合肥基地一期项目可行性立项申报材料_百度文库

充分应用全球卫星定位系统地理信息系统遥感和管理信息系统等技术，提高我国农业监测预报预警能力。

年中央号文关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见强调依靠科技创新驱动，引领支撑现代农业建设。

文件要求促进农业技术集成化劳动过程机械化生产经营信息化，加快推进前沿技术研究，在农业生物技术信息技术新材料技术先进制造技术精准农业技术等方面取得批重大自主创新成果。

有券商研报指出，目前我国农业科技进步贡献率均为，而美日等发达国家在以上，可见我国农业现代化正处在成长阶段。

年的中央号文件同时明确指出坚持不懈加强农田水利建设，其中提到继续增加中央财政小型农田水利设施建设补助专项资金，实现小型农田水利重点县建设基本覆盖农业大县创新农田水利建设管理机制，加快推进土地出让收益用于农田水利建设资金的中央和省级统筹，落实农业灌排工程运行管理费用由财政适当补助政策发展水利科技推广防汛抗旱灌溉试验等方面的专业化服务组织等等。

中共中央国务院关于加快水利改革发展的决定提出健全水利科技创新体系，强化基础条件平台建设，加强基础研究和技术研发，力争在水利重点领域关键环节主要结论及建议结论投资环境方面合肥作为中部地区的大型省会城市，房地产市场尚属健康，市场供需两旺。

随着土地资源的日益稀缺，和房地产开发重回二线城市的战略转变，合肥都具有良好的投资价值。

项目的获取和开发具有可行性。

市场环境方面据统计，合肥市每年的房地产开发量和销售量均超过万平方米，市场总体需求旺盛，随着合肥市城市框架的拉开，城市的集聚能力进步加强，每年新增人口余万，为合肥房地产市场的发展提供了需求保障，市场泡沫成份较少，般住宅项目的开发风险较小。

因此，房产项目的开发风险可控，具有可行性。

规划指标方面高层住宅作为合肥房地产市场的主流物业类型，市场已无抗性。

项目些小区环境和品质，但可以带来更多的项目收益。

项目住宅产品走中端路线，以短平快为主要操盘思路，确保项目资金的合理使用和快速流动。

投资收益方面方案当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，利润率为，项目投资收益般。

在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位的情况下，至项目开盘前的资金缺口约为需通过集团借款予以解决，项目财务费用为。

方案二当土地价格为万元亩的情况下，项目税后利润为万元，项目投资收益较好，财务上具备可行性，在该成本下，项目在亿元短融及亿元项目贷款到位情况下，至项目开盘前的资金缺口为通过集团借款予以解决，项目财务费用为建议目前该土地转让价格约为万元亩左右，根据调查，项目周边各类配套成熟，该区域为城西主要的个居住区，且地铁号线出口就位于项目道路侧，目前的市场估值可达到该价格水平，转让价格比较符合市场行情。

但由于该项目为转让，而非采用招拍挂形式获取，因此，争取在该价格基础上能够再优惠降低开发风险，提高项目收益。

二项目分析土地市场分析年至年全市土地市场情况根据合肥国土统计数据显示，年合肥土地市场以拍卖挂牌形式成功出让土地宗，出让总面积，成交总金额为约合元。

年全年成功出让土地宗，出让面积，成交总金额约合为元。

年合肥卖地总收入同比上年元上涨元，涨幅达到随着土地市场的持续回暖，截至年月底合肥共计出让宗，成交面积达到，成交金额约为元。

高新区块则拍出蛇年最高单价，英泰房产以万元亩的价格拿下该地块，楼面价高达平米，溢价率为特别是月日，合肥土地市场上演开年以来土地市场最大争夺战，共亩块土地出让，其中庐阳区宗地与合肥政务区地块受到多家大型开发商关注，参与竞拍的企业达到家。

合肥庐阳区宗地最终由融侨集团以万亩竞得，该地块为商住地，总价，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达政务区地块最终由文集团安徽瑞泰置业以万亩价格成功摘得，该地块为政务价，地面价元平，楼面价元平，溢价率高达年开年以来合肥土地市场持续升温，月和月的土地拍卖大会各大开发商踊跃拿地，纷纷上演土地争夺战，近期几次土地拍卖，地块溢价率均超以上，土地市场的火爆将促使市场急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。

项目区域土地市场情况项目周边区域土地出让览表月份地块编号土地座落面积亩规划用途容积率成交价万元亩成交总价万元受让人年月山产业园振兴路与井岗路交口西南侧住徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买年月山区长江西路与潜山路交口西北角业居住安徽骏誉投资置业有限公司从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地块。

其中今年急剧升温，未来合肥土地价格将迎来新高。

项目区域土地市场情况项目周边区域土地出让览表月份地块编号土地座落面积亩规划用途容积率成交价万元亩成交总价万元受让人年月山产业园振兴路与井岗路交口西南侧住徽大富房地产开发有限公司与安徽富广投资有限公司联合竞买年月山区长江西路与潜山路交口西北角业居住安徽骏誉投资置业有限公司从项目周边土地成交结果看，三年内项目周边成交土地资源稀少，仅仅出让成交宗地块。

其中今年月成功出让的块因地理位置靠近政务区，成交价格达到万元亩，不作为本项目土地参考价格。

年月出让的块位于本项目区域内，中海原山项目西侧，成交价格达到万元亩，地面价元，楼面价元。

该地块位于井岗路与振兴路，并未临长江西路主干道。

本项目地块位置优于块，未来合肥地铁号线湖光路站位于项目道路侧，预计本项目地块价格可达到万元亩左右。

市场供需分析全市供应分析据当地房产管理局数据截至年月中旬，合肥商品房可售套数为套，可售面积为。

其中住宅套数可售为套，住宅面积可售面积为。

年至年共计成功出让成交约合亩，按照平均商住比，平均容积率来三年内商品房市场新增供应量为万，住宅约为万。

按以上两项数据统计，未来三年市场供应商品房总量约为万，住宅供应总量约为万，年均市场住宅商品房供应量约为万。

全市需求分析商品房销售情况年年年住宅销售面积商品房空置面积住宅空置面积据统计，年住宅商品房销售达到近万，年约为万年约为万，商品住宅年均去化率约在万。

由此可见，未来三年合肥市由新增土地和市场存量带来的住宅供应量约为万，年均市场住宅供应量约为万，年均市场住宅需求约在万平方米。

从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。

项目区域供需分析目前项目区域内共有个在售项目，区域住宅价格约在元，商业售价元，酒店式单身公寓售价元。

区域项目情况项目名称规模万物业类型销售均价元去化率春天里高层中海原山层别墅高层均价别墅万套起西城山水居高层国光山水间多层小高层高层高层小高层乐客来国际广场公寓写字楼商铺公寓写字楼商铺起通过实际跑盘情况来看，各个楼盘去化率约在，其中春天里山水间山水居项目已进入尾房销售阶段，目前剩余滞销的户型均为以上大户型。

特别是山水间项目近期开盘共计推出余套住宅，排队拿号的人数超过余人，项目开盘当天小时既售罄。

中海原山项目因其规模达到万，并且项目地处大蜀山公园，环境优越，去年首期开盘至今整体项目去化率已达到，销售形势较好。

特别是其排屋，联排项目销售形势尚可。

项目区域内目前只有中海原山项目处在销售周期内，从该区域内各个项目销售情况来看，该区域销售情况良好。

由于区域内近年来仅有年成交的宗住宅用地，未来项目区域内竞争压力小。

另外，项目区域内目前各类生活配套完善，公园学校商业等配置到位，为项目开发销售提供了良好的区域环境支持。

小结从市场供给与需求两方面看，合肥市的商品房总体上呈现供小于求的局面，需求快速增长主要是因为合肥城市化进程的加快。

项目区域内近三年内仅有宗住宅用地成交，目前除中海原山项目处在销售周期内，其余各项目均进入尾房销售阶段，未来区域市场竞争压力小。

楼市及个案分析楼市概况合肥市作为安徽的省会城市，房地产市场随着万保金招四大开发商以及华润置地绿城这样的线开发商的陆续进驻，房地产市场蒸蒸日上。

各楼盘品质及相关的配套已经逐渐像线城市靠拢。

市区楼盘物业类型繁多，目前以小高层高层为主，外加少量的花园洋房别墅，高层已成为主要开发方向。

目前，合肥市区内目前共有大小楼盘余个，按照行政区划分，可分为政务区滨湖新城庐阳区经开区高新区新站区瑶海区蜀山区包河区九大房产板块。

据房管局统计数据合肥市年年月日日平方米。

同比年全年宅交均价上涨平方米，同比涨幅约年月份合肥市九区商品住宅成交均价平米，与年月份合肥九区商品住宅成交均价平米相比下降平米，环比下降与年月份合肥市九区商品住宅成交均价平米上涨平米，同比上涨个案分析项目开发具有参考意义的项目，为在售的中海原山项目，该项目目前处于销售阶段，项目总建筑面积约业类型为别墅排屋高层组合。

产品设计方面项目首次开盘于年下半年，主力产品为部分主力产品基本售罄，然而在些市场抗性，但总体而言仅在去化速度上略低于小户型产品。

由此可见，中小户型比较符合当地消费者的置业需求，同时也说明合肥的房产市场还是以刚性需求为主，对于产品总价比较敏感，大户型产品由于总价高，市场接受度般。

产品定价方面物业定价方面，该项目开盘初期高层定价约在元平方米左右，经过半年的市场销售，目前高层产品的市场均价为元平方米，别墅类万元套起，年均高层房价增长约元平方米，价格增长幅度比较理性，尚未出现房价暴涨的局面。

商铺的销售价格为元平方米，商铺挑高为从今年的合肥土地出让的形势看，未来两三年内，合肥市的商品住房价格将会出现比较明显的增长，预计在合肥市房价快速增长的拉动下，该区域内商品住房价格也将会有所突破。

考虑到项目的经济测算的严谨性，参考项目区域房价增长水平，元，折算本报告中的住宅商品房销售均价按元平方米计算，沿街商业规划为两层底商，销售均价按元平方米计算。

产品去化方面目前，该楼盘已开盘住宅产品基本售罄，整体销售率约左右，滞销产品主要为前述的上户型。

因此，从产品去化情况看，只要符合当地消费者需求的产品，其市场接受度和产品去化都能够有所保证，在正常的销售周期内可以实现以上的产品率，如市场营销推广方面小区环境及产品品质能够有所提升，可以进步提升产品的去化速度，缩短销售周期，实现资金的快速回笼，降低投入成本。

产品分析根据对当地房产市场的初步调查和判断，高层产品已为当地消费者所接收，市场抗性小。

在户型方面消费者对房户型接受度比较高，建议主力户