滨海县社会福利中心项目可行性立项申报材料

提醒各会员国铭记着二十世纪的社会老龄化是人类历史上前所未有的，对任何社会都是项重大的挑战，吁请各会员国加强或设立老龄化问题国家级协调机构在国家区域和地方各级制定综合战略，把老龄问题纳入国家的发展计划中为老龄化社会的来临做好各项准备工作，提出了建立不分年龄人人共享的社会的口号，以期增强人们对人口老龄化问题和老年人问题的重视。

老龄化为什么会成为问题根据美国普查的研究，世界性的人口老龄化是历史上未曾出现的社会现象。

人们可以把这现象当作历史进步来庆祝。

从根本上讲，这种人口转变是医疗进步教育水平明显提高和经济发展的直接成就，也是公共卫生事业，例如饮用水卫生克服营养不良克服传染病和寄生虫疾病，以及降低母婴死亡率的结果。

中国人口老龄化现状与趋势世纪年代以来，中国的老龄化进程加快。

岁及以上老年人口从年的万增加到年的万，占总人口的比例由升为目前中国人口已经进入老年型。

性别间的死亡差异使女性老年人成为老年人口中的绝大多数。

预计到年，岁及以上老年人口占总人口的比例将超过。

同时，老年人口高龄化趋势日益明显岁及以上高龄老人正以每年的速度增加，到年将增加到多万人。

迅速发展的人口老龄化趋势，与人口生育率和出生率下降，以及死亡率下降预期寿命提高密切相关。

目前中国的生育率已经降到更替水平以下，人口预期寿命和死亡率也接近发达国家水平。

随着世纪中期出生高峰的人口陆续进入老年，可以预见，世纪前期将是中国人口老龄化发展最快的时期。

中国政府高度重视和解决人口老龄化问题，积极发展老龄事业，初步形成了政府主导社会参与全民关怀的发展老龄事业的工作格局。

国家成立了全国老龄工作委员会，确定了老龄工作的目标任务和基本政策颁布了中华人民共和国老年人权益保障法，制定了中国老龄事业发展十五计划纲要，把老龄事业明确纳入了经济社会发展的总体规划和可持续发展战略。

老年人的基本生活得到了保障，城市初步建立了养老保险制度和包括老年人在内的医疗保险制度，以及居民最低生活保障制度农村实行以土地保障为基础的家庭养老为主与社会扶持相结合的养老保障制度。

许多地方还对救助贫困老年人和高龄老年人采取了特殊的措施，老年服务事业发展迅速。

中国政府修订了老年人建筑设计规范城市道路和建筑物障碍设计规范等相关条例，方便老年人的居住与出行。

社区卫生站托老所老年活动中心老年学校老年休闲广场等老年服务设施逐渐增加，服务老年人的志愿者队伍不断壮大。

第，人口老龄化提前达到高峰。

世纪后期，为控制人口的急剧增长，国家推行计划生育政策，使得人口出生率迅速下降，加快了我国人口老龄化的进程。

由于下世纪前半叶人口压力仍然沉重，还要继续坚持计划生育的国策，其结果将不可避免地使我国提早达到人口老龄化高峰。

第二，在社会经济不太发达状态下进入人口老龄化。

先期进入老龄化社会的些发达国家，目前人均国民生产总值达到美元以上，呈现出先富后老，这为解决人口老龄化带来的问题奠定了经济基础。

而我国进入老龄化社会时，人均国民生产总值约为美元，呈现出未富先老，由于经济实力还不强，无疑增加了解决老龄化问题的难度。

第三，在多重压力下渡过人口老龄化阶段。

下个世纪前半叶，我国在建立和完善社会主义市场经济体制过程中，改革和发展的任务繁重，经济和社会要可持续发展，社会要保持稳定，各种矛盾错综复杂，使得解决人口老龄化问题相对发达国家和人口少的国家更为艰巨。

人口老龄化的影响由于扶养老年人与扶养少年人所需社会资源不同，负担也大不相同。

各国研究结果都得到相类似的结论抚养位老人的平均费用与儿童的费用大体上为。

尽管中国儿童人口比例的下降抵消了老年人口比例的上升，在相当长的时期内被扶养人口总比例增加不多，但社会费用的支出仍将稳定地增长。

医疗费用及退休金是社会对老年人主要的支出项目。

在西欧的些国家中，由于实行高所得税高社会福利的政策，社会保障费用已接近国民收入的。

美国些年的养老金开支超过国防费用，成为主要的财政支出项目。

我国年离退休职工支出为元，年上升到元，年已达到元医疗费用从年的元增长到年的元。

我国上世纪年代社会保障费用也曾高达的，近年稳定在左右。

老年人需要丰富的精神生活。

许多经济发达国家老年人自杀率居高不下，各种类型精神疾病困扰着广大的老年人群，其原因在于这些国家家庭联系松散，丧偶以后独居的老人尤其感到孤立无助。

我国则强调尊老爱老，老有所为，老有所乐，家庭和社区组织等部门在关爱老人方面做了大量工作。

老年人需要充实的物质生活。

自上世纪年代以来，我国老年人的收入明显增加。

据统计部门调查，年城市老年人平均收入比年提高，同期农村老人收入增长。

我国城乡老年人口次性抽样调查显示，城市老人感到自己的生活有保障。

在农村，老年人认为比起过去在生产队里的老人，自己的生活水平明显提高，城市也有老人认为自己比过去离退休职工经济上更加有保障。

城市中的老人家庭现代生地出让金总额降低到宗地评估值的以下。

合作背景远洋玻璃工业有限公司为污染企业，其用地及周边用地规划为居住用地，其不适合在该区域继续生产，同时该公司也想通过建设新厂扩大规模和进行技术改造，增加企业竞争力，该公司与香港富联集团国际投资有限公司签定了土地开发意向书，通过谈判，香港富联集团国际投资有限公司同意退出该项目，前提是我司承诺万元补偿费，在此情况下，万科直接与土地方进行合作。

土地使用年限原为行政划拨土地，无使用年限限制，出让为商品房用地后，出让年限为年。

土地权属情况根据土地方提供的土地证件，土地权属明确，无法律纠纷。

土地方的信任情况土地方为经营良好的国营企业，信任等级较高，我方直接与土地方签订协议，最大限度避免土地风险。

付款进度与土地手续的配合从前面与合作方的付款计划可看出，基本每笔付款都对应合作方相应工作的完成，最大限度避免合作风险。

其他与土地政策相关规定征耕地占用税契税转让原有土地的收入，采取即征即返的形式，免征营业税和所得税，作为国有资本金投入。

快企业建设和搬迁，尽快启动生产，对企业土地变现有特殊困难的，经市政府批准，可根据企业具体情况，以其土地使用权有价证券等资产作抵押，按照评估价格或约定价格，由市财政局给予资金垫付支持，待企业土地变现后再予归还。

地出让金可按土地评估值的取。

三该项目总体讲法律手续比较简单，我司与土地方直接签订土地开发协议，然后在市土地局办理协议出让，合作风险相对较低。

宗地拟规划为居住用地，土地使用性质基本明确。

第四章市场研究该项目行政隶属河西区，位于解放南路和友谊南路之间，距离外环线里。

区域市场范围界定在整个河西区如图所示，河西区是危改实施较早的地区，市政建设和各项功能环境都较完善，故此吸引大量区外人口涌入，目前人口总数为年增加了年该区域市场住宅累计供应量为平米，平米，市场基本处于平衡状态。

图区域市场范围界定紫色板块该区域市场的基本特征表现如下由于政府的大力支持，该区域市场目前正处于快速增长时期，区内整体生活环境和配套条件得到明显的提升。

从产品供应和客户购买力可以看出，该区域已经成为市中高档物业的集中区域，中高档市场发展的较为成熟且市场容量相对较大。

区域内产品趋同性强，规划水平差异性较强，具备先进规划的物业般都为全市性定位，市场空间较为广阔。

开发时间较早的区域市场，整体呈现购买力强，改善的需求愿望强，对于区外市场的辐射力强。

河西区梅江生态小区成为今年整个地产市场的开发热点，同时也促进了该区域市场整体价位提升。

销售量该区域市场的销售量直稳步增长，尤其是年的增长幅度最大，与年同比增长了。

销售量与上市量的比较目前河西区区域市场基本处于供销平衡状态。

平均单价走势宗地河西区的平均单价直在元平米到元平米之间，平均价位仅次于和平区，是中高档物业的集中区域。

二区域市场各档次产品供应状况价格空间主要产品类型供应比例以下多层多层小高层多层小高层以上多层小高层别墅各档次产品年上半年需求状况由上述可见，如忽略统计误差，河西市场基本呈现各档次产品供需的差量空间基本相近，即各档次产品皆未出现明显的供求悬殊供应量远小于需求量的良好投资空间。

区域市场各档次产品的集合特征河西市场产品几乎汇集了整体市场内各档次的产品，产品类型丰富，各档次产品交叉分布，几乎无明显的档次分布区域。

依据产品单价可将该市场产品分为以下几类低于元平方米该档次产品多分布于远离城市中心的位置，地域分布较差，多为开发形式单，配套设计上仅顾及区内基本的环境配套要求。

借助地理位置及产品投入等全方面的降低成本，以迎合该区域拆迁户和实力较弱的外迁户的需求。

建筑形式基本为多层。

具有代表性的项目有项目名称规模建筑形式绿化率均价元主力产品瑞江花园期整体万多层室金海湾万多层室荣华园万多层室元平米该档次产品在该区域需求中处于绝对主力产品地位。

此类产品也多数分布城市中心外的位置，但此类物业对产品以外附加值的设计已较为注重，从景观设计户型选型高科技材料运用等方面做得较细，以此弥补地域优势不足。

且该类物业多为大中型规模的开发，产品主要以多层开发为主，辅以部分小高层。

具有代表性的项目有项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率顺驰名都万万多层小高层本售磬名都新园万万多层室室元平米该档次产品的开发基本分为两大类，类为产品多为小高层，产品自身优势较少，依仗地理优势跻身于该空间市场另类为跳出局部区域市场的产品，极其强调产品外的环境文化配套等优势，主动拉升区位，从而大幅度提高物业档次。

项目名称规模发售资源建筑形式容积率均价元主力产品消化率世纪城万万多层小高层两室三室芳水园约万多层小高层内认期小高层期万元平米此类产品基本集中在市中心区域，地理位置优势是绝对的，同时，产品开发上追求深度，比较注重对文化环境产品等方面雕琢。

但该类产品由于受地域限制，产品开发趋同，且多为小高层，小区环境条件多不如远离市中心区域的中高档项目。

项目名称规模发售资源产品形式均价元主力产品消化率泰达园万万多层高层罗马花园万万多小高层高层两室世纪城个案分布与宗地位置关系图世纪城该项目由多层小高层组成，产品形式单，主力户型集中在平方米两室以及平米三室。

详细技术指标请参看第四页对应表格内容该项目直极其注重产品的宣传，在宣传力度空间利用