天津市老年城项目可行性立项申报材料

未经允许，请勿外传，六园区会所设计与布置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七园区内环境规划设计„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八单体建筑设计和风格„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九户型及户型面积控制„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十车位区间内商业配套的设置„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目投资成本核算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目投资与成本费用估算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二资金筹措投资计划及贷款利息„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目投入产出与回报„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„五项目投资方案„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„项目开发建设总体战略指导思想„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二项目开发建设方案设想与分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三项目开发建设经营施工计划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„四项目经营期投资分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„六项目投资经济分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„资金规划„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二基准折现率计算„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三投资财务效果评价„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„七项目不确定性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„销售价格的敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„二成本变化的敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„三容积率敏感性分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„八项目风险分析„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„九风险规避与控制措施„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„十结论与建议„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„„附件天津关于加快我市养老服务业发展的意见„„„„„„„„„„„„„总论个时期以来，中国各大城市的住宅产业早已是风起云涌，所谓个个超大规模的商业地产以及片片名负其实的工业地产乃至投其所好的高教地产旅游地产皆是蒸蒸日上，片繁荣，整个地产行业时间成了只要有钱就可以摇身变进入角色的开发商。

但惟独作为夕阳产业的老年栖身之地养老或公寓却成为了被遗忘的角落。

如今，针对国家再出台的打压地产的宏观调控政策面临世界经济危机引发的地产冷潮，我们将作何思考呢中国自年以来就已进入了老年型国家，新世纪开始的银发浪潮也滚滚而来，而且中国的老年人口基数大发展速度快来势异常凶猛。

因此解决老年人的养老和居住问题是摆在我国和各个城市面前的个紧迫的社会问题。

目前我国老年人选择养老和住宅的方式，由于历史和传统观念等原因主要以居家养老为主，主要形式有与子女共居与子女邻居独居，除此以外还有托老所福利院临终关怀医院以及老年公寓等。

那么什么是老年公寓呢所谓的老年公寓老年社区就是依据老年人的特点和需求设计建造的专供老年人居住的住宅。

它既体现老年人养老居住，又能享受到各方面社会化服务的集约化住宅。

那么，什么又是老年城呢在传统的老年公寓基础上，增加了对产业文化的投入和商业化的运营模式，使其原来由社会负担性养老逐步向企业化养老转变，通过商业运作手段，增强机构造血功能，从而进入自足自给良性的层面上来。

商贸区开发福利厂构建培训和旅游等元素衍生的相关产业，都将成为自足的有力保障。

本案的策划和实施，即是对此进行的种探索与尝试。

老年公寓的市场需求中国人口老龄化的发展。

据世界卫生组织的资料，个国家的老年人口系数达到以上岁以上人口或岁以上人口时，标志着这个国家或地区进入老年型。

老年人口系数是指定时点上老年人口占总人口的比重，它反映人口老化的程度人口与社会保障研究陈朝先著，年版。

目前我国岁以上老年人口已达，占全国总人口的以上，到世纪中叶将超过亿，占全国总人口的，即每个人中就有位老年人。

目前我国岁以上老人数已超过亿占总人口的，到年将增加到占总人口的。

随着中国人口老龄化和城市老龄化的发展，我们要建造和发展适合不同老年人的不同要求的各种类型的住宅。

其中老年公寓会成为越来越多老年人的首选，对老年公寓的需求会不断增长。

观念的变化。

中国养儿防老四世同堂的观念和家庭组合在不断发生变化，而小型核心家庭三口之家的比重在不断上升。

而且，目前四二的供养关系不断增加，使中间代所承受的压力很大，家庭矛盾也随之增加。

同时，随着老年人观念的变化，不少老年人更加关心生活质量的提高，而不愿意和子女同住，独老户的比重不断上升。

据中国老龄科研中心调查材料显示，北京市岁以上的常住人口中，希望现在住进老年公寓和将来愿意入住的分别为和。

有的老人希望与子女共同生活，老人希望与子女分开居住现与子女同住的老人中，有为这种方式很理想，而有老人则希望能分开住现与子女分开住的老人中，有愿与子女分开住，有则希望与子女同住。

可见，中国老人养儿防老的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为老年公寓是理想颐养天年之所。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

社会上的空巢家庭逐渐增多。

特别是在高等学校科研单位等地方，由于子女出国等原因，对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市岁以上多万的老龄人口中空巢家庭已近，未来年，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的其中独居老人为，偶居的占老看住房专题会议论文集年。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人岁仅有中年人岁有望将来与子女住在起城市规划年期。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。

所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

随着老年公寓数量的需求不断增长，这新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的的比例为宜发达国家般为。

按此比例，到年上海市老年公寓市场需求总量将达到万平方米中外房地产导报年期。

如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

所以这新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进步导致为老人服务产业的发展。

老年公寓的发展，需要园林绿化基础设施医疗邮电通信文化教育装饰装修家用电器以及家庭服务等系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发无限商机。

二国内老年公寓的发展与现状老年公寓特别是的老年公寓，在欧美国家发展较早，建设较多，也积累了不少的经验。

随着我国经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求的不断增长，老年公寓在些城市也相继发展起来，如北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的老年公寓。

它建于北京北部的小汤山，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，可以容纳近万老人入住。

它的环境优美设施先进服务较好。

上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早。

年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之，目前全市养老院和老年公寓的床位已达万多张，相当现有老年人口的。

大连市年底全市共有养老机构所，其中老年公寓所，总床位张。

这些城市的老人公寓和养老机构的发展，为解决老年人的养老住，有则希望与子女同住。

可见，中国老人养儿防老的观念正在发生变化。

而且老人的不同组群选择养老的方式又不同。

文化程度较高，中级以上职称，月收入中等或以上，身体健康，生活能自理者，老年公寓为首选，有的认为老年公寓是理想颐养天年之所。

因此随着观念的变化，对老年公寓的需求是加快增长的。

社会上的空巢家庭逐渐增多。

特别是在高等学校科研单位等地方，由于子女出国等原因，对老年夫妇家庭占的比重较大。

目前北京市岁以上多万的老龄人口中空巢家庭已近，未来年，空巢家庭将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到。

目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的其中独居老人为，偶居的占老看住房专题会议论文集年。

可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对老年公寓的需求将更加迫切。

现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。

据武汉市调查，现在的青年人岁仅有中年人岁有望将来与子女住在起城市规划年期。

当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。

所以老年公寓的社会需求是逐渐增长的。

随着老年公寓数量的需求不断增长，这新兴产业将有较大的发展空间。

据上海市调查，制定上海市年老年公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的的比例为宜发达国家般为。

按此比例，到年上海市老年公寓市场需求总量将达到万平方米中外房地产导报年期。

如将此比例推至全国，那么对老年公寓的需求，已经是很可观了。

所以这新兴产业的发展空间很大。

同时，随着老年公寓的发展，可以进步导致为老人服务产业的发展。

老年公寓的发展，需要园林绿化基础设施医疗邮电通信文化教育装饰装修家用电器以及家庭服务等系列产业和服务业的发展。

而这些产业的发展又可以增加就业，引发无限商机。

二国内老年