四方山生态旅游设施项目可行性立项申报材料

总用地面积顷，其中建设用地面积顷，代征道路面积顷，代征绿地顷。

可规划地上面积平方米。

目任务项目任务对规划建设用地，按计划完成项目用地的拆迁市政基础设施建设和公共配套设施建设，达到三通，地块内场地平整，实行土地挂牌出让。

目实施的意义整体规划统开发，显化及提升国有土地资源的内在价值。

在加强域经济发展的整体性繁荣该地区经济的同时，发挥本项目土地自身优势，提升大西山风景旅游区的北部商业档次。

项目的实施将具有以下意义实现土地合理利用，优化和整合土地资源，节约土地使用，提升周边土地价值，满足本地区经济发展和城市建设用地的需求符合经济发展和整体规划的要求，满足政府的社会目标。

建成后的项目区将成为具有较强辐射能力和带动能力的区域文化经济中心的部分，形成定的区域优势，对整个地区的良性发展有着重要的社会意义项目区将形成以住宿商务会议为主体的现代化旅游度假圈，良好的区域环境快捷方便的交通适度的商业规模合理的规划布局新颖的建筑形式以及健全的配套功能，有助于提高区域成熟度，体现高品质的区域形象，为人们整体生活质量和生活品位的提高创造条件，提高人民物质文化生活水平及社会福利改善就业结构，增加就业机会优化建设结构，改善环境实现经济效益社会效益和环境效益的统和城市的可持续发展。

目申请报告的编制目的为土地级开发单位提供决策依据为政府管理部门提供审批土地级开发项目的依据为金融部门提供审查贷款可行性的依据。

目申请报告的编制依据城市总体规划年土地利用规划关于大西山风景旅游区近期建设地块规划设计指标有关问题的批复市规函号北部地区总体规划苏家坨镇镇域规划大西山风景旅游区控制性详细规划征求意见稿大西山风景旅游区近期建设地块规划设计要点说明房屋重置成新价评估技术标准京国土房管拆号非住宅楼房估价技术规范京国土房管拆号价项目区基础资料拆迁估价市政预算等行业标准目效益分析项目建设期为个月，回收期为个月。

通过对项目地块的土地开发成本测算及土地收益测算，得到项目评价的综合结论为成本支出项目总投资为元。

出让收入土地出让地价款测算为元。

利润通过测算利润为元。

综合考虑土地开发价值后，按基准收益率折算，项目财务净现值为元，年内部收益率为，项目在财务上可行。

写说明本报告是在委托方提供基础文件有关数据资料的基础上做出的。

委托方对所提供的文件以及相关数据的真实性和可靠性负责。

我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

本报告中的分析意见和结论是我们自己公正的专业分析意见和结论。

我们已对本报告中的研究对象进行了实地勘查。

本报告中所引用的经济数据系经过我们长时间的研究及市场分析所取得的，如有偏差，仅供参考。

本研究报告作为办理土地级开发项目立项使用。

第二章项目的界定与现状描述地法律关系宗地性质及基本情况大西山风景区凤凰岭旅游设施项目地均为集体土地，项目位于大西山风景旅游区的西北部，东至规划旅游专用道，南至聂各庄西路，西至发凤凰岭景区和龙泉寺级山区公路，北至凤凰岭路。

总用地面积顷，其中建设用地面积顷，代征道路面积顷，代征绿地顷。

可规划地上面积平方米。

项目地块为车耳营村和西山农场所有，共顷。

属于国有土地。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租赁三十年。

宗地实际用途与规划用途现状用地构成以果园为主，面积约顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

厂房及林地均为当地农民租赁使用，租期三十年。

宗地规划用途为旅游度假及文化用地。

宗地区域的历史价值该宗地位于大西山风景旅游区的西北部，对于土地用途要按照控制性详细规划执行，具体用途以规划意见书为准。

目的自然条件与区位项目土地的自然特征本项目总用地面积为顷，项目区比较规整，近似为长方形，地形平坦，排水状况比较好，工程地质状况良好，土壤无污染，区内没有破坏性的大断裂分布。

项目的区位特征项目所在地是著名的高科技文化教育旅游区。

区内山清水秀古迹繁多，属上风上水之地。

金代在这里建有八大水院，明朝开始大规模建设，清代形成三山五园的宏大格局，不仅有优美的自然景观，而且有丰富的人文景观。

秀美的自然景观与丰富的人文景观相映成趣，为园区内的企业科研工作者提供了个良好的生产生活和工作环境。

中关村是全国智力资源和科技人员最密集的地区，其智力密集度在世界亦属罕见。

发展高新技术产业有了得天独厚的条件，确立了在全国高科技发展中的核心地位，具备发展知识经济的条件。

位于区西北郊。

东与西城朝阳区相邻，南与宣武丰台区毗连，西与石景山门头沟区交界，北与昌平县接壤，全区总面积平方公里。

总用地面积顷，其中建设用地面积顷，代征道路面积顷，代征绿地顷。

可规划地上面积平方米。

项目用地位置范围示意图如下上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积顷二应拆迁房屋建筑面积方米拆迁公司实地调查数据厂房方米拆迁公司实地调查数据地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏民用电分别由昌平区阳坊供电和通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由周边大市政现状北清路北清路期敷设有端距凤凰岭地区约北清路期敷设有压天然气管，末端距凤凰岭地区约里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要地开发目标本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境经济介绍以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区上地园区已经成为科技的标志，是高等学府的聚集地，围示意图如下上物状况该项目用地范围内大部分为早期建造的平房，目前房屋情况较差，布局混乱，私搭乱建严重。

平房破损程度严重，使用功能设施不全，生活极为不便，现有形象与大西山风景区凤凰岭旅游及海定区日益改变的城市景观极不协调。

现状用地构成以果园为主，面积约顷，占用地总面积的另有少量村镇企业用地顷，占用的总面积的家具厂，已停产。

所占土地均为苏家坨镇各村农民向各村租用土地，租期年。

项目现状情况统计表序号项目名称数量单位备注项目总占地面积顷二应拆迁房屋建筑面积方米拆迁公司实地调查数据厂房方米拆迁公司实地调查数据地环境自然环境由于京密引水渠和市区西北铁路环线的阻隔，使地块成为个相对封闭的区域。

项目用地所处区域属于暖温带半湿润季风气候，夏季炎热多雨，冬季寒冷干燥，全年平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，月份平均气温摄氏度，年平均降水年无霜期余天。

项目地块位于以生态为主题的大西山风景区。

区域内山清水秀，风景宜人，景观资源丰富。

社会经济环境大西山风景旅游区风景秀丽，上风上水，是中关村科技园区的后花园，是成功人士，公司白领，及各行业专家开会办公旅游疗养及举办学术研讨会的理想处所。

市政基础设施状况交通现状宗地附近东西向主要有聂各庄西路北清路龙泉寺路。

市区铁路西北环线从地块东侧经过，但目前已基本处于停运状态。

市政设施现状自来水自打井水和雨污水无市政管网。

雨水从山区自然排洪沟汇集于梁家园排水沟，最后流往上庄水库，排洪能力五年遇。

无污水处理设施。

自建化粪池或沉淀池，上层清水自然排除，沉淀污物定期抽运。

天然气无天然气管道，主要燃料为液化气。

电力有聂各庄变电站，万伏民用电分别由昌平区阳坊供电和通讯西山农场场部内有电话机房，容量门，有门投入使用。

电话线空中架设，无地下管沟敷设。

有线电视由周边大市政现状北清路北清路期敷设有端距凤凰岭地区约北清路期敷设有压天然气管，末端距凤凰岭地区约里，且估计中压管线的压力不足以到达本地区。

颐阳路只是道路柏油面，路下没有敷设任何管道。

公共设施状况宗地附近有环绿艺苑实创总公司培训基地等小型度假旅游设施。

聂各庄村分布有邮局卫生院商店等简单公共设施。

总体规模较小档次偏低布局分散，不能满足该区域未来发展需要地开发目标本项目完成后应达到用地范围内的三通通上水通电通路及土地平整，满足建设条件，达到熟地标准。

各种市政基础设施管线接至规划红线外。

第三章投资环境经济介绍以高科技高知识含量为特色。

无论是从区位商业氛围业态构成还是人气的旺盛程度，都坚实的捍卫着其在京城科技龙头的地位。

中关村高科技园区上地园区已经成为科技的标志，是高等学府的聚集地，是输送高科技人才的重要枢纽。

大西山风景旅游区现状分析自然风光和民俗旅游凤凰岭大觉寺阳台山翠湖湿地公园七王坟等旅游景区风景秀丽，空气清新，四季如画，是周末放松休闲