商品房酒店式公寓项目可行性立项申报材料_百度文库

二通过对南昌市居民住房消费行为特征的调研，来分析南昌住宅消费群的市场潜力，为本项目提供科学可操作的实战依据及项目的盈利能力。

三通过以上对南昌住宅消费群的市场潜力分析针对本项目的特性，作可行性分析报告，从而确定项目的风险大小及盈利能力。

提假设本项目中设定项目的开发建设不会因资金短缺而停顿房地产开发商具备相应专业水平，能够保证项目保质保量完成未来产业政策市场不会出现较大波动而影响物业的销售。

二我们对可行性分析中用到的任何个数据根据项目的规划及相关的资料以及我们对市场的分析确定。

三报告中用到的资料信息均来源于市场和我司相关的资料。

四土地面积以国有土地使用权证上的土地面积为准。

五报告中后用到的取得土地成本元亩来源于江西省南昌市国有土地使用权出让合同，住宅销售单价和建造成本均来源于市场。

项目投资可行性倾向开发商品房酒店式公寓用于销售，部分物业自留经营。

目投资可行性研究结论该项目的财务指标如下财务内部收益率财务净现金值贴现率元动态投资回收周期静态回收周期通过市场调查及各项经济指标的测算，本项目无论从社会效益还是经济效益上讲都是可行的。

第二章借款人评价款人介绍江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业，公司成立于九九二年，注册资金伍仟万元人民币，系具备国家二级资质的房地产开发企业。

公司下设经营公司物业公司广州分公司新建分公司九江分公司萍乡分公司。

公司拥有批富有实践经验，精通房地产开发经营与管理的专业技术人才，形成了集建筑设计工程预算施工管理商品房销售物业管理条龙的科学化管理体系。

公司自年成立以来，即以雄厚的资金实力开拓务实的精神和集团良好的信誉迅速崛起，相继推出丁公新居船山公寓象山花苑新建龙珠小区九江洪城小区南昌站前西路住宅区广州半山翠亭广州云天翠亭洪城广场洪城时代广场等项目，开发建设面积逾七十万平方米，总投资达六亿多元。

公司强化市场意识，始终保持持续稳定发展，取得了良好的经济效益和社会效益，在南昌市乃至江西房地产界名列前茅，九九年度二度二年度被评为全省先进房地产开发企业称号。

洪城房地产正逐渐发展成为现代化的房地产开发企业。

展前景评价江西洪城房地产开发有限公司是由全国商业百强南昌洪城大厦股份有限公司控股与香港恒茂集团公司共同兴办的合资企业。

根据目前的市场情况及项目情况，拟将红谷假日期销售的总体目标定为在年前完成期平米酒店式公寓的销售，按均价为元平米计，实现销售额元以上二期高层住宅销售的总体目标定为在年年两年期间完成平方米销售，实现销售额元以上另完成商业及地下车位近千万元的销售额年下半年作为整体项目开发的个收尾年度，主要完成尾盘的清盘工作。

总之，通过近年的努力，争取完成整个项目的销售，实现销售额以上。

第三章市场评估场环境评估济宏观市场分析经济发展快速增长南昌招商引资的持续高升，使南昌涌起了股投资热，随着南昌投资环境的改善，南昌市经济发展还将快速增长，城市建设将进步加快，这些都将为南昌市房地产业提供良好的发展空间。

江西省全年生产总值亿元，增长，超出十五计划末目标亿元。

全省实际利用国外境外资金亿美元，增长，保持中部六省首位，跃居全国第八位引进省外单项投资万元以上的工业项目投资亿元。

招商引资重大项目投产和开工建设接续不断，奥克斯南昌工业园首期条生产线台湾晶湛南昌科技公司半导体生产线大亚木业高密度纤维板等建成投产，九江光电康祥药业等陆续开工建设。

外贸出口保持快速增长，全年完成出口总值亿美元，增长。

出口后劲不断增强，主要力量由过去的外贸企业转变为自营出口生产企业和外资企业，私营企业出口增长近倍，三资企业出口增幅达到出口结构进步优化，机电产品出口增长。

口岸建设得到加强。

居民收入持续上升消费水平和消费综合指数迅速提高年，洪城市民人均收入达到元，比去年多出元。

今年南昌恩格尔系数测定为左右，表明南昌市民整体生活水平已进入个新的阶段，。

南昌市注重发挥消费对经济增长的拉动作用，努力扩大消费，促进住房旅游教育汽车体育等消费热点形成。

全年实现社会消费品零售总额亿元，增长，比上年加快个百分点。

接待海内外游客达到万人次，增长实现旅游外汇收入万美元，增长，国内旅游收入亿元，增长。

全年居民消费价格总水平上涨。

办学条件进步改善，完成万平方米农村中小学危房改造，昌北昌东新校园区二期工程建成投入使用，万学生入校就读。

办学规模进步扩大，全省高校招生万人，增长。

加强科技攻关和科技成果产业化，成功举办第二届科研成果与企业见面推介会，推介成果项，成交项目协议总投资亿元。

公共卫生服务体系得到加强，绝大部分县市区疾病预防控制工作条件得到改善。

新闻出版广播电视等取得新成绩，新增有线电视万户，广播人口覆盖率。

举办第五届全国农运会获得圆满成功，多项体育赛事取得好成绩，奥运会获得枚金牌。

人口和计划生育工作继续加强，人口自然增长率控制在‟。

地产市场分析地产市场各指标分析年南昌市的房价依然会是稳中略有升，目前南昌市的房产均价为元平方米，与全国的房产均价持平。

整个房地产的形势可以说是步入了健康快速发展的轨道，预计到今年年底，南昌市的二手房交易将达到套，交易面积万平方米。

去年为万平方米，仅月份二手房就达到万平方米，相当于年年的交易面积，二手房的交易拉动了手房的市场。

商品房到年底要达到万多套，销售面积为万平方米。

销售大于投资增幅，可以用供不应求来形容南昌房地产市场的发展，各项指标的增幅达，全国的平均增幅仅为，可以说南昌房地产市场是非常健康有序的。

而明年的形势将会更好。

首先，南昌要做大做强，在这利好形势下，城区的扩大，人口的增加必将拉动住房消费，仅今年南昌市就增加了万人口。

其次，房改房的上市，二手房的交易会进步拉动房地产市场的发展，去年房改房发证发了万套，今年上市交易的仅为套。

而随着人们以旧换新改善住房观念的普及，那么明年的房改房上市交易将会是很活跃的。

最后，交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的元平方米降到了元平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要天。

最近政府还将会出台进步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占从年元月份南昌市房地产交易情况来看，又次实现了开门红。

该市商品房交易面积达平方米，交易金额元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。

房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下方米元以上平方米以上以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在方米的占总销量的且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。

可见市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价的楼盘较少，所以不能科学有效地拉动房地产需求，为此政府在年通过把好土地级市场上做好建设规划，减少经营性商业性房地产开发权的审批，严格控制高档住宅，维持中档住宅的开发总量和扩大低档住宅的市场份额。

并在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展。

商品房价格趋势与同期居民购买力的关系南昌商品房价格与同期居民可支配收入情况表商品房均价元涨幅商品住宅均价元涨幅居民人均可支配收入元增长居民消费价格指数涨幅年，南昌市商品房的价格继续上涨，这除了因有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地挂牌拍卖，竞争激烈，建筑材料上涨开发商融资成本增加等因素有关。

另外，些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。

从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅来比较，前者较后者高个百分点，显示交易收费更低，手续将更加简化，现在交易费用已由原来的元平方米降到了元平方米，办证时间由原来的三个月到现在只要天。

最近政府还将会出台进步激活房地产市场的政策，由此，可以预计明年房地产市场将会更加向好。

南昌房地产市场现状眺望房地产投资与主要经济指标情况表房地产开发投资额亿元同比增长固定资产投资额亿元同比增长亿元同比增长房地产投资占固定资产投资比重房地产投资占从年元月份南昌市房地产交易情况来看，又次实现了开门红。

该市商品房交易面积达平方米，交易金额元，与上年同期相比分别增长由上可见，房地产投资已成为拉动南昌市固定资产投资增长的中坚力量。

房地产投资快速增长的原因主要是新届的市委市政府大胆实施拉大城市框架扩大投资规模加快基础设施建设政策的推动，省城房地产开发的热点开始从老城区向新区及郊区尚未形成气候的区域转移。

如政府不惜百亿资金注入红谷滩基础设施建设，进步推进和加速了城市概念扩大化和新商圈的形成。

南昌商品住宅供应情况表价格元供应量万所占比例单套面积供应量万所占比例元以下平方米以下方米元以上平方米以上南昌商品住宅销售情况表价格元销售量万所占比例单套面积销售量万所占比例元以下平方米以下方米元以上平方米以上以上商品住宅供应和销售情况表的数据显示出南昌市商品房市场结构性矛盾比较突出。

从商品住宅供应情况看，单价在每平方米元以上的供应量占总量的，单套面积在平方米以上的占总量的从销售情况看，单价在每平方米元以上的占总销量的，单套建筑面积在方米的占总销量的且从市场商品住宅空置量来看，单价在元以上的占，单套面积在平方米以上的占。

可见