珠宝及工艺品文化广场项目可行性立项申报材料

第二节项目建设的微观背景本项目选址在深圳市宝安区西乡街道河西工业村，之所以选择在此，主要是综合考虑宝安区和西乡街道当前良好的微观环境。

宝安地处穗港深黄金分割点上，深圳市关于珠三角小时商业圈的规划，将会给宝安带来前所未有的发展机遇。

作为连通珠三角城市群的交通枢纽，宝安已基本形成陆海空立体交通网络，具有发展物流产业的良好地理条件以及发展大型商贸产业的受众群体基础。

宝安区商业持续兴旺，市场规模不断扩大。

社会消费品零售总额由年的亿元增长到年的亿元，年增长率直保持在以上。

全区共有商业网点万多个，其中经营面积平方米以上的大中型网点个，营业面积在平方米以上的大中型批发市场个，形成了以沃尔玛家乐福天虹商场苏宁电器海雅百货国美电器好百年等多家知名品牌企业为龙头，拥有大型现代先进超市专卖店购物中心和主题商场为结构的多种商贸业态。

与此相对应的，西乡汽车交易市场沙井电子专业市场观澜体育休闲用品专业市场公明专业内衣市场大浪服装专业市场福永家居专业市场等六大专业市场的规划和建设，已经纳入宝安区十五发展规划，将成为宝安发展现代商贸服务集聚基地的重头。

而在文化产业群规划上，位于西乡劳动村的深圳创意产业园福永的劲嘉印刷园观澜版画基地深圳职业技术学院宝安校区四大项目将形成宝安区文化产业的基本格局。

尽管如此，对比深圳市其他各区的文化与商贸服务产业规划布局和宝安区的规划可以发现，宝安区目前尚没有个以珠宝首饰和工艺礼品为主题的大型集聚基地。

从当前深圳市已经形成规模和正在规划建设的类似项目来看，东部有罗湖水贝珠宝首饰基地和笋岗工艺品基地中部有福田沙尾的世纪工艺品文化广场而占据深圳人口最多面积最大位置最重要的西部，却没有个像样的集开发生产商贸和休闲消费为体的基地，这是不符合市场发展需要的。

随着深圳时尚版图的扩张，将深圳的繁华都市中心有效延伸到宝安，已经势在必行。

年以来，宝安中心区建设的加快，大铲湾港的即将建成投产，深港西部通道年通车，都是深圳西部国际化的鲜明符号。

消费力巨大的宝安同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。

因此，综合考虑区域优势地理位置建筑品质业态组合营商氛围等因素，西乡街道河西工业村都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。

第三节项目的市场环境分析本项目选择的珠宝首饰与工艺礼品行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。

而以此为主题形成的及产品开发制造和销售为体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲娱乐和学习的重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，到年，中国将成为世界奢侈品消费大国，仅中国有珠宝消费需求的群体将超过亿人，每年的消费需求超过上千亿元众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。

而深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国，市场占有率居国内第。

深圳珠宝产业年产值在亿元以上，生产能力占国内珠宝市场以上。

可以预见，珠宝产业将成为深圳经济腾飞新的增长引擎和城市名片。

然而，从目前深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城水贝工业区沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，预计年产值将超过亿元，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。

相比之下，面积人口消费能力以及交通条件在深圳都居第位的西部地区，却没有个同类型的集散地。

再反观水贝片区，尽管在珠宝首饰产业方面已经形成如此巨大的规模，但现有的厂房大都是上世纪年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，已经不适应大规模发展的要求。

区内临街楼和厂房楼大部分以汽车维修装饰材料和杂货店为主，与珠宝商业等经营环境难以相容。

由于规划建设年代的局限性，这个片区的城区基础设施建设水平和容量已严重不适应城市经济和社会发展的需要，已经成为发展的瓶颈，区域的发展将面临全面改造升级。

从这个意义上说，罗湖的珠宝产业集聚基地在基础设施起步上并不比宝安具备更优越的条件，而且随着深圳经济发展中心逐渐西移，为项目在宝安建设和实施将创造良好的市场环境氛围。

与珠宝行业相同的，深圳工艺礼品行业经过年发展，已成为优势产业，展示了巨大的市场前景。

年底，深圳该行业有企业余家，年销售额亿元，占全国同类工艺礼品的份额，深圳事实上已成为中国工艺礼品制造和交易中心。

而全世界工艺礼品的年交易额达到上千亿美元，并且还在不断高速地增长。

可见，深圳的工艺礼品行业，仍然面临巨大的机会，但同时，也存在定的问题，长期以来，深圳工艺礼品企业基本上处于各自为战的分散状态，现有的几个市场都不具规模。

深圳已经成型和正在规划招商的大型工艺礼品集聚基地，基本都设在中东部。

相比之下，无论是珠宝首饰还是工艺礼品行业拥有大量制造工厂的宝安，却没有产品展示和销售的集散场所。

综上可见，在深圳具备全国甚至全球性影响的珠宝首饰与工艺礼品两个行业，尽管同样拥有众多强大实力的研发设计和制造企业，以及便利的交通条件大量的消费人群，但宝安区却迄今没有个可与水贝珠和供应基地与中国工艺美术学会旅游纪念品专业分会合作，将项目作为该学会的教学研究和交易展示基地与深圳市旅游局和各主要旅行社合作，将本项目列为深圳市涉外旅游景点之等等。

通过上述合作，方面扩大了项目的影响，同时为进驻项目的商家提供了更立体的多层次服务，获得市场实惠，反之又促进了项目的影响和招商。

第二节项目营销管理本项目的服务对象分为专业和普通消费群体两类。

所谓专业群体主要指业内制造商批发商和设计商等，其根本的目的，是通过进入园区而获得更好的产业氛围和条件，并更直接地进入市场。

因此，针对此部分群体的营销主要是宣传本项目的专业管理与专业的合作伙伴。

这些都会使其认可项目所营造的强烈的商业和产业氛围。

所谓普通消费群体主要指参与项目提供的各类文化娱乐和休闲购物活动的群体。

对于此类对象，项目营造的特色文化氛围和良好的购物休闲环境将作为重点宣传和营销卖点。

包括特色酒吧酒文化专区动漫体验培训与讲座以及购物休闲等内容。

因此，项目在营销方面没，将通过举办些具有影响力的活动来聚拢人气和关注。

同时，围绕项目主题展开的促销活动和常规广告宣传等也是不可缺少的。

第七章项目的环境影响分析本项目属于商业与产业相结合的项目，其中，商业部分主要产生的是生活垃圾和生活废水，部分餐饮场所还将有油烟气体排放。

产业部分主要是加工场所产生的废水废气和废渣。

对于商业部分的三废处理，由于属于常规废物排放，所以，应设立集中的生活垃圾中转站，集中收集后移交市政垃圾处理单位。

所有生活废水，进入化粪池后，在排入市政污水管道。

餐饮场所应集中规划，油烟在高空排放前应过滤处理。

对于生产涉及到的环境保护问题主要集中在生产过程中产生的废水废气废物以及噪音四个方面。

其中工业废水主要来自于加工过程中因需要清洗和降温而产生的废水，由于本项目所涉及的产业不存在重污染物质，所以排放的废水可以直接进入市政污水管道。

同理，本项目中也不会有超标的废气产生，生产过程中产生的少量废气以及停电时启动柴油发电机时产生的柴油废气，可通过高空排放直接进入大气，不会对周边环境构成影响。

对于生产中产生的焊锡渣，将委托环境保护部门直属的回收机构定期集中回收，不能直接丢弃。

而对于包装材料，则由专业的废品回收机构回收。

本项目中噪音主要来自于中央空调系统中冷却塔发出的噪音和应急情况下柴油发电机发出的噪音。

对于前者，在冷却塔采购时，就选择低噪音型冷却塔，即直接在冷却塔出厂时就已经做好降噪处理。

对于后者，需要在柴油发电机房进行消音处理。

上述两项在竣工时，必须通过环境保护部门的现场噪音检测。

综上所述，该项目并没有对环境构成特殊影响的废水废气废物和噪音，经过采取相应的措施，都可以达到国家规定的控制标准。

在项目立项实施前，需要由专业机构对项目进行环境评估，项目竣工后，还将由专业机构进行环境保护方面的验收。

第八章项目的风险分析本项目的风险主要体现在以下三个方面招商风险与本项目主题相同或类似的项目主要集中在深圳的中东部地区，而且已经具有相当的影响力和规模。

因此，在本项目投入使用的初期，如何吸引更多的商家进入，是本项目成功与否的关键。

针对招商风险，主要的对策包括选择具有相关项目运作经验的专业商业管理公司负责项目策划和招商突出项目的各项优势制定有利于扶持商家的各项优惠政策积极与专业的公共服务机构和商协会合作，为商家提供更多的增值服务等。

市场风险任何商业项目都会面临市场风险，消费群体是否认可，以及项目所处的区域是否具有相当消费层次和消费购买能力的客户人群等，都是项目能否接受市场考验的重要条件。

针对市场风险，主要的对策包括利用项目的文化主题和特色消费亮点，积极开展面向周边消费群体的活动，如形象代言人选拔社区活动培训和讲座活动举办等在市场上进行针对性的宣传和推广，扩大项目的知名度和影响通过与贸易促进机构的合作，拓展海外市场，积极使本项目成为国际市场供应基地。

规划改造风险由于本项目是在现有旧工业区的基础上改造完成的，些现有资料可能会不完整，这给项目改造过程中能否如规划顺利进行带来定的风险，尤其是些隐蔽设施的存在。

此类风险会使项目增加额外投资的风险。

针对规划改造风险，主要对策是在规划前期尽量收集原有资料，并对现场进行认真地查勘。

除此之外，就是能够因势利导，尽量考虑现有的基础条件进行设计和翻新，以最大限度减少改造的工程量，从而减低规划改造的风险。

第九章结论综合上述，本项目具有不可复制的政策区位产业和专业管理优势。

符合深圳市和宝安区十五发展规划和产业导向要求，弥补了深圳市产业布局中的项空白，利用现有旧工业区进行翻新改造，充分体现了项目的经济性。

因此，项目可行，且成功运作，将使其成为深圳西部文化产业集聚基地的引领者，对周边地区的现代服务业起到积极的辐射和带动作用。

深圳市实业有限公司年月日第章总论第节项目概况项目名称深圳市珠宝及工艺品文化广场项目建设单位深圳市实业有限公司建设地点深圳市宝安区西乡街道河西工业村项目总占地面积，平方米项目总建筑面积约，平方米项目总投资约人民币万元项目建设周期自年月