接导致养老设施的‚有效需求‛远远超过‚有效供给‛。如何满足市场上的‚有效需求‛，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行‚张家界国际养老园‛这个项目研究的最终目的。第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人口的增多，必须未雨绸缪，关注老年人，关心老年人的生活质量，真正实现‚老有所养老有所医老有所为老有所学老有所乐‛。目前老年人提及最多的问题是‚生活有人照料‛和‚看病就医方便‛。尊老敬老自古以来就是中华民族的个传统美德，弘扬为老助老的时代风尚，本着敬老爱老的精神，以爱心照顾长老，诚意为长者提供个舒适宁静受敬重而温馨的乐园。建立个老年居住交流老有所用的公寓是大部分老年人的心愿。老年公寓建成后，可以让老人们在这里享受到充足的护理医疗膳宿及康体的群体生活。定期为老年人进行身体健康检查，各种营养套餐搭配科学合理。在这里生活的老年人无病可以休养，有病可以得到医治，休闲时可以娱乐，康复时可以运动游玩。老年公寓建成后既远离喧哗的市区，又不远离城市中心。每逢节假日，儿女们可以到公寓陪伴老人，和老人起交流感情，让老人的余生在这里得到真正的幸福和欢乐，在生活上和精神上得到安慰。年月，全国社会保障基金理事会理事长项怀诚在香港表示，中国养老体系正面临人口老龄化速度加快以及基本养老保险不健全的严峻挑战，预计到年全国老年人口将占总人口的而与此相对应的是，中国的养老制度极不完善，养老保险养老准备金缺口很大，仅靠财政支持难以为继。同时，社会保障体系与社会养老体系还没有真正建立，适合中国国情的养老模式与养老体系还在不断探索中。在即将面临空前的养老压力面前，中国政府将对养老项目养老产业进行大量投入，凡涉及养老的项目，政府都将予以大力扶持。而经济的发展，人口的快速流动也使‚养老‛或老年经济开始成为了有着巨大经济效益与经济回报的新型产业。年，中国老年经济潜力就已经达到了万亿元人民币，而全国万空巢无子女陪伴老年人口更是养老产业的巨大支撑力量。以上种种，使中国社会出现了对具有完整保障与护理体系，且将科学化与人性化紧密结合的新型养老模式的巨大需求。而目前，国内的养老模式还不能适应形势的发展。大量靠政府社区街道办的福利院敬老院等养老机构，管理水平落后设施陈旧规模极小，缺乏专业护理人员，且资金来源不能保障，只能供应老年人些简单的生活需求。同时，在九十年代末和本世纪争对手。在营销与管理上，本公司参照国际通行惯例与基本准则，按照现代企业制度的要求，来设立企业运行与管理模式。在推广上，本公司将采用分区负责，分区管理模式。每分区设立个办事机构，单独核算，单独管理，业绩与收入挂钩。在分区的设立上，将纬度偏北且有着相同的人种与文化源头，同时又为老年化问题困扰的日本和韩国作为个分区。港澳台及东南亚华人社会作为另个分区，而北美与欧洲作为第三个分区。以上分区的推广工作，主要聘用本地具有丰富人脉与推广经验的人员或机构来负责。在国内，我们把推广重点放在北方，成立北方分区，尤其是北方些大型国有企业军工单位国家部委等作为我们推广的重点对象。在宣传上，我们主要采用与各地电视台合作的方式，利用综艺类文化类旅游类节目，以扩大影响，同时用免费或少花费的手段吸引些老年人前来短期休养等。在管理上，针对村民和些优秀的核心村民员工，本公司将推行村民及员工持股计划。村民以其土地林权作价入股，村民和员工持股总额在左右。本项目计划融资总额为亿元人民币。主要采用债权融资。融资期限为年，担保形式为项目担保。资金使用范围为海南国际老年城期项目，建设内容主要为前期基础工程及房地产项目的酒店式老年公寓和公寓住宅的部分玫瑰园小区，期项目建设与销售期为年。资方可以在此期限内债转股或融资到期后，项目方以利润或销售收入返还投资方。在年的项目期建设与销售中，酒店式老年公寓和公寓住宅玫瑰园小区部分的合计建筑开发面积为平方米，按最低销售均价计算，每平方米销售均价为元，销售收入为万，税前利润为万。在风险方面，由于老年人问题已经成为了中国迫切需要解决的现实问题，同时，此项目还会为海南形象的提升，海南经济的增长提供助力，因此，无论中央政府还是地方政府都将会大力扶持，可以预见，政策方面的风险基本为零。另外，由于政府支持的原因，征地费用相对较低，目前评估价为每亩万元。年后，土地的价值就将增加到约元人民币。因此，仅土地增加的价值这项，就可以规避所有的投资风险。同时，在资金使用方面，我们将严格控制融资资金的使用范围，的融资资金都使用于固定设施或不动产建设，仅从使用方面来看，资金的安全性有效性增值性是有保证的。而对于市场方面，如何将信息有效的传达到客户群中，才是市场运作中最大的风险。为此，我们将积极寻求同国际国内有实力的传播公司合作，尤其加强同媒体的合作，力争将此类风险降到最低。第二章养老产业现状与发展世界养老产业的现状与发展据世界卫生组织发布的份最新报告，在世界各国中，岁以上老年人在总人口中所占比例以意大利为最高，达，其次为希腊的日本的，再次是德国的瑞典的不过该组织预测，尽管以老人在全国总人口中所占比例为标准统计出的几个‚老人大国‛都是发达国家，但目前全世界的老年人有半以上的老人生活在发展中国家。根据联合国提供的最新统计数字，年全世界岁以上的老人为，占世界人口总数的。到年，老人人数将猛增到人，占世界总人口的，平均每年增长万。其中，世界经济发达地区的老人总数将由目前的人增加到人，占该地区总人口的比例将由目前的增加到，经济欠发达地区将由目前的人猛增到人，占总人口的比例将由目前的增加到，届时人口老龄化问题最严重的个国家是西班牙意大利和日本。表世界岁以上人口占总人口的比率增长情况年份目录前言第章概论第二章养老产业现状与发展世界养老产业的现状与发展二中国养老产业的现状与发展三居家养老社会化的意义与发展趋势什么是居家养老社会化居家养老社会化与房地产开发的关系居家养老社会化的发展趋势国际养老园与居家养老社会化第三章项目背景和特点公共关系土地资源与体制优势公共关系土地资源体制优势二独特的自然资源与地理位臵得天独厚的养老胜地国际养老园的定址环境三项目的特点核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,起点高规模大功能齐全，相互依托，相互支撑完善的获利模式与长期稳定的获利来源自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源特有的人文价值与人文吸引力第四章项目的建设内容项目的规划与设计二项目的分区与关系三项目建设内容览表国际养老园项目建设内容总表世界民居文化村项目建设明细表国际老年人休养中心项目建设明细表文化长廊项目建设明细表户外运动基地建设明细表辅助功能项目建设明细表四项目建设期说明第五章项目的技术与保障体系小区智能化管理制度全区监控系统公共设施的智能管理二医疗社区化社区医疗登记制度定期常规身体检查制度三服务家庭化个性化家政服务服务人员的专业化四保障系统化医疗保障系统化安全保障系统化第六章管理与经营管理结构与管理团队管理结构管理团队二组织与人员保障组织机构的保障人员保障三管理制度分级负责，集中管理财务分片审查，集中签批四经营创新村民持股计划经营分区，效益考核小区居民的自主管理与老年城的统管理第七章行业与市场分析养老产业发展的历史机遇中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本传统道德开始回归，‚孝‛仍然是社会道德的重要基础中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多老年人获得了经济的，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活老年人群中积累了庞大的消费能力政府对老年类项目大力支持二市场竞争性分析现有养老产业的模式与竞争性竞争对手与竞争模式本项目的竞争优势三合作与关联行业张家界旅游业的发展对本项目的带动本地房地产业的发展对本项目的作用第八章市场营销策略目标客户分析主要客户人群主要客户来源地主要客户状况描述二营销制度与办法设立办事机构，进行分区管理办事机构人员组成奖励与处罚过程管理与效益管理三营销推广计划四定向开发与委托开发定向开发与委托开发说明定向开发与委托开发条件定向开发与委托开发的优惠办法第九章项目经济效益分析房地产销售收入二服务与租赁收入三不动产价值四成本分析建设与开发成本融资成本机会成本管理成本营销成本五效益评估第十章融资计划融资数额及方式二融资投向三资金退出机制及回报办法资金退出机制融资回报办法四资金监管及投资方权限资金监管方式投资方权限第十章财务预测酒店式公寓财务销售计划表二公寓小区玫瑰园小区财务销售计划表三税后利润表四现金流量表五盈亏平衡表六动态投资回收期第十二章风险控制政策风险二土地价值三市场风险四资金使用风险第十三章结论第十四章附件清单前言人口老龄化是世界上许多国家正在面临或即将面临的个突出的社会问题。我国是世界上人口最多的国家，由于社会经济文化科学事业的发展，计划生育工作的推进，人口出生率和死亡率不断下降，老年人在总人口中的数量和比例不断增加。根据联合国将‚岁以上的人口占总人口比例达到，或岁以上人口占总人口的比重达到‛作为判断个国家是否进入老龄社会的标准来看，我国将在年正式迈入老龄化社会。当前，我国所面临的老龄化问题势必使传统的养老观念养老模式发生深刻的改变，老年人对经济供养医疗保健生活照料和精神文明等方面需求的日益增长，将直接导致养老设施的‚有效需求‛远远超过‚有效供给‛。如何满足市场上的‚有效需求‛，如何为企业开创新的利润获取模式，是我们进行‚张家界国际养老园‛这个项目研究的最终目的。第章概论我国在年代末就已经步入老龄化社会，年代以来，人口老龄化程度不断加剧，人口老化形势日益严峻，老年人口无论是在数量上还是在总人口中的比重都在不断提高。丰县常驻人口万人，岁以上的老龄人口占以上，且老龄人口每年继续以的速度增长。随着人口老龄化程度的加剧，老龄问题即老年人的需求问题和人口老龄化所带来的社会问题日益突出，对社会发展产生了不容忽视的影响。因此，面对老龄化发展的趋势和老年人