏级以上 地震。 二自然条件 县处于暖温带和北亚热带的过渡地带，属暖温带南缘湿 润性季风气候，既有暖温带气候特征，又有北亚热带气候特征 云台山南麓。气候总的特点是四季分明，气候温和，光照 充足，雨量适中，雨热同季。 日照太阳辐射总量为千卡平方厘 米年，年内分布呈双峰型，为两个高值区，分别为 千卡平方厘米月和千卡平方厘 米月。本地区日照充足，全年日照时数平均达小时左右， 各月平均日照时数以冬季各月最低，为小时日照 时数最多的月份在雨季前后的月和月，可达 小时月份受雨季影响，不足小时月以后逐月减少。 温度年平均温度在左右，各月平均气温以月份 最低，约沿海地区在。最高气温出现在月份， 平均可达以上。冬季月份极端历史最低气温为。 夏季月份极端历史最高气温内地可达。 降水全年平均降水量为毫米，局部地区受地形影 响可达毫米年最多雨量在毫米以上年为 毫米年最少雨量不足毫米。各月雨量分配以冬季 各月最低，其平均量仅毫米左右最少时连续数月不降水 最多月份出现在月份，平均雨量在毫米以上极端最多 月份可达毫米以上。 风力典型季风气候区，风向年变化明显。冬季受大陆 冷高压控制，盛行偏北风，气候寒冷干燥。在西北西至 东北东方向内出现风向频率达以上。夏季受西太平洋 副热带高压影响，盛行东南风，受海洋调节，气候湿热多雨。 在东至南方向内出现风向频率超过。年平均风速内地 约米秒沿海地区可达米秒以上。年最大风速沿海地区 可达米秒以上内地也可达米秒。月平均风速般春 季较大而秋季较小，春季内地在米秒以上，沿海地区超过 米秒秋季内地不到米秒。 三工程地质水文地质条件 根据县规划建设勘察设计院提供的岩土工程勘察报告， 拟建项目场地地下水位较深，对本工程建设没有太大的影响， 施工时采用常规办法可排除积水。地下水水质报告表明，场地 地下水对混凝土有轻微腐蚀性，可酌情采取抗腐性措施。 四周边建筑物与环境条件 周边无建筑物。环境优美空气清新，市政道路宽阔交 通便捷，符合城市建设的总体规划。 五区域性规划要求 加快城北新区建设步伐，使县城总体规划和城北新区详细 规划尽快得到实施，县总体规划中已经将县建设工程交易中 心列入其中。 六交通条件 县是新亚欧大陆桥东桥头堡西行第县，东陇海铁路贯 穿境内公里，铁路专业线条国道国道省 道同三高速公路纵横交错贯穿县境内，县乡级公路已全部建 成硬路面或黑色路面，连云港民航机场座落境内，距县城仅 公里，有直飞北京上海广州厦门成都沈阳温州等 大中城市的定期航班内河航运里程公里，有码头个， 可直达运河长江。县城距连云港港口公里，港口与世界上 多个国家和地区的个港口贸易往来。地理位臵优越，交 通便捷，服务半径大辐射人口较为广泛。 七公共设施条件 县近年来为提高城市综合服务能力，投入巨资对城市基 础设施进行了大范围的改造建设，县城范围内已完全解决了通 讯电水煤气等供应紧张的问题。新城区所需供电通讯 给排水等基础设施的管线道，均已沿道路铺架设。项目 从建设投入到使用均可直接接入新区现有各系统。 八征地拆迁条件 项目新征用地现状为净地，目前征地手续正在申办中。无 拆迁工作。 九施工条件 项目选址附近与幸福北路与晶都大道相接，交通便利施 工用水可取附近河流中水使用用电可从工地南侧米处的 城区供电母线上连接。 第四章建筑方案选择 第节建筑设计指导思想与原则 建筑设计指导思想 项目建筑工程设计指导思想为塑造人性化公共空间，因 地制宜进行总体布局，追求庄重典雅的建筑风格。 二设计原则 功能分区明确合理得当，布局紧凑，节约用地，管 理维修方便 项目区与外界保持良好的交通和运输联