店管理公司的选用第八章酒店经营业绩预测及分析营业收入预测及分析二成本费用预测及分析三经营利润预测及分析第九章投资风险评估投资风险分析二投资回报分析与推论第十章可行性论证的结论报告要点综述二项目整体可行性分析结论第章总论报告编制说明可行性报告编制依据与开发商签订的服务合同。项目小组的基础数据库。实地调查过程中得到的对本项目有针对性的大量真实有效数据。开发商提供的项目地块图纸及资料。项目小组多次召开顾问论证会议所确定的基本定位。员简介项目总监近年大型酒店运营和大型项目管理经验，曾任多家企业的项目总监曾经主持过大型星级酒店的筹建和运营，具有丰富的大型酒店筹建和项目管理实践经验，特别擅长于酒店筹建前期经营和管理策划经营布局策划酒店土建和机电项目监理和咨询营销策划酒店采购规划人力资源规划等开业咨询工作，熟悉酒店各部门的运营和管理。房务管理咨询顾问超过年的五星级酒店房务管理和运营经验，在酒店管理公司外派到超过间酒店驻场管理。长于客房洗涤和的管理与运营，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。酒店营销策划咨询顾问过年酒店营销策划经验，现任广东五星级酒店销售总监，曾在香格里拉集团任职，曾参与多家高星级酒店的营销部筹建工作，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店营销咨询经验，特别长于创意营销的研究和实践。中餐餐饮管理咨询顾问过二十年酒店餐饮管理和运营经验，现任广东五星级酒店餐饮总监，曾参与多家酒店的前期调研，分析及定位。具有丰富酒店餐饮咨询经验，特别长于中餐经营管理。工程管理咨询顾问超过年高级酒店工程部运营和管理经验，现任广东四星级酒店工程部经理，具有丰富酒店工程管理咨询经验。财务管理咨询顾问超过年酒店财务管理经验，现任广东五星级酒店财务总监，具有丰富酒店财务咨询经验。项目行政助理大专学历，超过年外资四星级酒店前厅管理经验，熟悉外国酒店管理制度和流程，负责本项目小组的行政支持工作。二市场调查方法公开数据采集方面通过互联网获取东莞旅游局统计局发改委房管局规划局等官方数据信息，另方面通过对政府相关部门进行现场采访获得官方数据信息。酒店行业职业经理人深度访谈通过项目小组的行业人脉关系，对调查对象内部职业经理人进行深入访谈后，所掌握的各种真实数据，分析可能对本项目构成竞争的现有竞争对手的酒店经营业绩。现场调研现场通过角色扮演实际体验消费，了解道窖镇及项目周边高档酒店的具体经营情况，高档餐饮业及娱乐康体业的具体经营情况以及主体客源和潜在客源的类别情况。三数据统计方法说明对比官方数据以及内部信息，项目小组通过实地调查和访谈以核实数据的准确性，并将所得数据进行综合分析。行业盈亏平衡率。使用平等市场份额分析法对未来竞争酒店市场进行分析。四术语解释营业收入是指按“权责发生制”原则定义的经营酒店及其附属设施所得的客房中西餐厅水疗中心，其他商务和休闲娱乐设施，电话传真洗衣及其他各项服务或赔偿除保险外获得的应税营业性收入之总和。经营利润是指酒店营业收入减去营业税金及附加经营成本和经营费用的余额。营业税金及附加是指按税法规定缴纳的营业税金及附加。经营成本是指餐饮客房部门的原材料成本和商品部的商品进价等。经营费用是指如下费用，包括但不仅限于酒店各营业部门的员工工资福利费及各项费用，如办公用品邮电费清洁用品服务用品制服摊销洗涤费装饰费差旅费厨房炊具厨房燃料等。酒店行政管理销售工程维修等部门的员工工资福利费及这些部门发生的办公费差旅费等。经营中发生的保险费交际应酬费广告费水电费维修费燃料及动力费职工培训费坏帐损失及车船牌照使用税等。营业税金及附加。第二章项目概述业主公司背景东莞尚佳实业投资有限公司是由东莞市方中集团及其它股东组成的专门为东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场项目投资而成立的民营企业。二项目基本资料项目名称东莞尚佳华南餐饮酒店用品市场酒店项目。项目位臵道窖镇高速公路出口明轩大酒店旁。总用地面积。平方米。总占地面积平方米。总建筑面积初步拟建设平方米。建筑密度。容积率。。绿化率。场地内停车数辆。工程竣工时间未定。酒店定位未定。调研目的项目的定位及可行性，投资风险及回报分析。第三章市场调查及分析项目地理环境位臵位于东莞市道滘镇广深高速公路出入口旁，是广州深圳等地进入东莞最主要的门户之。交通距离道滘镇中心区，莞城南城区，洪梅镇，望牛墩均处于分钟的车程，距广州约分钟的车程及规划当中的轻轨铁路交通网线。周边环境周边有东莞汽车总站旁的茶叶批发市场及华南电子交易中心等个批发市场，项目所在地旁有茶叶批发市场，项目所在地对面有医疗用品市场，道滘镇有农业用品批发市场及东莞市人民医院暂时无法获取其建筑规模及市场定位等信息，以上项目均处于分钟的车程之内。周边的酒店四星级以上酒店线范围以内车程在分钟以内的酒店包括道滘镇的五星级明轩大酒店，东莞万江区的尼罗河酒店，洪梅镇的四星级汇景大酒店，医疗用品市场中正在建筑规划的五星级配套酒店，正在招租的约平方米的酒店项目具体星级定位不详。二线范围车程在分钟以上的酒店包括车程在半小时以内的四五星级酒店不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务或度假型酒店，其它的酒店基本上的市场定位是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。三星级酒店线范围以内的酒店包括道滘镇的绿州酒店及新城酒店，东莞万江区的上苑酒店，望牛墩的望牛墩宾馆，四季酒店及万豪酒店。二线范围的酒店包括车程在半小时以内的三星级酒店也不下十数家，除了极为少数的酒店定位在商务型酒店，其它的酒店基本上的市场定位也是以娱乐来带动客房及餐饮消费的娱乐型酒店。快捷酒店目前各大快捷连锁酒店逐步进入整个东莞地区，它包括有在本项目区域市场内的有锦江酒店管理有限公司的经济型酒店限公司的经济型酒店本项目区域市场外的有八方快捷酒店管理有限公司的经济型酒店泰酒店管理有限公司的经济型酒店酒店，城市客栈酒店管理有限公司的经济型酒店林豪泰酒店管理有限公司的经济型酒店水酒店管理公司的精品型商务酒店根据以上资料分析得知项目所在地线及二线范围内的三星级及以上的酒店为数众多，竞争非常激烈，对项目构成了极大的威胁。因此，地理环境不理想。而酒店项目投资的成功与否地理位臵的选定是首要关注的问题，它对将来酒店经营的成败起着极为重要的作用。项目所在地线及二线范围内的快捷连锁酒店只有家，目前竞争对手极少。因此，地理环境较为理想。项目所在地线范围内规划中有个批发市场，其中下档次的消费群体令周边的三星级及快捷连锁酒店受益。但是，批发市场经营的成功与否直接影响到酒店的经营状况。且批发市场经营需要市场的培育期，从规划起计算，五年内周边的三星级及快捷连锁酒店难以有较大的收益。批发市场经营的成功与否存在着许多不可预见的因素。二项目地区基本情况地理位臵道滘镇位于东莞市西部,地处穗深经济走廊间,广深高速公路横穿镇区,并设有大型的互通立交出入口,另外有条标准级主干公路连接国道及莞城和其它镇区,北距广州公里,南距香港公里,东距莞城公里,全镇土地总面积平方公里，道滘镇是个具有深厚传统文化的水乡，已有年的悠久历史近几年被授予“中国曲艺之乡”，“游泳之乡”和“中国民间艺术之乡”的荣誉。区域人口全镇下辖个村民委员会和个社区居委会,人,外来暂住人口人。经济发展近年来，道滘镇形成了外资企业集体企业民营企业和第三产业齐头并进共同发展的格局，架起了个以首饰电子五金橡胶制衣皮革化工纸类米制品等行业为支柱的门类较多的外向型工业体系，促进了房地产商务酒店物流传统饮食等行业的快速崛起，实现了农业经济向高科技高效益方向发展的转变。年，全镇生产总值元工业总产值元镇本级财政收入万元各项税收总额万元，其中国税分局征收额万元，地税分局征收额万元金融机构各项存款总额元，其中城乡居民储蓄总额元，贷款总额元。企业发展目前，全镇外资企业达家,年全镇利用外资含增资项目签约宗,新签协议利用外资总额万美元,实际利用外资金额万美元,外贸出口总额万美元年面点师人国家高级烹调师人国家高级宴会师人市职业技能鉴定考评员人市兼职教研员人。办学二十多年来，先后为社会培养了大批餐饮服务行业的技术人才，有的已成为我市餐饮界的高级管理人员行政总厨等技术骨