现代商业广场项目、锦绣花园和青少年活动中心项目可行性立项申报材料

其中企业家信心指数点，预计二季度将保持这个水平房地产企业景气指数点，预计二季度提高到点。

从中看出，大部分被调查的企业对房地产行业上半年运行形势持乐观态度。

那些拥有土地储备与良好融资渠道的线企业更是信心十足。

从政策影响看房地产投资在盘锦市固定资产投资中的比重不是很大，开发投资占城镇以上固定资产投资比重。

，但对于投资的拉动意义重大。

他关系到人民生活水平的提高，支撑经济的快速增长，无疑是个需要大力发展的产业。

目前国家管紧土地，看好信贷的新政是加强土地和资金的供给约束，抑制投资冲动，遏制低水平重复建设，并不是搞刀切限制，不会影响正常的经济发展和社会需求，当然政策带来的振荡不可避免波及到盘锦市地产市场。

征地拆迁影响中央强调不允许占用亩基本农田。

上收县级以下土地审批权限。

堵住以前土地协议出让的口子，经营性土地律实行招标挂牌拍卖。

土地交易价格和征地拆迁费用大幅上涨。

今年省级也把新征土地补偿等三项列入八件实事考核当中，盘锦市贯彻落实毫不含糊。

是征土地补偿费用个月内支付率二是征地补偿清欠无拖欠情况三是涉及征地拆迁补偿的信访办结率。

立项规划影响坚决刹住各种形象工程，停止建设大广场高尔夫球场行政办公楼培训中心会展中心大学城等项目，加大规划审批力度，严格限制突破规划加大高度密度及改变使用用途，使规划审批难度越来越大。

目前盘锦市开发项目中暂时末有明显违规现象。

因此，对正在建设中的项目不会受到大的冲击。

资金来源影响银根紧缩给供需两方带来影响。

开发项目资本金比率由提高才允许开工，房屋结构封顶后才许预售购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等。

在无法获得廉价充分的资金供给后，各大小房地产投资商都将面临资金链的紧张，些在售项目也加大促销力度，以尽快收回成本，进入新轮开发。

从盘锦市房地产开发资金到位情况看，盘锦市房地产开发对银行贷款的依赖程度不小。

月底到位资金中，国内贷款虽只占，但考虑到施工企业垫资中的银行贷款预售商品房中的个人住房按揭自筹资金中关联企业使用的贷款等因素，银行资金占房地产开发投资的比重超过五成。

面对银根紧缩，开发商将首先受到挑战，市场需求也面临考验。

从销售情况看目前销售和空置面积降升，就颇受人们关注。

是销售下降。

截止月底，盘锦市商品房销售面积万平方米，下降，喜的是预售面积成倍增长，累计预售面积万平方米，同比增长倍二是空置上升。

全市商品房空置面积万平方米，增长倍。

从空置时间上看，年内占在年至三年内的占三年以上仅占。

空置类型以住宅居多，占。

空置的面积大多是去年末竣工，今年开始现房销售的房屋，由于没有实际预售，销售周期拉长，因此时点数体现的空置率上升。

如银苑和明珠房地产的小区空置超过万多平方米就属这类情况。

乐观的是今年盘锦市以住宅开发为主的投资速度已经减慢，同比下降，缓冲下半年空置压力。

趋势判断随着国土资源的日益紧缺以及政府相关限制土地报批报建相关法规的颁布，对于房地产市场情况的变化趋势，可总结出以下几点城镇居民住房需求十分强劲。

当前城镇居民的住房需求正在从满足生存需要向舒适型的转变。

盘锦省统计局最新统计资料表明，城镇有的居民对现有住房不满意，不满意集中反映在住房面积小，地理位置欠佳，环境卫生物业管理差住房消费占城镇居民消费支出的第二位，的居民有购房意向。

盘锦省城镇居民人均使用购房贷款元，与全国城镇人均使用购房贷款元相比，还有定距离。

只要转变消费观念，改善住房条件的愿望就可以转变为住房有效需求，进步扩大住房消费完全可以实现。

加快城镇化进程将创造新的住房需求。

加快城镇化进程是建设全面小康社会的重要措施。

根据规划，到年盘锦省城镇化水平达到，城镇人口将从年的万发展到万，新增城镇人口万。

这意味着每年将新增城镇人口万。

大量农村人口向城镇转移，城镇人口持续增长将会不断创造新的住房需求。

产业结构调整要求住宅与房地产业加快发展。

住宅与房地产业属于第三产业，随着经济发展和产业结构调整，第三产业在国民经济中所占比重将逐步提高。

年盘锦省房地产开发完成投资亿元，占固定资产投资的比重，占的比重，分别低于全国平均水平个百分点和个百分点，尽快提高住宅与房地产业所占比重，是盘锦省经济发展的客观需要。

④启动汽车消费将促进住房消费。

截止月底，全省汽车消费贷款余款比年初增长，成为金融机构新的信贷增长点。

随着汽车走进老百姓家庭，人们的居住观念发生了深刻变化，原有的居住空间显得日益狭窄拥挤，更加向往宽敞优美现代的居住空间，住房更新换代加快。

全省个人购房消费贷款余额比年初增长，高于去年同期增长速度个百分点。

三区域市场分析双台子区处于盘锦市区的东北地带，地价较中心地区低。

相应的商业和其他配套环境基础般，该区的房地产开发以住宅开发为主且价格差异不是很大。

另外布局比较分散，不具备规模化。

在以西湖花园为代表的中高档楼盘面世后，周边的小规模楼盘纷纷异军突起，般分布在长江路两厢临街。

可以预计在未来的两年内盘锦区的商品住宅竞争将成为整个城市板块竞争的又沸点。

盘锦区目前基本上商业发展方向以物流业为主，区内现有的零售商场面积约万平米，占零售商场总体量约现有专业市场面积平米，占现有专业市场总体量的，在租在售零售专业市场面积万平米，占全市在租在售专业市场总体量。

四项目利弊分析优势区位优势项目位于盘锦市中心建设广场西侧，在有序的旧城改造建设中，该区域经济将更长足发展。

项目定时期的垄断性和地块特质稀缺性是销售率的有利保障。

交通优势本项目具备良好的区措施本项目在实际运营过程中，可能出现许多风险，我们在可行性研究阶段，考虑到以下几个方面的风险因素，在开发的过程中要把握和解决好各种可能存在的风险。

市场风险市场是决定项目可行性最主要的因素。

本项目的市场风险主要是实际的市场供求状况与预测值发生偏差或在项目的营运过程中市场对手发生变化等。

防范措施在做好市场的调研的基础上，定期跟踪扫描市场，了解市场动态，把握市场发展趋势，以求更真实的反映市场并做出相应对策。

在政策允许范围内调整规划设计方案，以增加可销售面积，抓紧落实政府部门的有关政策优惠，降低开发成本，加快资金回笼，最终获取预期的经济效益。

竞争风险由于项目周边直接竞争对手较多，经调查与本项目定位接近，从而使得本项目面临直接的竞争风险，为了规避此风险，须从两方面着手解决是时间上，我们必须充分利用现有资源，加快施工进度，与对手抢时间，比速度二是在项目的包装上要形成差异化，个性化。

筹资风险由于该项目建设资金需求量大，筹资有定难度，如果资金落实不到位，势必会影响项目的进度，甚至贻误商机。

防范措施督促投资各方自有资金按时到位取得银行的支持，按时将银行贷款和按揭办理到位采取有效的营销措施，加快房屋预售加强出租房屋的押金收取选择有资金实力的施工单位垫付部分资金，在工程承包价格上给予让利制定科学的财务预算控制体系，根据轻重缓急合理安排资金使用。

销售不确定性风险随着客户需求个性化需求不断提高，对产品细分和客户群体细分的要求越来越高，如果公司的产品在项目定位规划设计销售策略等方面不能前瞻性地预测客户个性化的需求，可能存在产品滞销的风险。

另外，房产价格受到国民经济，供求关系等多方因素的影响，对销售收入的实现会带来定的波动防范措施搞好营销策划，制定详细周密的营销方案制定可行的招商方案，优先引进有实力的品牌经销商主力商店如主力店大卖场大型专业店，给投资者加强信心采取各种渠道大力宣传，树立品牌形象制定有吸引力的促销方式，如多种付款方式多种优惠措施高回报的返租经营方式可买可租方式等项目开发的风险房地产开发项目开发具有开发周期长投入资金大涉及合作方多的复杂环节等特征。

从市场研究到土地获得项目策划规划设计市场营销建设施工建材采购广告推广销售服务和物业管理的开发流程中，项目开发涉及调研规划设计建筑施工材料供应广告策划等多家公司，同时，更涉及计划规划国土建设消防环保等多个政府部门对每环节的审批和监管，任何环节的变化，都将影响预期的销售和盈利。

防范措施针对项目开发的风险，公司须依托实际经验，通过科学决策精心规划设计，降低项目开发风险。

成本控制的风险由于房地产市场升温，建筑材料和设备价格近期不断上涨，必将直接增加建安成本另外施工管理出现问题也将造成工程成本增加。

防范措施加强项目管理，采用招投标等方式精心选择好施工单位监理单位和主要建筑材料设备，有效控制工程质量和成本取得政府的支持，争取政策优惠，减免相关费用采取把风险全部或部分转移给第三方的方案，如在施工方面可以和承建商签定成本协议与材料供应商签定限价协议。

第十章结论及建议结论根据上述对项目的整体宏观和微观分析可知，本项目目前前景看好。

项目所处的优越的地理位置辅以合理的设计规划，营造良好的商业人居环境，必将成为盘锦市知名的集购物居住休闲娱乐为体的综合性建筑。

同时从项目的经济效益指标显示可知，本项目在财务上可行，具有较高的收益率，并具有较好的社会效益。

二建议本报告的结论是秉着谨慎与负责的态度，在所占有资料基础上进行调查估算分析预测后得出的。

鉴于目前房地产市场的客观条件及项目的实际状况，本报告认为，有必要对报告的有关问题进步作出说明，并提出若干建议由于建筑设计，经营方式，施工方案，等系列问题有待确定，实际操作时需要深化由于项目期工程中的青少年活动中心和二期科普综合大楼均是为了使青少年科普乐园的原有功能得到很好的延伸，所以可向政府部门申请合理的优惠政策如税费减免等，二期原生态山林改造可向政府申请财政拨款和向社会募集资金形式进行。

本报告的测算是在考察盘锦市房地产市场的基础上，确定其预期售价的，这在很大程度上依赖与目前盘锦市房地产市场的供求关系和未来几年我国政治，经济，和人民生活水平的稳定发展。

鉴于国家对宏观经济的进步调控，控制经济过快过热增长，将在今后相当长段时间内左右市场的变化。

售价将是最敏感的因素之，同时物业的质量与开发管理水平对在激烈的时常竞争中能保持较好的售价水平也至关重要发展商除应密切地注意市场，选择合适的市场策略外，还应组织支高素质，高水平的开发管理队伍，从设计，施工，营销到物业管理均能达到较好水平，以抓住机会，减