机场地块项目可行性立项申报材料

依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项目销售均价在每平方米元左右。

住宅与商业整体均价预计市场分析结论随着城市的不断发展，后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。

住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。

价格明显表现为增长趋势主要的原因表现为两个是小高层高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。

第三章项目建设地址及环境项目地址项目地块位于市西环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南米，民主街以北米。

地块概况该项目净用地亩，项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。

环境分析项目位于市滨江新区整体规划范围之内，该地块规划为二类住宅用地，该项目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。

第四章项目建设方案项目总体规划主要指标用地面积平方米建筑面积建筑面积平方米。

容积率绿化率不小于建设内容项目定位为高档绿色住宅社区。

在设计上体核心区域，这里将是城建史上规模最大投资最多标准最高功能配套设施最为完善的综合性城市新区。

依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项目销售均价在每平方米元左右。

住宅与商业整体均价预计市场分析结论随着城市的不断发展，后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。

住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。

价格明显表现为增长趋势主要的原因表现为两个是小高层高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。

第三章项目建设地址及环境项目地址项目地块位于市西环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南米，民主街以北米。

地块概况该项目净用地亩，项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。

环境分析项目位于市滨江新区整体规划范围之内，该地块规划为二类住宅用地，该项目与仁和春天南北相邻，西侧为二炮家属院，周边交通便利，配套较为齐全，生活氛围浓厚。

第四章项目建设方案项目总体规划主要指标用地面积平方米建筑面积建筑面积平方米。

容积率绿化率不小于建设内容项目定位为高档绿色住宅社区。

在设计上体现以生态环保健康文化为主题，合理布置建筑，体现以人为本，保证业主优越的居住环境和生活质量。

该项目各类建筑详细情况见下表。

项目建设内容览表建筑物类别栋数位建筑面积住宅层住宅层合计规划设计理念本项目将建设适应时代要求的生活社区，力求在总体空间布局室内外环境低密度住宅类型区域配套设施上有定的超前性与创新性，推出具有精品意识的高尚生活区。

主要从建筑形态景观环境和社区服务三方面体现项目的设计理念，三幢住宅楼都是南北通透，采光充足，小高层高层住宅景观良好。

设备配置先进，单元都配有品牌高速电梯，上下快捷方便，电梯门厅及轿厢内都采用精装修，并配用紧急对讲设备和数码探头。

每个单元楼均设有入户大堂。

确立了相对高端的项目定位，首先在结构设计上力求科学严谨，确保主体结构安全可靠其次在材质选择上，选用品质较高的建筑材料，保证建筑物良好的内在品质。

建筑风格按照住宅设计规范的要求，建筑风格设计中充分体现以人为本的设计理念，以创造合理舒适高品位为目的，为住户设计理想的居住建筑，外立面新颖个性实用为目的，建筑单体融合于优美恬静的环境中。

园林绿化项目园林设计将在有限的土地空间利用上突出创新，融入绿色建筑的设计理念和当今建筑科技，开发出具有市场竞争力符合当地人文环境的建筑产品，并做到节能环保，将建筑与自然景观水乳交融，创造出环保健康的生活空间。

总平面布置图第五章项目实施进度本项目建设期为个月，销售期个月，项目计算期按个月计算。

工程期项目总建筑面积平方米。

销售期项目实施进度计划见下表项目实施进度计划表项目名称年年年年二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度三季度四季度季度二季度工程期销售期第六章投资估算及资金来源投资估算范围本次可行性研究的对象为机场原导航台项目。

投资估算的范围为本次项目的开发建设投资，包括土地费用前期工程费用基础设施建设费用建筑安装工程费用公共设施配套建设费用开发间接费用财务费用管理费用销售费用开发期税费其它费用以及不可预见费用等。

投资估算经估算，本项目总投资为万元，各单项投资见下表。

机场原导航台项目成本分析序号名称建筑面积单方造价元总投资万元备注土地费用二前期费用三勘探设计费四建管费五建安工程费六其它费用七总投资第七章财务评价销售收入估算根据项目进度计划，销售收入按三年计算，销售收入见下表。

表销售收入估算表项目销售收入万元建筑面积平米年销售价格元年销售收入万元年盈利能力分析财务评价报表及指标根据前面基础数据计算项目损益表全部投资项目现金流量表，从而计算出有关项目的财务指标，详见下面报表。

表项目损益表万元序号项目名称合计年年年年备注销售收入开发建设成本期间费用经营税金及附加利润总额各年累计利润总额所得税税率净利润表全部投资现金流量表万元序号项目合计年年年年现金流入销售收入回收经营资金现金流出开发建设投资期间费用不含财务费用经营资金经营税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量财务指标投资利润率投资净利润率销售净利润率第八章结论近年来，我国国民经济保持快速增长之势，宏观经济发展形势向好，房地产业已成为我国经济发展的支柱行业，房地产市场保持供需两旺的局面。

以打造最佳人居环境为目标，加快房地产业的发展，培育房地产消费热点。

规范级市场，激活二级市场，发展和规范物业管理装饰装修等住宅服务业，促进传统的住宅管理向社会化专业化市场化的物业管理方式转变。

十五期间，房地产投资达到亿元左右，社会化物业管理覆盖面达到。

通过对项目财务分析可知，虽利润率较低，但是该项目为置业公司第处异地开发项目，通过该项目的运作，可为公司积累跨区域项目开发经验提高团队项目运作水平，同时又可改善机场员工住宿条件，并且具有定程度的盈利能力和贷款偿还能力，经营风险较小，项目具有可行性。

机场原导航台地块项目可行性研究报告西部机场集团置业有限公司二年十月第章总论项目建设单位西部机场集团置业有限公司项目背景项目名称机场原导航台地块项目建设地点市汉台区西环路西侧用地面积平方米亩建设规模平方米可行性研究报告编制依据房地产开发项目经济评价办法可行性研究指南项目有关资料企业有关资料第二章市场分析与项目定位市房地产发展形势分析素有西北小江南的美誉，水资源是的天然之宝，也是楼市区别与其他城市的最主要特征。

借助优势，房地产市场呈现出强劲的开发势头，目前目前中心城区多层住宅销售均价约元∕，高层住宅销售均价元∕，沿江项目均价元左右，在售项目余个。

综观，因城市骨架不大，还没有形成大的城市发展蓝图。

同时受地区产业经济发展企业实力当地的供求关系影响，目前还缺少能开发带动区域板块项目的大型企业，但是，沿汉江两岸的板块格局已见雏形。

江两岸的长远规划天汉大道的贯通，的城市骨架在逐步拉开，规划也更加合理，打造陕西唯个以水文化为特色的居住城市势在必然，可以吸引部分或大量的外地置业者在此购房置业，凸显城市适宜居住的独特性。

区域房地产市场分析目前市政府邀请城市发展战略策划大师王志纲赴汉进行城市战略策划，主要策划区域为滨江西区，该片区主要有原西关机场搬迁形成，是目前市政府重点发展的区域。

根据调研了解，目前城西区所售商品房周边学校医疗比较完善区域竞争项目户型以市整体房地产发展情况保持致，主要表现为小型化趋势。

年市整体商品房销售状况年全市房地产开发累计施工面积万平方米，同比增长完成投资亿元，同比增长商品房新开工面积万平方米，同比增加预销售面积万平方米，同比增长商品房供应量年市批准商品房预售项目个，同比增长。

新增商品房面积万平方米，同比增长其中，新增经济适用房面积万平方米，同比增长。

商品房成交量年市商品房签约成交面积万平方米，同比增长成交套，同比增长。

各物业价格表现年，市商品住房平均价格为元平方米，同比上涨。

其中，多层商品住房平均价格为元平方米高层商品住房平均价格为元平方米。

商业办公用房等非住宅平均价格为元平方米，同比略有上涨。

项目定位及销售价格预测目标客户群定位分析各区域客源比例预估机场以及市区周边郊县年龄层区分预估岁其他购买目的预估纯自用纯投资自住兼投资。

本项目销售价格预测根据年月份调研市各物业房产在售价总水平来看，本项目地处市滨江新区核心区域，这里将是城建史上规模最大投资最多标准最高功能配套设施最为完善的综合性城市新区。

依据现阶段在售项目价格作为定价依据，预计项目销售均价在每平方米元左右。

住宅与商业整体均价预计市场分析结论随着城市的不断发展，后续发展楼盘集中在城市新区，这必将带来大量的土地供应，相应的楼盘规模化会逐渐增多，规模竞争逐渐激烈。

住宅市场需求旺盛，市场发展前景光明，因此，本项目市场开发有较好的外部环境。

价格明显表现为增长趋势主要的原因表现为两个是小高层高层将逐渐替代多层成为开发的主流产品，二是品质提升形成的价格转移，三是通货膨胀预期以及到来带来的价格提升。

第三章项目建设地址及环境项目地址项目地块位于市西环路以西，二炮家属院以东，新兴街以南米，民主街以北米。

地块概况该项目净用地亩，项目用地通土地过招拍挂的方式获得，用地性质为住宅，地势平坦，使用年限年，现阶段正在准备土地变性的前期工作，待土地规划报批结束后，可随时动工。

环境分析项目位于市滨江约成交面积万平方米，同比增长成交套，同比增长。

各物业价格表现年，市商品住房平均价格为元平方米，同比上涨。

其中，多层商品住房平均价格为元平方米高层商品住房平均价格为元平方米。

商业办公用房等非住宅平均价格为元平方米，同比略有上涨。

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