商业综合房地产开发项目可行性立项申报材料

商业网点是城市物质文明和精神文明建设的重要窗口，商业网点规划已纳入城市国民经济和社会发展计划以及城市总体规划，尤其是我国加入，城市商业网点规划作为符合国际规则的政府调控方式，越来越为城市流通主管部门所重视。

商业地产作为第三产业的创新版块，在新轮的商业发展过程中，其发展的空间和蕴含的商机都相当巨大。

为了与需求拥抱，和市场同步，近几年来，国內商品销售市场为了适应新形势下消费群体心理需求形式的实际需要，进行了几乎脱胎换骨的变革，这就是商场从小开间的单商品组合商品的销售形式，走向规模化综合化站式的销售形式。

从而应运而生了商城超市大卖场等等。

与此同时，随着海安经济的飞跃发展，城市规模和范围的不断扩长，市民原有的居住形态正在发生改变，市民的人均支配收入也在不断增加，因而人们对购物的需求和购物的理念也在同步地不断发生变化。

生活方便交通便利环境舒适品种齐全站式购物体验式消费，现今己成为越来越多的人所向往的购物天堂。

因此，以单开间门面为家商场的规模形式已难以满足世纪人们对商业站式集中购物的需求增长。

我国政府对入世的积极态度，从定意义上表明，政府要下决心用以市场换市场的方针来替代原来的以市场换技术和以市场换资金的政策，根据加入世贸总协议，中国将逐步放开商贸市场，如果把专业市场发展分成为初级阶段竞争阶段成熟阶段的话，目前我国的专业商贸市场行业已进入竞争阶段，竞争方式也由单竞争转向服务管理技术等多方位竞争，经营者的管理水平和服务内涵都将向高层次延伸。

未来二年内，品牌竞争将成为市场竞争的主体。

同时，集中采购，目录销售，物流配送，网络营销等方式将成为市场的主流营销方式。

基于上述背景原因，为满足海安县城市发展的需要，满足城乡居民对商业发展日益增加的需求，创建海安县新城区，南通金海岸房产开发有限公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前海安县房地产市场现状与发展趋势，以海安火车站广场为依托，结合海安县招商引资优惠政策，决定在海安投资建设航母级商业区南通金海岸火车站商业广场，此项目的建设在海安县商业房地产市场上占有举足轻重的地位。

依托上述优越条件，本项目的开发建设将会为海安人民带来不可多得的商机。

同时此项目的开发运作标志着海安商业房地产开发进入了大盘时代，具有划时代的意义。

南通金海岸火车站商业广场在投资商上海宏博集团的开发事业中占有极其重要的地位，其成功运作将使宏博集团的开发规模急剧扩大并使企业在项目策划产品创新操作手段工程建设销售推广等方面的能力得到飞跃式的提高。

南通金海岸火车站商业广场项目由于自身具有良好的素质，未来的土地升值潜力较大，其成功运作可为公司带来巨大的现金流量并实现商业及经营性公建项目的可持续性开发。

该项目规划设计方案已经完成，项目各项前期报建工作也已完成，项目现场施工已相继开展。

二项目概况项目名称南通金海岸火车站商业广场建设地点海安火车站站前广场南北两侧建设单位南通金海岸房产开发有限公司企业性质有限责任公司经营范围房产开发会务及展览服务组织产品展销公司类别专营公司资质等级房地产开发企业三级资质工程概况金海岸火车站商业广场项目占地平方米，总建筑面积约为目以步行街为主线，沿街层，内部商业主体层。

经估算，元，每平方米造价，每平方米成本。

资金来源本项目建设资金来源有四种渠道开发公司自有资金万元上海宏博集团及所属子公司融资万元上海宏博集团公司投入万元，上海宏博集团江苏投资公司投入万元，金海岸商业城有限公司投入万元开发商银行商业贷款万元④预售房款万元。

根据收益计算，投资利润率成本利润率销售利润率计算期内国家税收元。

财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益很好。

三可行性研究报告研究范围根据南通金海岸火车站商业广场项目建议书批复及项目规划设计方案，本报告工作范围主要是投资环境房地产市场分析海安商业地产市场分析项目自身素质分析项目开发建设建议环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价风险分析及对策销售前景预测等。

四研究结论及建议本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。

项目建成后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对第章项目概述项目提要项目名称。

宁南县商业街农贸市场改造项目。

为适应我县未来经济发展的需要，更好地服务人民，保证城区生活物资供应，宁南县商业街农贸市场占地目建设内容包括交易大厅库房综合大楼停车场农产品加工点厕所等。

形成功能齐备配套完善的农贸市场。

二项目建设单位概况。

项目承办单位宁南县集贸市场管理服务中心宁南县集贸市场管理服务中心成立于年月，注册资金万元，法定代表人赵燕，工作职责维护市场秩序。

现有管理人员人，其中中级职称人员为人，高级工人。

宁南县集贸市场管理服务中心是在宁南县经济局领导下，致力于全县集贸市场管理和服务工作的国有企业。

按照国家的有关方针政策法律法规和市场规律合理进行市场规划市场管理，做到合理布局竞争有序。

保证社会消费品销售畅通无阻合理有序。

为繁荣和发展本县经济服务，为满足人民生活需要服务，为国家经济建设服务。

宁南县集贸市场管理服务中心下辖二个集贸市场宁南县商业街农贸市场宁南县礼堂农贸市场。

自二二年成立以来，两大农贸市场有效地满足了县城社会消费品供应需求和政策性物资供应，对我县产业结构调整和经济社会发展起到了极其重要的作用。

三我县集贸市场概况。

宁南县现有大型农贸市场二个，宁南县商业街农贸市场和宁南县礼堂街农贸市场，各乡镇均有小型农贸市场分布，形成了布局合理功能齐备的市场供应格局。

两个大型农贸市场均位于宁南县城，为全县场分析海安商业地产市场分析项目自身素质分析项目开发建设建议环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价风险分析及对策销售前景预测等。

四研究结论及建议本项目属商业综合房地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已经办理完毕，建设资金目前正常，现场施工有条不紊。

针对国家对房地产行业的宏观调控政策房地产投资群体对商品用房投资方向的转变海安县所处地理位置及当地群体的房产投资消费习惯，商业项目建设已走向规模化发展的趋势，根据海安县商业房地产市场分析预测，项目开发有市场销路。

财务分析结果表明，项目经济效益可行。

本项目开发土地为海安开发区新区，是未来海安的东商业区，对推进海安发展，促进海安开发区产业结构调整，提高当地居民生活条件，有明显的社会效益。

项目建成后，必将改善海安新区的城市形象，环境效益也将有目共睹。

从目前海安房地产市场分析来看，商业用房供需结构性的矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对第章项目概述项目提要项目名称。

宁南县商业街农贸市场改造项目。

为适应我县未来经济发展的需要，更好地服务人民，保证城区生活物资供应，宁南县商业街农贸市场占地目建设内容包括交易大厅库房综合大楼停车场农产品加工点厕所等。

形成功能齐备配套完善的农贸市场。

二项目建设单位概况。

项目承办单位宁南县集贸市场管理服务中心宁南县集贸市场管理服务中心成立于年月，注册资金万元，法定代表人赵燕，工作职责维护市场秩序。

现有管理人员人，其中中级职称人员为人，高级工人。

宁南县集贸市场管理服务中心是在宁南县经济局领导下，致力于全县集贸市场管理和服务工作的国有企业。

按照国家的有关方针政策法律法规和市场规律合理进行市场规划市场管理，做到合理布局竞争有序。

保证社会消费品销售畅通无阻合理有序。

为繁荣和发展本县经济服务，为满足人民生活需要服务，为国家经济建设服务。

宁南县集贸市场管理服务中心下辖二个集贸市场宁南县商业街农贸市场宁南县礼堂农贸市场。

自二二年成立以来，两大农贸市场有效地满足了县城社会消费品供应需求和政策性物资供应，对我县产业结构调整和经济社会发展起到了极其重要的作用。

三我县集贸市场概况。

宁南县现有大型农贸市场二个，宁南县商业街农贸市场和宁南县礼堂街农贸市场，各乡镇均有小型农贸市场分布，形成了布局合理功能齐备的市场供应格局。

两个大型农贸市场均位于宁南县城，为全县农产品批发零售集中市场，零售范围覆盖县城及周边乡镇万余人口，批发范围覆盖宁南全县及周边普格县会东县布拖县以及云南省巧家县。

直以来两大农贸市场为市场辐射区内人民生产生活物资提供了充足保障，为保障城乡人民生产生活物资供应促进区域经济发展和社会稳定起到了举足轻重的作用。

随着我县经济社会的发展以及国家大型建设项目白鹤滩水电站的开工建设，区域内各种生产生活物资需求快速增长，现有农贸市场供应规模已无法满足日益增长的物资需求。

为满足人民群众日益增长的物资需求和为白鹤滩水电站建设提供充足后勤物资供应，对现有农贸市场进行改造，提升物资供应能力和管理服务能力已日趁迫切。

二项目编制依据商务部财政部关于加快农产品流通网络建设推进双百市场工程的通知商建发号二四川省年