造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。第二章区域房地产市场分析当前广水市房地产市场现状地产开发投资的基本情况近年来，广水市房地产开发投资处在个高速增长的时期。年广水市房地产开发投资完成元，环比增长了完成投资占本年度计划投资的。其中，商品房建设投资额元，同比增长土地开发投资额元，同比下降了按用途分商品住宅开发投资比增长。其中高档公寓投资，同比下降办公楼投资万元，同比增加了商业营业用房投资比增长了年房屋建筑施工面积平方米，同比增长其中，住宅施工面积平米，同比增长住宅施工面积中高档公寓平方米，同比增长办公楼施工面积同比下降商业营业用房施工面积为方米，同比增长其他用房施工面积比增长年，广水市房地产完成投资元，与上年同期相比增长了占本年计划总投资额的从投资构成增长幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长经济适用住房投资万元，同比增长了平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元，同比增长办公楼投资万元，同比增长了商业营业用房投资万元，同比上升其他投资万元，同比下降了在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的图历年房地产开发投资情况单位千万元图年开工房屋构成单位地产市，同比下降办公楼投资万元，同比增加了商业营业用房投资比增长了年房屋建筑施工面积平方米，同比增长其中，住宅施工面积平米，同比增长住宅施工面积中高档公寓平方米，同比增长办公楼施工面积同比下降商业营业用房施工面积为方米，同比增长其他用房施工面积比增长年，广水市房地产完成投资元，与上年同期相比增长了占本年计划总投资额的从投资构成增长幅度看，商品住宅投资万元，与上年同比增长经济适用住房投资万元，同比增长了平方米以下投资万元平方米以上万元高档公寓投资万元，同比增长办公楼投资万元，同比增长了商业营业用房投资万元，同比上升其他投资万元，同比下降了在完成投资中仍以商品住宅为主，占完成投资的图历年房地产开发投资情况单位千万元图年开工房屋构成单位地产市场销售的基本情况投资金额,年,投资金额,年,投资金额,年,投资金额,年月,年年年年月住宅,办公用房,商业用房,其他,年房屋竣工面积平方米，同比增长其中，住宅竣工面积为平米，同比增长办公楼竣工面积为平方米，同比增长商业营业用房竣工面积为同比增长其他用房竣工平方米，同比增长年商品房实际登记销售面积平方米，同比其中住宅销售面积平方米，同比下降其中，实际登记预售面积为平方米，同比增长与上月环比增长其中住宅预售面积平方米，同比增长与上月环比增长实际登记现售面积平方米，同比与上月环比增长其中住宅现售面积平方米，同比下降与上月环比增长户均销售面积为方米。年，广水市新建商品房实际登记销售面积平方米，与上年同比上升了平方米，与上年同比增长了批准预销售房屋面积平方米，同比下降了，环比增长幅度为批准预销售住房面积平方米，同比下降了环比增长。商品房实际销售面积占可售面积的本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为地产市场价格的基本情况根据广水市房管局数据显示，年月商品房平均销售价格元平方米，同比增长了环比增长年以来，广水市房屋销售价格指数呈小幅上升趋势。截止年月末，商品房平均售价元平方米，与去年同比增长与上月环比增长设项目资金来源基本情况年广水市房地产开发到位资金元，从资金来源情况分析，贷款元，占到位资金的利用外资万元，占到位资金的企业自筹资金元，占到位资金的其他资金元，占到位资金的与上年同期比较分别增长年，到位资金万元，其中上年节余万元，本年到位万元。其中贷款万元元，占资金总额的银行贷款万元，占资金总额的非金融机构贷款万元，占资金总额的企业自筹资金万元，其他资金来源万元，占资金总额的与上年同期比较到位资金总额增长了其中上年节余增长本年到位资金增长了贷款增长企业自筹资金增长其他资金增长图资金来源构成单位筹资金上年末结余资金年年年广水市商品房供需情况分析场供求分析年后商品房开发结构得到了较大调整，但结构性矛盾依然存在，经济适用房和平方米以下商品住宅所占比重仍显偏低，需进步贯彻国六条政策，加大平方米以下商品住宅的建设力度。广水市住宅商品房房屋实际登记销售面积在连续下降两年多的情况下，年月开始回升，月涨幅超过了，特别是商品住房两年来首次增长，而且涨幅超过了。说明住宅商品房需求仍然旺盛。来自相关统计数字表明年月办公楼与商业营业用房的房屋竣工率分别为而其两者的销售分别下降了百分点，房屋空置率也在较高点位浮动。办公楼及商业营业用房销售情况仍不乐观，表明各开发企业市场调研不足，市场仍缺少消费者需求的产品。位供需分析年新开盘面世的项目以应山城区和广水城区为最多，此种局面在年的广水市房地产市场仍将继续，应山城区地理条件优越，硬件设施完善，拥有数量众多的楼盘，价格也相对其他区域较贵些。在今后的几年中，应山城区作为政策扶持的重点发展区将成为广水市场新盘的最大萌发地。房地产市场发展情况预测产价格稳中有升的发展态势不会改变广水市年全年购置土地面积平方米，完成开发土地面积平方米，同比增长了待开发土地面积平方米，同比增长了年市场放量相较前年增加不多，待开发土地面积增加，从年的数据上不难看出，年将是广水市房地产项目放量较大的年。年住宅开工面积为平方米，同比增长了截至月，广水市商品房买卖价格同比上涨远远低于全国同类城市价格涨幅。价格涨幅趋缓的原因之在于商品房供应量的增加，另个重要原因则是宏观调控的作用，使得房地产增幅得到回落。虽然有以上两方面原因制约着广水市的商品房价格，但价格稳中有升的趋势不会改变。是房屋的土地成本建筑材料成本劳动力成本和住房供求关系左右着房价走势二是无论由于居民住房消费支撑的主动需求还是由于城市房屋拆迁带来的被动需求，强大的市场需求推动放价上涨三是地价上涨是当前房价上涨中的重要因素，土地储备和招标拍卖挂牌制度实施以来，对增加土地出让的透明度避免寻租发挥了重要作用。但不可回避的是，招拍挂制度也存在定的缺陷，即短期内容易推动地价上涨四是新建住宅成本的上升也是导致房价上涨的原因，这里所说的成本上升，并不单指建材等价格上涨带来的成本增加五是房地产供给结构变动推动房价上涨，目前房地产市场供求总量的阶段性失衡直接影响房地产价格变动，即中低价位商品住房供应量偏少，高档商品房供应增加，使得商品房平均价格上扬，这与当前房地产市场的结构性矛盾是吻合的六是多种住房需求旺盛推动房价的上升，除消费需求外，当前房地产市场中还存在大量的投资需求。如首府周边盟市的投资有相当比重投向广水市的房地产，推动了广水市房价的上升。除以上原因，宏观调控政策之后开发周期的延搁，房价仍将不断走高，现在不能确定的只是增长的幅度和频率而已。区住宅供需不均将日第章总论项目建设背景随着广水市经济建设速度的加快，应山城区作为广水市政治文化和经济的中心，发展的速度明显快于其他地方。房地产行业作为经济建设的龙头，在经济发展中起到了举足轻重的作用。而随着国民生活水平的提高，民众对于居住品质的要求也在日益增高。如何满足广大群众对于居住品质的迫切要求，不仅是政府部门长期以来的重要课题，并且也是房地产企业的社会责任之。年，广水市房地产开发投资金额总计元，与上年同期相比增长环比增长了巨大的居住与投资需求带动了房地产行业的快速发展，同时也为广水市现代大型都市化城市建设做出了贡献。根据广水市房管局提供的数字表明房地产投资仍高速增长，到年月房地产投资同比达到了。房屋销售总体需求依然强劲，可以预见,房地产价格稳中有升的态势不会改变。本项目用地地处应山街道办事处曹塘角社区原东方汽修厂，位于广水市城市规划中的核心地带。该宗地共平方米,本公司年月日与广水市国土资源局签订了土地出让合同，取得了土地使用权。由于此地段建设缺乏总体规划，老旧危房屋多，居住条件恶劣，环境脏乱差，与周边现代化的市容市貌和其他住宅环境极不相宜。为了拓展发展空间，彻底改变该地段老旧差的面貌，本项目本着建设高品质住宅，营造商业氛围的理念，努力将该项目建设成为永阳大道的房地产旗帜，营造出与整个应山城区发展相融合人文舒适而充满活力的社区居住环境。项目概况目名称广水市东方名居建设项目。设地点项目位于广水市应山城区永阳大道，宗地编号为设单位湖北广水众鑫房地产开发有限公司业法人徐建文业性质有限责任公司。营范围房地产开发商品房销售物业管理小区园林绿化土石方工程施工城市道路及人行道市政工程配套施工建筑材料销售。程概况本项目拟建栋十二层的商住楼，占地面积平方米，总建筑面积方米，其中地下室方米商铺三层建筑方米住宅九层五十四套，建筑面积共方米容积率目总投资万元。建设工程计划于年月份开工，年月入住。金来源公司自筹万元，通过银行贷款万元。行性研究报告编制单位单位名称东风设计研究院有限公司工程咨询资格证书资格等级甲级证书编号工咨甲发证机关国家发展改革委员会可行性研究报告编制依据项目投资方案国家及湖北省颁布的相关法律法规政策湖北省和广水市国民经济和社会发展十五规划纲要广水市城市总体规划年房地产开发机构发布的工程建设方面的标准规范定额广水市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料其他有关依据资料及企业提供资料。研究结论与建议本项目建设符合国家产业政策和广水市经济发展方向，适应广水市城市规划以及房地产发展的需要，并且配合政府加大城区改造的政策，区位条件优越，市政配套和生活配套较为完善，市场定位清晰，具有良好的升值潜力和发展前景。加之房地产开发建设采取环保控制有效措施，保证了对周边环境不会造成污染，本项目土建与公用工程建设具有生态建设有利条件，注重环保与建筑节能，所以项目前景看好。项目财务内部收益率高于行业基准收益率，投资回收期低于行业基准投资回收期，项目具有定的抗风险能力等。从综合分析来看，项目建设具有很强的可行性。第二章区域房地产市场分析当前广