现代景观园林项目可行性立项申报材料

国家整体现状趋势前景年我国房地产的发展趋势和政策措施我国将加大中小户型商品房供地二我国将规范土地出让合同和程序三银行业放宽房贷业务的同时加大房贷罚息四我国将实施投资性房地产会计准则五我国将推出住宅性能评定标准近期出台房地产宏观政策分析宏观政策文件，对长春市房地产市场的影响关于落实新建住房结构比例要求的若干意见文号建住房号实施时间年月日内容为贯彻国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号，切实调整住房供应结构，现就落实新建住房结构比例要求提出如下意见，各地要认真贯彻执行。

明确新建住房结构比例。

二妥善处理已审批但未取得施工许可证的商品住房项目。

三严肃查处违法违规行为。

四加强监督检查，落实责任追究制度。

影响根据住房调查的实际状况以及土地能源水资源和环境等综合承载能力，合理确定长春市新建商品住房总面积的套型结构比例。

房地产主管部门将住房建设规划纳入当地国民经济和社会发展中长期规划和近期建设规划，按资源节约型和环境友好型城镇建设的总体要求，合理安排型普通商品住房和经济适用住房布局，方便居民工作和生活，并将住房套型结构比例分解到具体区域。

吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案文号吉建办号实施时间年月日内容为贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发号文件精神，按照关于进步整顿规范房地产交易秩序的通知建住房号吉林省人民政府办公厅关于贯彻国家调整住房供应结构稳定住房价格相关政策的紧急通知吉政办明电号关于贯彻落实国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格工作意见的通知吉建办号以及全国整顿规范房地产交易秩序电视电话会议的要求，省建设厅会同省发展改革委省工商局起草了吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案，决定在全省范围内开展房地产交易秩序专项整治活动。

现将吉林省房地产交易秩序专项整治工作方案予以印发，请遵照执行。

影响此举措加强了长春市房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，促进房地产业健康发展。

城市规划现状趋势前景，对待建项目的影响目前，在长春投资的世界强企业达到户，城市的投资环境得到很大改善。

年，全社会固定资产投资完成亿元，比上年净增亿元，增长。

长春市开工建设项目共个，其中投资超亿元的项目达到个。

投资增速创历年最好水平，在全国个副省级城市中位居第。

随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

人们在选择住房的取向越来越多样化，这就决定了开发建设单位定要研究这些市场变化，根据不同的需求，调整住房的供应结构。

长春市房地产市场分析长春市房地产市场发展现状年，长春市的房地产市场呈现蓬勃发展的态势。

今年月，长春市的房地产买卖成交量达套，成交面积万平方米，同比上升成交金额亿元，同比上升，交易量交易额比前五年同期平均增幅提高个和个百分点。

按年季度商品房交易增长速度和合同备案增长速度测算，长春市房屋成交总量年全年可能突破万平方米，全年成交额将达亿元。

见下表年月月长春房产市场状况表房地产买卖成交量成交面积比上年升百分率成交金额比上年上升百分率套万平方米亿元长春市房地产发展前景预测长春市房地产市场供求未来发展预测年年供求统计表年，长春市城区居住人口万人，总户数万户，户平均人口人。

住宅面积平方米人均住房建筑面积平方米，同比增长，人均住宅使用面积平方米，比上年增加平方米户均住宅套数套，户均住宅建筑面积平方米住宅成套率达，住宅私有化率，比上年提高个百分点。

这些数据充分说明，随着人民生活水平的提高，对人居住房的要求越来越高，住房选择也越来越多样化。

见下表年与年相比供求变化表人均住宅面积平方米同比增长人均住宅使用面积平方米同比增长平方米住宅私有化率同比增长住宅成套率达户均住宅套数达套户均住宅建筑面积达平方米年供给与成交量统计表工薪阶层为住宅消费的主力军，其购房多为次置业，与此相对应的是，长春市累计可售商品房万平方米，同比增长，其中住宅万平方米，同比增长。

在累计可售商品住宅中，平方米以下中小户型占总量的平方米的中型占总量的而平方米以上的大户型占总量的。

见下表年与年相比供给与成交量变化表名称可销售面积同比增长住宅万平方米其他万平方米合计万平方米房地产市场供需结构统计目前长春市成交住宅中，低层和多层占，高层占，别墅占比例见下图，低层和高层在购房者地心目中仍占据很大的位置，高层电梯公寓由于销售价格公摊面积相对较高，环境质量不高，在销售上与低层和多层住宅相比，还存在着定的差距。

低层和多层高层别墅市场供需结构统计图成交住宅中，价位在元平方米的占总成交量的，超过元的将近，元以下由于地处郊县，距市区太远，销售量不大。

高等住宅区比例偏低，还有很大潜力到的利润率时地上建安成本和地下建安成本设施配套费的保本价见下表项目盈亏平衡分析表利润率保本价万元地上建安造价地下建筑造价设施配套费单价元总价万元单价元总价万元单价元总价万元项目投资社会效益评价社会效益影响社会效益评价有助于保证项目社会环境的相互协调二社会效益评价有利于促进国家社会发展目标的顺利实现三社会效益评价有利于减少项目投资的短期行为和盲目投资四社会效益评价有利于资源的合理利用和社会环境保护。

项目社会参与性目标群体参与性通过对于旁中海水岸馨都的调查显示新迁进居民无论是在收入学历，还是职业层次上都明显偏高。

新迁进居民的居住面积为平方米平方米居多。

新迁进居民对所居住小区的总体感受良好，并未达到最佳居住要求，表明优质的产品仍有广阔的市场空间。

新迁进居民有更多的购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力的关注明显高于旧居民小区的消费者，购房更趋理性化。

由此可以证明，地理位置不是影响购买行为的重要因素，收入高品位高的居民认为城市近郊区是理想的居住区域。

而且越来越多的消费者将房地产开发商的知名度和信誉度作为购房选择的要素。

受影响群体参与性净月开发区是政府实施城市长远发展规划的热点区域，市场潜力巨大。

在未来的几年中，净月开发区必然成为房地产热点地区。

随着周边棚户区改造等重点项目的启动，越来越多的长春市民会关注净月开发区的房地产市场。

同时，别墅公寓住宅高层商业综合楼，这样的综合商住体的规划，在净月开发区必然会吸引各大商家投资者的关注。

相信未来几年，长春欧亚集团，远方超市等长春市龙头商业集团必然会在净月区域寻找合适的地段楼盘开展经营活动。

我们的商业部分，可以面向在长春市场有定影响力的长春本土企业，如欧亚集团等。

项目投资风险分析风险定义作用风险分类房地产投资风险涉及政策风险社会风险技术风险自然风险和国际风险等，而这其中对房地产投资影响较大，同时又是可以预测规避的主要是经济风险｡经济风险主要包含市场风险经营风险和财务风险等｡风险识别风险分析风险规避项目结论及项目市场前景项目结论通过上述计算分析得出如下结论即本项目可行。

在本次可行性研究当中，数据采集，成本核算，销售价格确定采用相对保守的标准和数椐，以求得利润水平的真实性。

在实际操作过程中，如采取科学和严谨的态度，其建设成本，资金投入量仍有下降的空间，从而获得更多的效益。

另外从社会效益与环境效益方面讲，也是个很好的投资项目。

本项目别墅部分市场前瞻别墅市场上的真正阻力并非来自于对成本和风险的担忧，而是来源于固有的成见以及缺少前瞻性和创新精神。

在市场火爆的情况下，开发商没有压力，也就不会考虑技术品质和产品升级换代，而且这些单项技术虽然都具有较好的节能作用，但在未经过住宅的整体模拟设计和配套使用情况下，住宅的舒适度指标和整体节能效果很可能完全没有提高。

但是目前的市场已发生了大变化，仅凭炒作和包装等推广手段已无法推进楼盘销售，技术品质已越来越成为真正的卖点。

作为低密度的别墅类高科技产品，今后别墅市场上将有更多的高科技尝试，技术品质已越来越成为别墅产品的真正卖点。

全套的采用高科技系统不但可以提供数据化的产品性能指标，关键是能较为方便地升级到下代产品。

系列政策都对别墅的开发产生了限制以及影响。

促使很多开发商在市场调研产品定位建筑设计和销售策略各方面都更加理性，为了降低风险，多转向经济别墅，双拼联排等类别墅产品。

别墅产品的多样化使别墅供应市场不断升温，甚至很多尾盘都借此机会起死回生，政策的限制也促进了别墅产品市场的繁荣。

再加上部分金融政策使得消费者心理产生焦虑，对稀缺产品的购买欲望增强，非但没有出现别墅消费者持币待购的现象，反而需求量扩大。

消费水平提高，郊区置业的需求大幅增长，经济型别墅颇受青睐，经济型别墅准别墅等类产品的需求量有很大增长。

所以相信项目的别墅必然受到市场的欢迎。

本项目普通公寓住宅部分市场前瞻普通公寓住宅越来越受到广大中高收入人群的青睐。

普通公寓住宅相对于独院独户的别墅，更为经济实用。

大城市的公寓式住宅，每层内有若干单户独用的套房，有部分附设于旅馆酒店之内，这样的格局理念越来越被现代人所接受，项目以先进的设计理念，打造长春市场高品质公寓住宅。

在周边楼盘以普通居住住宅为主力户型的情况下，发展公寓住宅必定独树帜，同时也能弥补净月开发区内公寓住宅稀少的缺憾。

所以相信，项目中的公寓住宅必将为项目带来可观的利润。

附录工程咨询资格证书工程设计证书企业法人营业执照文件规划方案平面图示意图附录本项目相关照片目录项目总概况项目基本概况开发商简介项目可行性研究说明长春房地产业发展环境分析长春社会经济发展情况分析长春市房地产政策环境分析长春市房地产市场分析长春市房地产市场发展现状长春市房地产发展前景预测项目区域市场分析项目所在区域规划功能定位分析项目相关因素和条件分析区域内的供求分析周边竞争性楼盘分析项目的微观性分析项目区位与规划指标项目周边环境分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，项目分析项目市场定位项目实施进度计划项目施工组织开发进度计划项目总投资与开发成本估算项目资金筹措与资金平衡项目收入计划项目资金筹措项目经济评价项目盈利能力评价项目清偿能力评价项目的不确定分析敏感性分析项目的盈亏平衡分析项目投资社会效益评价社会效益影响项目社会参与性项目投资风险分析风险定义作用风险分类风险识别风险分析风险规避项目结论及项目市场前景项目结论本项目别墅部分