委党校搬迁项目可行性立项申报材料

而要实现上述各项目标，归根结底必须造就和形成支具有现代意识和创新精神的高素质人才队伍来带动完成。

党校作为全县党员干部人才培养的重要基地，必须充分发挥阵地熔炉思想库作用，为济社会全面发展提供强有力的人才保障和智力支持。

因此，尽快完成委党校搬迁新建项目非常必要，也非常重要。

是委党校进步完善自身校舍基础设施，拓展发展空间，推动自身发展的客观需要。

多年来，中共委党校，在历届县委县政府的高度重视下，在办学规模专业设置灵活办学等方面已走在全省县级党校干部教育培训的前列，为济社会全面发展提供了强有力的人才保障和智力支持。

但是，目前，党校还在使用年代建盖的教学楼和年代建盖的学员宿舍，基础设施分布零散老化滞后，极不适应新时期干部教育培训工作的要求。

按照建设学习型政党学习型社会，加快实施人才强县战略，推进跨越式发展的客观要求，党校目前迫切需要有个功能齐全布局合理设施配套完备的培训大楼，以便大规模培训干部队伍，大幅度搞好干部教育，大幅度提高干部素质。

需要彻底解决教学基础设施老化滞后的问题，以便推进干部教育培训工作的科学化智能化和规范化。

第三章项目选址建设内容及规模目选址路沿线县城至向右边大昌乐村附近县职教中心旁。

设的指导思想按照中央提出的关于大规模培训干部大幅度提高干部队伍素质的战略要求及建设学习型政党学习型社会，加快实施人才强县战略，推进跨越式发展的客观要求，建设个功能齐全布局合理设施配套完备的县党校，进步完善市委党校教学办公基础设施，使之尽快达到近人的办学规模。

以便大规模培训干部队伍，大幅度搞好干部教育，大幅度提高干部素质。

目建设内容及规模委党校建设项目其建设内容及规模涉及读书楼建筑面积平方米学员宿舍平方米餐厅平方米干部活动中心方米其他配套设施平方米。

总建筑面积方米。

同时还需对区域内的各功能区设施附属设施进行完善。

使该项目功能设置达到如下规模设置项目数量容纳数面积平方米建设面积读书楼大报告厅个人占地面积亩，使用面积平方米，建筑面积中报告厅个人会议室个人标准教室个人多媒体教室个人计算机教室个人行政办公室间图书室个阅览室个保密室个活动室个档案室个值班室间人文印室间展室间接待室间楼层卫生间间学员宿舍标间间人商务间间人单间间人会议室间人餐厅个人干部活动中心篮球场块网球场块羽毛球场块排球场块乒乓球室个健身房个人棋牌室个人茶室个人其他配套设施停车场块公共厕所个合计第四章建设场地及建设条件设场地本项目位于老县城的东边，石蒙高速公路附近，大昌乐村附近县职教中心旁。

选址符合城市区域性规划的要求。

场地位于山脚西南方向，场地西边为城市主干道。

该场地周围无厂矿企业，没有工业噪声和环境污染，环境安静，能为学员培训创造良好的教学和学习环境及氛围地形比较规整，能够充分利用城镇基础设施，避开污染源，是学习培训的良好场所。

整个地块基本成不规则的四方形，东西向最大长度为米，南北向最大距离为米。

地势基本无高差。

设条件象气第章总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供的其他资料六项目提出的背景随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，用。

年国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。

根据山东省年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业年远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进步加快旧城旧村改造和新区开发的步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。

姚家小区西区改造开发项目作为旧城旧村改造的历史遗留项目，符合政策规定和城市发展的要求，市有关部门同意该项目进入建设程序。

因此，济南福泉房地产开发有限公司决定抓住当前有利时机，加快项目开发建设的进程。

七项目建设的必要性符合国家的产业政策。

房地产业是国民经济中关联度较高的先导性面积达到平方米到年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住套建筑面积不低于平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。

济南市房地产开发十五发展规划中提出到十五末，完成房地产投资亿元，开发各类房屋面积万平方米，其中住宅平方米，要分别比九五增长和消除人均居住面积不足平方米的住房困难户，使其人均达到平方米，住房成套率到以上，全市房地产开发拉动相关行业的产值不低于亿，增加财政收入不低于亿，增加就业人数不少于万人。

年是十五计划实施的最后年，也是关键的年，所以，该项目的建设符合山东省和济南市的住宅发展规划。

适应加快推进城市化的需要为充分发挥城市在经济社会发展中的辐射带动作用，促进城市环境协调发展，省委省政府确定了全省城市化发展目标到年全省城市化水平达到左右，住宅人均使用面积达到平方米。

省政府第次省长办公会提出济南市可按万人口规模进行统筹规划，到年人口城镇化率达到左右年前后，在全市总人口达到万万人的情况下，城镇人口达到万人，人口城镇化率达到，形成职能分工明确空间布局合理等级规模有序设施完善高效的城镇体系。

济南作为山东省省会城市，是全省政治经济文化的中心。

年全市城镇人口人，人口城镇化率为，这个规模与济南在区域经济中的地位是不相称的。

为此，济南市把推进城市化进程作为实现现代化的战略重点，纳入国民经济和社会发展的总体规划。

济南市建设事业十五发展规划提出十五及以后段时期，将进入城市化加快发展的新阶段，要把实施城市化战略作为牵动全市经济社会发展全局的重大措施，强力推进城市化进程不仅要发挥城市吸纳非农业人口的功能，还要有效提高城市人口质量，逐步提高城市居民的生存能力就业能力创业能力贡献能力加快旧城改造和住宅建设，改善居民生活水平，以旧城改造带动新区建设。

力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。

随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的城市化进程。

有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏的要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发的步伐。

十五及今后时期，济南市的城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理的原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满足人民群众日益增长的居住需要。

该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸的生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。

另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。

第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长占同期固定资产投资的城乡住宅投资占房地产投资的随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直