古镇旅游服务中心建设工程项目可行性立项申报材料

平乐古镇四大历史脉络南方丝绸之路古代川滇造全国两大观音院之古代钢铁生产基地之乐独特文化平乐大独特文化水文化文化天燃气发源地街景文化居文化茶文化乐特色景点二项目析劣势分析优势金鸡沟平乐镇大特色景点李家大院古镇中心街芦沟风景区金华山地理区位优势地理区位条件优越，从成都二环路到平乐古镇，小时车程。

历史及旅游资优势历史悠久，迄今已有多年历史。

旅游资源丰富，文化底蕴浓郁。

规模优势全镇幅员面积平方公里，集镇区面积方公里，为省内规模最大的古镇。

劣势传统街区建筑破损严重核心保护区传统建筑大多为木穿逗结构，不少房屋破损，消防设施简陋，存在严重火灾隐患。

传统居住环境与现代生活方式矛盾突出传统街区基础设施和环卫设施落后，居民生活环境和质量受到严重制约和影响，造成乱搭乱建乱堆的现象相当严重。

镇区结构整体性较差整个镇区各街道结构不够紧凑，连接较为松散，整体性较差。

旅游景点分布零散古镇辖区内各旅游景点离古镇较远，分布不够集中，整体冲击性减弱。

结▪基础条件优越具备良好的先天优势▪经济总量发展空间巨大▪地理区位优势明显▪交通接驳快捷便利▪平乐古镇在我国属于西南古村落型，有相似的地域自然条件经济发展水平居民文化素质和习俗背景，形成了定的聚居形容和支撑这种形态的城镇与建筑文化。

平乐可以被认为是该文化体系中，个有代表性的传统集镇样本。

三未来发展展望在大力实施旅游兴镇的战略下，按照规划先行政府引导政策扶持市场运作部门支持全民参与的原则，将平乐古镇树立为南方丝绸之路第站茶马古道第镇的品牌。

将平乐古镇打造为全国历史文化名镇全国重点镇全国环境优美乡镇四川省十大古镇成都市重点镇五张名片，打造金华佛山芦沟幽谷秦汉驿道千年古镇乡土人家。

在整合镇内旅游资源的基础上，挖掘历史文化内涵，发展平乐特色旅游，将平乐建成产业发达社会进步居民富裕环境优美和可持续发展的旅游文化古镇。

通过努力，之后，必将平乐建成全国流古名镇四川第名古镇。

四财务分析平乐古镇项目静态投资及收益测算平乐古镇新镇项目静态投资及收益测算基本指标总用地面积亩容积率建筑面积平方米建筑密度小于绿地率大于其中停车场占地面积平方米车站占地面积平方米拆迁房建筑面积平方米商铺建筑面积平方米别墅建筑面积平方米静态总投资成本测算序号项目单价单位数量亩平方米投资额万元备注地块万元亩二土建仿古建筑元平方米多层砖混含商铺和别墅般建筑元平方米多层砖混三报建元平方米估算邛崃标准，按总建筑面计算四地堪设计含园林设计水环境等设计元平方米按总建面积计算五管理费用元平方米按总建筑面积计算六营销及广告传播费用元平方米按总建筑面积计算七资金利息元平方米按总建筑面积计算八汽车站元平方米按占地面积计算九停车场建设成本元平方米含附属建筑及设施。

按占地面积计算十园林绿化总平道路系统地面积计算合计经济效益测算销售收入序号类别销售单价面积数额万元商品房元平方米四合院别墅元平方米商业元平方米销售合计二税费营业税及附加三登记费销售收入的四利润额五静态利润率六盈亏平衡点平乐古镇新村静态投资及收益测算平乐古镇新村静态投资及收益测算基本指标总用地面积亩容积率建筑面积平方米建筑密度小于绿地率大于静态总投资成本测算序号项目单价单位数量亩平方米投资额万元备注地块元亩二土建仿古建筑元平方米按建筑面积计算，多层砖混含商铺和别墅三地堪设计含园林设计水环境等设计元平方米按总建筑计算四管理费用元平方米总建筑计算六营销及广告传播费用元平方米按总建筑计算七资金利息元平方米总建筑计算八园林绿化总平道路系统水景系统元平方米占地面积计算九水电气管网安装市政配套等元平方米占地面积计算十公建元平方米含公厕垃圾处理站物管设施主题会馆社区服务设施等。

按占地面积计算十报建合计经济效益测算销售收入序号类别销售单价面积数额万元商品房仿古建筑元平方米商业元平方米合计二税费万元营业税及附加三登记费售收入的四利润额静态利润率六盈亏平衡点五开发计划第期◎期平乐古镇新镇的开发亩平乐古镇新村的开发亩把平乐旅游业的逐步推向有序发展。

◎预期结果车站停车场这两大基础性交通枢纽设施的修建，促进当地交通的发展。

通过对主题商业街四合院别墅等打造平乐古镇门户，使其成为古镇整体开发龙头。

改善当地人生活质量及居住环境，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。

第二期◎二期在期开发到定程度后，希望同政府合力全面打造平乐古镇，对平乐古镇旧镇的硬件设施改造以及发渣滓那发展旅游旅业对老危房的加固新的民居建筑新建并融入古镇整体建筑风格对原先已拆迁的有定代表特色的建筑予以重建对街道的全面整治以及包装，使其古香古色的同时有不断彰显自身特色对商业形态的丰富，通过招商以及古镇自身魅力的吸引，对古镇商业业态的完善。

饮食文化街市文化茶文化民风民俗文化等多元化的业态都在这里得到了完美的展现。

从运营上来看，强势旅游地产经营公司的进驻，优秀的旅游机制的引入，全面发展旅游业开始。

◎预期结果古镇硬件设施的提升，使得古镇精神焕发，生机勃勃，为旅游业的发展提供了基础。

平乐古镇旅游业大发展，来自四面八方的游客齐聚美丽的平乐，享受时光。

旅游业作为全球三大绿色经济之，正日渐体现出强盛的生命力。

因此，旅游业的发展，将带动平乐地区整个区域经济的大发展，派生机勃勃的景象将跃然展现在平乐。

人流即财流，成千上万的游客到来，商业经济繁荣非凡，集中性商业中心以及街头的各种大小的商业店遍布古镇，本地居民也大多参与商业经营，因此生活水平逐渐大幅度拉升。

第三期◎三期在前两期的基础上全面打造运营平乐古镇。

◎预期结果平乐自身各样特质得以全面展现，建筑的明族的景观的人文的自然的无不彰显平乐作为古镇中的大镇具有的王者气质和非凡的吸引力。

平乐古镇旅游在大策划下得以大发展，知名度日渐高度提升美誉度享誉全国。

通过二三期的开发，美丽的平乐已经家喻户晓，已经成为全国人民旅游游玩的必去地之。

东有周庄西有平乐正是未来平乐古镇最好的诠释。

六结论由以上财务分析可见，从平乐古镇新镇以及古镇新村的销售回款来看，我司将在投入开发后的相当长时间内处于财务支出状态，且资金回收数额相当有限。

这是由项目自身旅游地产这特殊属性所决定的，注定了其与都市房地产项目的不同，资金回收期相对较长，资金压力较大。

介于此，我司恳切建议，政府能在土地价格报建费税费等方面给予相应优惠，以保证古镇开发的土地用量，同时缓解我司资金压力，使得古镇的开发尽快达到预期效果。

过古镇旅游项目的良性包装运营，不仅能够促进项目本身的销售，还能为项目带来长期持续稳定的收益，正是平乐古镇运作的关键。

在土地资源日渐稀缺的今天，通过对优势房地产项目投资获得长期收益，将是房地产商主要后续利润来源之。

平乐古镇正是这样的房地产项目。

政于民于商都具有相当可观的效益。

但前期的巨大亏损又是个相当严峻的问题，如何提高动态资金的利用率，将是减轻资金压力的关键，而政府的支持力度也是重中之重。

将逐渐改善提高当地居民居住生活质量和档次，推动当地经济全面发展，提升当地人均收入水平。

平乐古镇的打造势在必行，七建议由于我们的目标是打造中国流名古镇旅游景点，加之平乐古镇尚属于次生地，因此，平乐古镇的打造注定是个长期的过程，资金压力较大。

介于此，我司恳切建议，政目录第章总论项目概况二业主简介与项目实施基础三编制说明四主要结论与建议第二章项目建设背景古镇概况及旅游资源特色三发展前景与项目提出第三章项目建设必要性是保护历史文化遗产，实现旅游经济的可持续发展的需要二是提高古镇的旅游承载力和旅游服务能力需要三是推动区旅游业发展和经济发展的需要第四章旅游市场分析与建设规模产业发展分析二旅游市场预测三停车场建设规模四旅游服务中心建设规模第五章项目选址与建设条件项目选址选址原则二实施地点二社会经济条件三自然条件第六章项目建设方案建设思路二建设规模及内容核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，三旅游服务中心建设方案四游客换乘中心及停车场建设方案五游人码头设施建设方案六主要工程量表第七章环境保护安全卫生环境保护二安全三卫生第八章建设进度及招标方案建设进度二招标方案第九章投资估算及资金筹措投资估算依据二投资估算金额三资金筹措第十章经济效益与财务评价评价依据及基本参数二经营活动与经营收入估算三成本估算四项目盈利能力分析财务现金流量分析五项目贷款偿还能力分析六财务评价结论第十章社会经济效益社会经济效益及影响分析二风险分析与社会影响分析第十二章结论与建议结论二建议附表投资估算表财务评价表附图项目位臵图游客接待中心建筑方案图古镇旅游服务中心建设工程项目第页第章总论项目概况项目名称古镇旅游服务中心建设项目二项目业主三建设地点区镇斑竹滩四项目性质新建五建设目标本项目通过古镇游客接待中心游客换乘中心及停车场等旅游配套基础设施建设，改善古镇旅游基础设施条件和旅游环境，提升景区吸引力和旅游竞争力，以合理保护和开发古镇及周边旅游资源，推动古镇旅游业的可持续发展。

六工程建设规模及内容游客接待中心建筑面积平方米，功能旅游信息咨询景区风光展示旅游商品销售导游服务餐饮住宿等服务功能及设施。

游客换乘中心及停车场换乘中心建筑面积平方米，标准停车位个。

功能售票车辆调度侯车卫生医疗修理洗车员工休息等。

游人码头设施修建游人码头米，码头连接公路米，码头管理用房平方米以及码头停车场平方米购臵游船艘。

购臵节能环保游览观光车辆。

古镇旅游服务中心建设工程项目第页配套建设水电气及环境基础设施。

项目建设用地面积平方米。

旅游服务中心用地面积平方米。

六建设工期年，年月年月。

七项目投资估算及资金筹措项目建设投资万元，其中建设工程费万元，其它费用万元，预备费万元，建设期利息万元。

资金筹措申请银行贷款万元，业主自筹万元。

九主要技术及经济指标表主要经济技术指标序号名称单位数量备注建设规模客接待中心平方米乘中心平方米车场平方米置游览观光车辆人码头个包括码头道路游船等项目投资万元设投资万元设利息万元资金来源万元古镇旅游服务中心建设工程项目第页业自筹万元自有资金行贷款万元贷款本金新增固定就业岗位人经