商业住宅楼项目可行性立项申报材料

排水项目排水采用雨污分流制。

雨水通过院内雨水管网，直接排至城市雨水管网。

项目日污水排量约立方米。

污废水合流排放。

三空调项目采用外挂分体机空调，预留空调隔板方式，空调用户自理。

四天然气天然气由室外的中压天然气管网引至区内天然气调压站，经调压后为低压的天然气采用下供式送至各厨房。

五机械通风电梯机房泵房地下停车场等按规范机械送排风。

新风标准按国家规范要求设计。

第六章交通影响分析项目周边现状交通状况拟建项目位于现东郊村地块，周边分布着朝阳南路牡丹大道两条城市主干路以及金彭东路天府东路和东大街三条城市支路，交通条件相对较好。

根据现状交通流量观测，朝阳南路和牡丹大道高峰时段交通量较大，其他道路交通量较小，但都在可接受的范围内。

第七章消防本工程为高层综合型商住楼，工程建筑标准为二类，耐火等级为级。

按建筑物的使用特点，存在定的火灾隐患及疏散扑救难度。

为了保障人民生命财产的安全，防止高层民用建筑因火灾引起的损失与危害，工程的防火设计，按照我国现行的有关设计标准，坚持以防为主，防消结合原则，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技术先进，经济合理。

设计依据二消防措施建筑防火措施大楼四周按规范设计设环行消防车道，车道宽度不小于设消防控制中心。

控制中心设在楼，出口对外。

在地下室设消防水泵房，主楼顶层设高位水箱。

消防泵房的出口直接对外。

防火分区每层按规范要求划分，每个防火分区的安全出口不应少于个主楼设防烟楼梯和消防电梯。

电梯井井壁为耐火极限不小于小时的非燃烧体，井壁的检查门采用乙级防火门。

按规范要求设疏散走道和疏散楼梯，楼梯间前室应设防烟排烟设施，并设消防疏散指示标志。

结构和装饰材料应尽量采用防火阻燃材料。

配电间采用防火墙。

建筑物安装避雷装置，以防雷击。

地下停车场设计按执行。

二电气设备防火电气设备的安装，线路敷设及竣工验收须按照执行。

消防用电设备采用单独的供电线路，配电线路应采用防火保护管。

所有用电线路定期进行绝缘检查，以避免因线路短路引起的火灾。

为防止雷击，所有进出建筑物的金属管道及电缆保护皮均应在入户与防雷接地系统可靠相连，并定期检查。

电气设备和移动电气的避雷接地装置，应定期进行绝缘及接地电阻测试。

照明和动力用电线路分开设置并安装短路保护及过载保护装置。

灾报警与灭火系统在每层设火灾报警装置和消防电话。

设置室内外消火栓，消防用水由城市给水管网直接供给，为确保消防用水量，在地下室建地下消防水池，配备消防水泵。

配备常用灭火器，建筑物内按规范要求设定数量的手提式灭火器。

强消防安全教育，做到人人重视消防防患于未然。

可行性研究阶段关于消防安全的原则意见供设计单位参考，设计单位完成建筑防火设计后应报消防部门审查批准，项目竣工后须通过消防部门验收，以确保消防安全合理可靠。

第八章环境保护与节能环境保护本项目地处彭州市新城区，周围高楼林立，政府机关金融机构学校住宅密集。

属居住文教区。

按照我国环境保护法的规定，本项目建成使用后，污染物的排放应符合国家规定的标准。

设计依据二主要污染源根据项目使用性质，不存在有毒有害物质对环境的污染，项目起用后主要污染源为固体垃级废气固体垃级办公垃级餐厅和商场内的废弃物及废损物品。

废水餐厅操作间的洗涤废水，淋浴与卫生间废水，均属生活废水。

废气厨房内因烹饪产生的油烟，天然气燃烧后的废气。

停车场内汽车排放的尾气。

噪声汽车发动时的噪声设备间机器运转时产生的噪声等。

三防护措施垃级处理按照我国现行的设计规范，设置必要的垃级收集设施，由专人负责做到日产日清。

废水处理废水按规范要求直接排入市政污水管网。

废气处理地下停车场安装通风排气排烟装置。

噪声控制设备间采用吸音效果好的建筑材料，以降低噪声。

产生震动的机电设备，安装时进行设备基础减震处理。

所有机电设备均选用低噪音设备。

通风系统，在必要的位置加装消音器。

二节能能源消耗本项目能源消耗主要有电水天然气柴油。

其中电是主要能耗，消耗量占总能耗的。

二设计的主要原则按照国家节能设计规范的要求，本项目设计中采用与项目规模相适应的先进可靠的节能型设备和材料。

尽量做到合理高效。

三节能措施主要用电设备选用低损耗高效节能产品。

室内照明采用节能灯具。

门和窗采用保温密封效果好的材料制作，以减少室内热量损失。

合理布局房间朝向，提高房间自然光照。

供目录总论合资各方概况合资公司概况编制依据主要技术经济指标主要结论与建议项目背景与必要性项目背景项目开发的必要性市场预测与营销设想写字楼市场分析宾馆饭店业市场分析商场市场分析营销设想自然条件项目地址自然条件建筑设计方案核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目范围与市鲜明的地域特色和深厚的文化内涵，使西湖钱塘江和城市新中心三者和谐统。

本项目位于中心商务区东南面钱塘江和城市绿地，城市副阳台东面正对大剧院西北面对市民中心。

地理位置优越，交通便捷，公建配套设施条件齐全。

本项目集高档五星级酒店写字楼酒点式公寓为体。

功能定位明确，能充分体现市营造高品位的城市环境特色，使其成为新城文化商务中心区的最醒目的亮点。

经初步经济评价，本项目具有较好的经济效益，资本利润率为自有资本内部收益率为通过敏感性分析可知其具有定的抗风险能力，项目在经济上可行。

综合分析，本项目有利于新城中心商务区的繁荣和稳定，对于加快新城的建设步伐，美化城市环境，提高城市的整体形象和素质，促进经济发展都具有积极意义。

建议上级部门予以重视和支持。

项目背景与必要性目背景房地产市场现状及发展趋势关于需求现代宏观经济的研究应该是以需求为核心的。

那么，究竟什么是需求呢经济学上的需求，是指在种价格下消费者愿意而且能够购买的量。

它是购买能力和购买欲望的结合，两者不可或缺，否则就不可能形成有效需求。

需求的决定要素主要有四个收入价格嗜好与预期。

其中消费者收入与商品价格决定购买能力，消费者嗜好及其对未来包括自己的收入和商品的价格的预期决定购买欲望。

理解了这点，我们再来看房地产市场的需求现状。

为了表述方便，我们把需求按以下进行分类新人即市区含萧山和余杭，下同非农业户籍人口的自然增长和人口净流入城市化在杭就读或就业的大学生等引起的机械增长，同时还有新增的暂住人口。

这部分人属于迫切需要改善住房条件的群体总需求量大约万平方米年。

但是，由于收入较低很多外来新增人口几乎是在杭白手起家的，在目前平均房价收入比高达∶已稳居全国第的情况下，大多数人无力购房。

因此，这群体有较强的购买欲望，但购买能力却较弱，故而有效需求较低。

二老人指原来的市区非农业户籍人口。

在谈这部分人的住房需求时，我们首先要问个问题究竟是什么因素促成了或者全国房地产市场近几年的超常规发展呢很多人都会说是城市化或者居民的消费结构升级，这样的说法固然不能说错。

但还有个现象应该引起足够的注意房地产市场从以来的高速增长，在时间上是与住房体制改革的步伐正好致的。

这种政策变动导致的需求集中释放是催生房地产业年至今长达六年高速增长的最重要原因。

短短六年间，的人均住房建筑面积已经从平方米增加到平方米左右。

住房品质更是获得快速提升住宅成套率从不到提高到现在的左右。

可以说，目前老人的基本居住需要已经得到初步满足，接近的住宅自有率甚至已经远高于欧美日等发达国家。

因此，目前房地产体制改革对福利分房体制下所累积的庞大需求的集中释放作用正不断减弱，有迫切购房意愿的居民已减少，他们的需求更多的是希望借购买不动产实现保值增值的投资目的。

因此，这部分人虽然有购买能力平均薪资较高而且既有的住房可以提供融资抵押，但购买欲望却已经下降，故而需求同样降低。

三拆迁安置指因旧城改造二次城市化和城市公共工程建设拆迁安置所形成的被动住房需求。

如果没有特殊情况，旧城改造导致的新增需求是比较稳定的。

参照国际通行的房产折旧率，每年因拆迁形成的被动需求为万平方米左右。

但是，随着拆迁成本的加大私有产权保护力度的加强，拆迁的难度正日益提高。

在目前的宏观调控形势下，城市公共工程的建设规模正在缩小，旧城改造的拆迁速度也在放缓，其主要的政策诱因是月日国务院办公厅下发的关于控制城镇房屋拆迁规模严格拆迁管理的通知。

该通知的初衷，是缓解因拆迁积累的各种社会矛盾，客观上它也使拆迁安置形成的被动住宅需求大大减少。

四投资需求虽然投资需求并非于上述诸项之外的另种的需求类别，但由于它对市场反映最为敏感影响供求关系和受供求关系影响最明显，因此有必要给予重视。

决定投资需求的是预期，目前虽然不能说对房地产市场的预期已经发生了根本性转变，但随着价格的过快上升房价收入比异常偏高，风险确实正在加大。

加上些地方性政策性因素比如以开征期房转让契税，二手房恢复征收的个人所得税，经济适用房用地不得低于房产用地投放总量的等为主要内容的所谓房产新政月日起开始实施自月日起工商银行将要求在杭买二手房的外地客户提供本地人作担保，如无担保但在本地有固定职业的，首付款增加到四成，既无担保又在本地无固定职业的，首付款则增加到五成些银行出台对建筑年代在年以前面积在平方米以下的房源停止按揭的政策，等等和加息传闻也会使投资成本大幅上升，预期收益率下降。

因此，这部分需求也同样在缩小。

综上所述，我们可以很清晰地看出，房地产市场的需求正在萎缩。

这是房地产体制改革的政策性效应衰减以后形成的全国性现象，而并非是独有。

只是由于的房价收入比更高投资比例更大而萎缩的幅度也将更大而已。

关于宏观调控些人喜欢将房地产市场出现调整和当前的宏观调控联系在起，这两者之间所具有的因果关系货币政策此次央行货币政策运用较多，其最主要的目标显然是减少货币供应量抑制投资过快增长，从而防范金融风险保持宏观经济平稳发展，避免出现通货膨胀。

目前看来，这政策是有效的。

但由于货币政策效应的最终显现有个月的时滞，因此它对宏观经济的影响要再过段时间才能更好地看出来。

不过，虽然货币政策的出台是包括房地产在内的部分行业投资过热引起的，其执行的结果却并非仅对这些行业发生作用。

适度从紧的货币政策将对整个固定资产投资以及国民经济发生影响。

二财政政策相对于货币政策而言，此次出台的财政政策并不多。

税收政府采购转移支付等收效更快的手段并没有大量采用。

我们见得最多的只是大型公共工程尤其是国债项目在迅速减少。

最典型的事件是斥资百亿元的中央电视台