姚家小区西区旧城改造开发项目可行性立项申报材料

力争到年，城市化水平达到，到年，城市化水平进步达到。

随着城市化速度的加快，住宅需求量势必呈上升态势，因此，该项目的建设，可有效扩大济南市的住宅供应量，有利于推进济南的城市化进程。

有利于改善市民居住环境，促进区域经济发展根据济南市城市总体规划和济南城市空间发展战略东拓西进南控北跨中疏的要求，济南市决定对城市布局和产业结构进行调整，采取了腾笼换业旧城改造等系列措施，不断加快城市建设和房地产开发的步伐。

十五及今后时期，济南市的城建工作将坚持高起点规划高标准建设高效能管理的原则，进步强化城市基础设施建设环境设施建设和特色建设，结合旧城改造和住宅建设的需要，按照旧区改造与新区开发相结合的原则，综合开发，配套建设，改善居住环境，提高城市居民的居住水平，以满足人民群众日益增长的居住需要。

该项目为大型居住区，在规划设计上力求使各项生活设施配套完善，布局合理，营造出优美舒适安逸的生活环境，为社区内居民提供个现代住宅新居。

另外，通过统筹规划，对土地进行综合开发，既开发建设居民住宅，又加上周围配套建设学校幼儿园停车场社区文化活动中心等服务设施，对加快发展第三产业，为居民提供就业机会，增加居民收入，带动区域经济发展将起到积极的促进作用。

第二节项目概况建设地址项目地处济南市历下区浆水泉路，位于解放东路以南经十东路以北，北有历下政务大厦历下行政审批中心，西临风景秀丽的砚池山，附近有山东政法学院山东轻工学院山东武术学院山东武警医院中润世纪城及圣洋海鲜大型批发市场等。

该项目为济南市东部开发的黄金地带，是济南历下区经济文化发展中心，交通便利，商业及文化气氛浓重。

二建设规模项目规划用地面积平方米约，总建筑面积平方米，其中住宅建筑面积平方米可提供住房套，配套公建商业建筑面积平方米。

三项目投入总资金及效益初步测算，项目建设总投资为万元，其中建筑安装工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元。

项目建成房屋全部出售后可实现销售收入万元利润万元，投资利润率为，全部投资投资回收期为年，项目具有定的盈利能力。

敏感性分析表明，项目具有定的抗风险能力。

四主要经济技术指标主要技术经济指标汇总表表号项目单位指标总用地亩总建筑面积平方米其中住宅建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库平方米居住户数户总投资万元销售收入万元销售利润万元投资利润率所得税前财务内部收益率所得税前投资回收期年所得税后财务内部收益率所得税后投资回收期年市场需求分析第节济南市房地产开发现状国内房地产市场现状当前，我国住宅发展已经进入了个新的阶段，住宅建设成为社会经济的重要推动力量。

房地产开发投资连续年增长保持在以上，年增长额保持在固定资产投资增长额的左右，直接和间接拉动长在个百分点左右。

年全国房地产开发完成投资超过亿元，同比增长占同期固定资产投资的城乡住宅投资占房地产投资的随着我国经济发展城镇化步伐加快和居民收入的提高，住宅建设特别是城镇住宅建设仍有巨大的潜力，城镇住宅总量需求将长期保持在较高水平，并成为贯穿我国全面建设小康社会始终的重要推动力量。

按照年我国城镇居民人均住宅建筑面积达到平方米估算，年年间，我国城镇新建住宅竣工面积应当达到亿平方米左右。

年，在经济大发展的推动下，山东省房地产开发投资仍呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需呈现高速增长态势，全省完成房地产开发投资接近亿元，其中住宅投资达亿元，竣工房屋面积达万平方米，竣工住宅超过万套，市场需求旺盛，全年实际销售万平方米，发展前景看好，支柱作用进步显现。

年市场对商品住宅的需求主要来自三个方面是每年不断增长的首次置业者的主动性购房需求二是新城规划旧城改造和市区道路改造工程的实施带来的拆迁户被动性购房需求三是随着各地房改房的上市，特别是省直房改房的上市，将激发新轮追求居者优其屋的二次购房需求。

据调查，目前房地产开发企业中有企业认为本地区消费者购房能力较高，企业认为目前商品房销售情况乐观，企业对未来两年商品房销售前景看好。

从政策上看，无论是央行的房贷新政策还是国务院年号文件，对中低价位普通商品住房都是重点扶持。

二济南市房地产开发情况九五以来，济南市房地产业在国家宏观政策的指导下进入平稳发展的阶段，基本保持了稳步发展的态势。

目前，全市房地产开发企业已达多家，注册资金近亿元，年开发能力万平方米。

房地产业已成为济南市国民经济发展的支柱产业，显示出对经济发展的强劲拉动作用。

主要开发现状年房地产开发情况。

全年房地产开发完成投资将近亿元，同比增长施工面积万多平方米，同比增长竣工面积万平方米，同比增长土地购置面积万平方米，同比下降竣工住宅套，同比增长。

全年实际销售面积多万平方米，同比增长新区安置用房建设竣工面积约万平方米。

商品房空置情况。

全市空置面积约平方米，与去年持平。

其中住宅平方米，办公用房空置面积为平方米，商业营业性用房空置面积为平方米。

空置年以上的房屋平方米，年以下的房屋平方米。

商品房销售情况。

商品房平均价格每平方米元，同比增长购房者的为自住。

购买对象中本地城市居民占多数，本地农民及外地户藉居民不足。

个人购房率达到。

拆迁及旧区改造情况。

今年济南市围绕东拓西进南控北跨中疏的发展战略，重点进行街区整治和道路改造，共完成拆迁万平方米，同比增长被拆迁居民购买新建商品房的约占四成，购买二手房手续不全的低价房占四成。

房地产业与国民经济协调发展情况。

济南市年完成全社会固定资产投资多亿元，增长完成量元，增长完成房地产投资近亿元，增长房地产投资占全社会固定资产投资总量的占量的二房地产开发存在的主要问题土地级市场供应不足，价格偏高。

今年全市房地产开发投资增长而土地购置面积同比下降主要原因是土地储备机制运行效率不高，级市场供应不足，土地市场竞争激烈，价格过高。

济南市按年竣工万平方米计算，投入市场的土地面积约亩，而从实行招拍挂以来成交的开发用地面积不足需要的六分之。

房地产投资结构不尽合理，供应出现结构性过剩。

由于受土地紧缺和地价偏高的影响，新上开发项目多为中高档项目，普通商品房明显偏少，政府的拆迁安置用房严重短缺，适合中低收入家庭购买的商品房不足。

目前我市空置目录第章概论目名称目责任人目执行单位目技术依托单位目建设地点目建设时间目总体目标目投资及资金筹措方案目效益第二章姬松茸的特性松茸简介养价值和医药功效松茸的形态活条件第三章项目背景和可行性目准备目建设背景核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，目建设的可行性第四章项目区概况及项目保证条件目区概况理位置然条件源条件础设施目技术保证术依托理技术第五章市场分析和产品方案设计场分析品市场供需现状销计划与策略品方案设计第六章技术方案设计和技术评价目的方向和目标目建设方向目建设目标艺流程松茸栽培技术房的建造种制作养料选配堆发酵料及二次发酵格种及管理土菇管理收与加工虫害防治第七章项目建设内容及资金筹措目建设内容设规模设内容目实施计划目资金来源第八章效益和环境评价影响会效益评价术贡献业贡献济效益评价司经济效益分析射面积效益态效益分析境影响评价第九章项目的组织管理目组织管理目建成后的运行机制第十章结论第章概论目名称巍山县姬松茸生产基地建设及相关产品开发项目目责任人陈自良目执行单位巍山县欣隆食用菌有限责任公司目技术依托单位福建省福州百菇生物技术有限公司四川兰田工业食品有限公司目建设地点巍山县目建设时间年年目总体目标合理开发利用我县优质无污染的土地气候水资源，进行以姬松茸为主的食用菌生产，形成姬松茸为主的食用菌特色产业，实现姬松茸为主的食用菌加工产品及其种植技术组合，从而加快我县农业产业化建设步伐，达到服务农业，繁荣经济，兴县富民的目的，推动农村经济发展，实现我县食用菌产业的发展。

紧紧围绕州委州政府提出的农业富民工业强州发展思路，把姬松茸为主的食用菌特色种植作为农业产业结构调整生物资源开发创新的切入点，拟兴建姬松茸为主的食用菌生产基地建设及相关产品开发，建成姬松茸为主的食用菌生产基地亩，其中菌种繁育亩亩姬松茸栽培示范大棚冷库烘干室他为加工厂房等配套设施。

目投资及资金筹措方案项目总投资万元，其中巍山县欣隆食用菌有限责任公司自筹资金万元，申请国家扶持资金万元。

第章总论第节项目背景项目名称姚家小区西区旧城改造开发项目二建设地址济南市历下区浆水泉路三建设单位济南福泉房地产开发有限公司四可行性研究报告编制依据济南市城市总体规划济南市房地产开发十五发展规划济南市发展计划委员会关于第批历史遗留经营性用地项目立项事宜的复函济计投资函号投资项目可行性研究指南房地产开发项目经济评价方法城市居民居住区规划设计规范建设单位提供的其他资料六项目提出的背景随着我国城镇住房制度改革的深入推进，住房建设步伐加快，住房消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。

以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，用。

年国务院颁布了关于促进房地产市场持续健康发展的通知国发号，正式确立了房地产业作为国民经济支柱产业的地位，要求各地根据城镇住房制度改革进程居民住房状况和收入水平的变化，完善住房供应政策，调整住房供应结构，逐步实现多数家庭能够购买或承租普通商品住房，顺利住上自己满意的房子。

根据山东省年城镇住宅发展纲要和济南市建设事业年远景目标纲要的要求，济南市以建设现代化省会城市为目标，大力推进城市化进程，进步加快旧城旧村改造和新区开发的步伐，不断提高城市居民居住质量与水平。

姚家小区西区改造开发项目作为旧城旧村改造的历